Vì sao BĐS tại các khu đô thị giảm giá mạnh?

 Trước thực trạng là nhiều khu đô thị đến nay vẫn chưa được hoàn thiện đồng bộ các hạng mục như trong thiết kế tổng thể đã không chỉ ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường sống của chính dân cư trong khu vực, mà còn ảnh hưởng đến mức giá giao dịch của sản phẩm trên thị trường.

Cũng như nhiều khu vực ngoại thành khác, Hà Đông là quận tập trung nhiều dự án bất động sản, trong đó có nhiều khu đô thị đã được hoàn thiện và đi vào sử dụng. Các dự án này trong thời gian triển khai trước đây đã thu hút được nhiều sự quan tâm của thị trường, số lượng giao dịch luôn ở mức cao.

Tuy nhiên đến nay, khu vực này lại được xem là trung tâm giảm giá của thị trường bất động sản Hà Nội. Bên cạnh nguyên nhân khách quan là do thị trường đang gặp nhiều khó khăn, thì một nguyên nhân khác cũng rất quan trọng làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các dự án này. Đó là do các khu đô thị chưa hoàn thiện được hệ thống cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích. Có khu vực, giá trị của các sản phẩm bất động sản giảm sâu đến 50%.

Theo nhiều cư dân ở khu đô thị khu vực này cho hay, nhiều người ở đây không muốn ở mà muốn bán hoặc cho thuê để chuyển đi nơi khác do cơ sở hạ tầng ở khu đô thị chưa đồng bộ, ban ngày còn đỡ nhưng ban đêm nhiều tòa nhà chẳng khác nào cái “ốc đảo” bởi đèn đường chưa có, các tiện ích như khu vui chơi, siêu thị cũng chưa có. Thế nên, so với thời gian trước, hiện giá căn hộ ở các khu đô thị này đã giảm mạnh nhưng vẫn ít người mua.

Còn ông Kiều Văn Hùng, Giám đốc sàn giao dịch BĐS đô thị mới Hà Nội cho hay, nhà liền kề, biệt thự giảm so với thời điểm mức giá cao nhất từ 40 đến 50% đối với các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và những dự án đã có sản phẩm bàn giao cho khách hàng, còn đối với những dự án mà chưa làm hạ tầng hay bắt đầu làm hạ tầng, chung cư đang xây thô dở dang thì có thể giảm sâu tới 50 – 60%.

Hạ tầng chưa hoàn thiện không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá sản phẩm trên thị trường, mà ngay tại các khu đô thị này, để giải quyết được những nhu cầu tối thiểu hàng ngày của người dân như nhu cầu về bãi đỗ xe, các dịch vụ ăn uống…nhiều chủ đầu tư đã buộc phải giảm diện tích công cộng để tạo dựng thành các bãi đỗ xe. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến môi trường cảnh quan chung trong toàn khu đô thị.

Theo ông Trương Thái Dũng, Chủ tịch hội đồng thành viên CT TNHH An Điền cho rằng, đối với những nơi không có bãi đỗ xe tốt thì người dân vẫn phải tìm một chỗ đỗ xe ở đâu đó xung quanh tòa nhà. Lúc đó chúng ta phải đánh đổi cảnh quan xung quanh đấy để tạo ra chỗ đỗ xe, có nghĩa là chúng ta phải giảm diện tích thảm cỏ, cây xanh, hay là giảm diện tích sân chơi, sân đi dạo cho cư dân ở đó, chưa nói đến vấn đề cản trở giao thông của thành phố.

Theo ý kiến đánh giá của các chuyên gia, hiện nay những khu đô thị có mật độ dân số cao chủ yếu là những khu vực được doanh nghiệp đầu tư bài bản, có thiết kế tổng thể theo xu hướng xanh và đã hoàn thiện được đồng bộ các tiện ích dịch vụ. Đây được xem là những điều kiện quan trọng thu hút được khách hàng giao dịch trên thị trường, mức giá sản phẩm tại khu vực này gần như không giảm.

Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc bộ phận định giá & nghiên cứu, Công ty Cushman & Wakefield cho biết, hiện nay những khách hàng có nhu cầu giao dịch tại các khu đô thị hầu hết là những khách hàng thông thái. Họ đã có những yêu cầu nhất định để phục vụ cho cuộc sống của họ, tối thiểu nhất là phải có chỗ đỗ xe.

“Họ có nhiều lựa chọn hơn, có yêu cầu cao hơn, do đó, những chủ đầu tư có kinh nghiệm về thiết kế, cung cấp các dịch vụ có chất lượng tốt đáp ứng được nhu cầu của người dân thì chắc chắn dự án đó sẽ thu hút được sự quan tâm của thị trường”, ông Jonathan Tizzard khẳng định.

Trong quá trình mở rộng thủ đô, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến sự ra đời của hàng loạt các đô thị mới. Tuy nhiên, khi có được qui hoạch chi tiết, có hơn 800 dự án đô thị đã bị dừng tiến độ do có nhiều bất cập cần phải được khắc phục. Hầu hết các chủ đầu tư chỉ quan tâm đến các diện tích thương mại, còn các diện tích công cộng, các diện tích cho hạ tầng xã hội không được chú trọng. Trước thực tế này, việc các đơn vị chức năng đưa ra bản quy chuẩn về chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho các công trình xây dựng là điều rất cần thiết.