Vì sao nhà chung cư "sốt" cục bộ?

Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường nhà đất đã “ấm” lên, đó là nhận định của cơ quan quản lý, các chủ đầu tư, giới kinh doanh nhà đất. Nhưng thực tế, sự “ấm” lên của thị trường bất động sản rất cục bộ, chủ yếu ở những dự án chung cư giá rẻ đã hoặc sắp “chìa khóa trao tay”.

Chênh vài trăm triệu vẫn mua

Vừa ký hợp đồng mua căn hộ chung cư CT12 dự án Kim Văn – Kim Lũ, chị Mai Huyền (công tác tại Nhà xuất bản Giáo dục) cho hay, chị chấp nhận mất 150 triệu đồng tiền chênh lệch để mua lại suất mua căn hộ 54,3m2 ở tầng 17, tòa nhà CT12B dự án này, vì dự án nằm ở vị trí gần trung tâm, chủ đầu tư khá uy tín nên có thể yên tâm về chất lượng, quan trọng nhất là tiến độ thi công rất nhanh, đảm bảo đến cuối năm nay bàn giao nhà. “Nhìn mấy người bạn kẹt vì mua nhà “trên giấy”, muốn rút tiền lại không được, bán rẻ suất cũng chả ai mua, tôi rút kinh nghiệm chỉ mua nhà đã bàn giao hoặc sắp bàn giao, mất thêm tiền còn hơn”, chị Huyền nói.

Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2014 sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Đó là tâm lý chung của hầu hết khách mua nhà trong giai đoạn hiện nay. Theo phân tích của ông Trần Hợp Dũng - Trưởng phòng Quản lý kinh tế (Sở Xây dựng Hà Nội), do đây không phải là thời điểm thích hợp để đầu cơ, nên người mua nhà chủ yếu là những người có nhu cầu thực, họ chỉ tập trung các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện.

Bà Nguyễn Phạm Khánh Vân - Giám đốc Tiếp thị & truyền thông của Công ty TNHH Savills Việt Nam cũng nhìn nhận khách mua nhà giai đoạn này chủ yếu để ở nên họ cẩn trọng hơn trong việc tìm hiểu về dự án trước khi mua. Đặc biệt, khách mua nhà giai đoạn này rất chủ động và không dễ bị dẫn dắt bởi sự chào mời, quảng cáo của bên bán, mà họ thường tìm kiếm thông tin kỹ càng trên internet, thậm chí “mục sở thị” trước khi liên lạc với các bên môi giới/chủ đầu tư.

Hiện những dự án đảm bảo tiến độ, sắp hoàn thiện và đã hoàn thiện rất đắt khách, dù mức chênh lệch mỗi căn hộ lên tới hàng trăm triệu đồng. Như dự án Kim Văn – Kim Lũ hiện mức chênh khoảng 150.000 – 250.000 triệu đồng/căn; dự án VP5, Linh Đàm có giá chênh khủng tới 400 triệu cho những căn góc, tầng đẹp; Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh 50 – 150 triệu đồng/căn; chung cư N05 - Trung Hòa Nhân Chính hiện bán chênh so với giá gốc hơn 4 triệu đồng/m2... Ngay dự án xa trung tâm như Xuân Phương Vigracela nhưng sắp bàn giao cũng bán chạy và chênh suất tới hơn 100 triệu/căn...

Giảm giá, khuyến mại vẫn ế

Trong khi đó, những dự án chung cư thương mại có tiến độ chậm rất vắng khách, dù chủ đầu tư tung nhiều chiêu khuyến mãi, tiếp thị, giảm giá căn hộ. Như dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Gleximco (huyện Hoài Đức- quận Hà Đông) đã tụt từ mức giá 80 triệu đồng/m2 đất nền, nhà xây thô ở thời kỳ “hoàng kim” 3 – 4 năm trước, xuống còn 24 – 27 triệu/m2, giá chung cư ở đây cũng chỉ còn 15 – 18 triệu đồng/m2, nhưng chị Hương, nhân viên sàn giao dịch bất động sản Tâm Việt cho hay, nhiều tháng nay dự án chả có giao dịch nào. Bởi dù người bán chấp nhận cắt lỗ, thì người mua cũng không thể “xuống tiền” khi dự án chỉ là một khu vực cỏ mọc hoang vu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự án này hiện còn tồn kho khoảng 2.800 căn hộ.

Hay dự án Gamuda – Công viên Yên Sở, vào thời điểm 2011 – 2012 vẫn chào giá 58 triệu đồng/m2 trở lên, nay dù xuống giá 42 – 45 triệu đồng/m2, với chính sách hỗ trợ người mua chỉ cần trả trước 20% giá trị nhà đất, còn 80% trả dần trong 4 năm, nhưng đến nay vẫn  còn tồn kho gần 300 căn nhà thấp tầng. Nguyên nhân chính là do phần lớn diện tích các hạng mục của khu đô thị này vẫn chỉ là những bãi cỏ xanh ngút. Hoặc Nam Cường đang chào bán căn hộ tại Dương Nội với giá từ 900 triệu đồng, khách hàng chỉ cần đóng trước 300 triệu đồng, được vay vốn từ 15-20 năm, 0% cho phần lãi phát sinh năm đầu tiên, nhưng lượng khách giao dịch vẫn thưa thớt, cũng vì một thời gian dài dự án này nằm “đắp chiếu”.

Theo ông Nguyễn Đức Diễn - Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản G5, chưa bao giờ thị trường bất động sản phân hóa rõ như giai đoạn hiện nay khi nhà đất có mức giá trung bình từ 1 - 1,5 tỷ, có tiến độ xây dựng đảm bảo rất đắt khách, trong khi những khu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ, tiến độ chậm hoặc những căn hộ có diện tích lớn (trên 100m2), giá bán cao vẫn vắng khách mua. Điều đó cho thấy, những chủ đầu tư thiếu uy tín, chậm chạp, không linh hoạt chia nhỏ căn hộ để bán... sẽ mất cơ hội cạnh tranh trên thị trường.