Vĩ mô cải thiện, BĐS phục hồi

Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan hiện nay. Giá bán dự kiến tiếp tục ổn định. Một số khu vực như quận 2, quận 7… tiếp tục là khu vực hấp dẫn nhất.

Theo ông Marc Towsend, Giám đốc điều hành Công ty Quản lý BĐS CBRE, nền kinh tế tiếp tục được cải thiện là yếu tố quan trọng tạo đà thúc đẩy đối với thị trường. Nếu xét theo từng phân khúc khác nhau cũng sẽ nhận thấy rõ xu hướng này.

Doanh số đang được cải thiện cùng với những quy định gần đây rõ ràng hơn, như việc nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp tại ngân hàng đã khuyến khích các chủ đầu tư chào bán dự án của họ. Ghi nhận trong quý II/2014 đã có 11 dự án chào bán ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nền kinh tế tiếp tục được cải thiện với mức tăng trưởng GDP đạt 5,25% trong quý II/2014, tăng so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tuy xảy ra một số vụ biểu tình đập phá tại Bình Dương, Đồng Nai và các khu công nghiệp nhằm phản đối việc Trung Quốc hạ đặt trái phép giàn khoan Hải Dương 981 vào vùng đặc quyền kinh tế của Việt Nam, nhưng các chuyên gia cho rằng không gây ra những tác động đáng kể tới dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Nhà đầu tư đến từ các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc… vẫn lạc quan về triển vọng kinh tế. Công ty Điện tử Samsung của Hàn Quốc quyết định đầu tư một nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại Việt Nam với vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD. Điểm đáng lưu ý, trong 6 tháng đầu năm 2014, vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS chiếm vị trí thứ 2, với 16 dự án được cấp phép mới, tổng số vốn đăng ký 692 triệu USD, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước.

Không như trước đây, hiện nay các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều dự án đã phát triển trên thị trường, chỉ chào bán dự án sau khi đã xây xong một số tầng, thay vì ngay sau khi hoàn thành phần móng. Điều này cho thấy các chủ đầu tư cam kết phát triển dự án cũng như thấu hiểu tâm lý “nhìn thấy - cảm nhận - chọn mua” của người mua.

Bên cạnh đó, giá chào bán các căn hộ đã hợp lý và “bình dân” hơn so với một năm trước đây. Mức giá của các dự án chào bán mới khoảng dưới 15 triệu đồng/m2. Đây là mức giá để có thể vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Điều này cũng phần nào giải thích cho sự giảm giá bán sơ cấp ở phân khúc này xuống còn 13 - 15 triệu đồng/m2 trong quý II/2014, giảm 2,8% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước.

Các phân khúc khác cũng giảm nhẹ chủ yếu do điều chỉnh tỷ giá và vị trí của các dự án kém đắc địa hơn. Không chỉ có mức giá phải chăng hơn, kích thước căn hộ trên thị trường cũng hợp lý hơn. Thiết kế dự án và thiết kế căn hộ cũng thay đổi đáng kể. Ngoài ra, kích thước căn hộ và loại căn hộ cũng được chú ý.

Kích thước căn hộ giảm khoảng 10-15 m2 đối với cùng một loại căn hộ, nhằm hướng đến người mua có ngân sách hạn chế. Các dự án chào bán trước năm 2012, diện tích phổ biến của căn hộ hai phòng ngủ trong phân khúc cao cấp là 100-120 m2/căn, trong khi diện tích phổ biến của căn hộ hai phòng ngủ hiện nay chỉ còn 80-87 m2.

Nhờ vào thiết kế tinh tế, mức giá phải chăng cùng với các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, số căn hộ giao dịch thành công tiếp tục được cải thiện. Thống kê của CBRE cho thấy, số giao dịch trong quý II/2014 tăng khoảng 10,6% so với quý trước và 99,2% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh số của phân khúc trung cấp tăng ngoài dự đoán, tới 90,4% so với quý trước và 214% so với cùng kỳ năm trước. Lý do vì mức giá chào bán thấp hơn ở các dự án mới có sản phẩm và chiến lược bán hàng tích cực ở các dự án hiện hữu.

Đơn cử, dự án PARCSpring (quận 2) được đầu tư bởi Công ty Địa ốc Khang Điền và CapitaValue đã ghi nhận khoảng 250 giao dịch trong quý II/2014. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, hàng tồn kho vẫn là mối quan tâm lớn trước thực tế nguồn cung chào bán tăng mạnh và các sản phẩm tồn kho không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Dự báo, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan hiện nay. Giá bán dự kiến tiếp tục ổn định trong khi mức giá ở các dự án có tỷ lệ bán cao, vị trí đắc địa và chủ đầu tư danh tiếng sẽ tăng nhẹ. Một số khu vực như quận 2, quận 7… tiếp tục là khu vực hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư lẫn người mua có ngân sách tốt.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khẳng định, mức độ cải thiện còn tùy thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô như chính sách tiền tệ của Chính phủ, tốc độ tăng trưởng GDP...