Vay vốn mua nhà: Thời nay sẵn tiền quá

Một trong những dấu hiệu cho thấy thị trường thời gian vừa qua đã có sự phục hồi là dòng tiền đang hướng mạnh đổ vào BĐS thể hiện qua con số dư nợ tín dụng BĐS đến hết quý III/2014 đã tăng 12% trong khi dư nợ tín dụng chung chỉ đạt khoảng 6%.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai từ tháng 6/2013 đến nay đã gần đạt được 1/3 tiến độ và kế hoạch đã định; trong đó doanh số cho vay đối với chủ đầu tư dự án khoảng 9.000 tỷ đồng và cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội là 21.000 tỷ đồng.Mặc dù vậy, theo đánh giá chung, tiến độ giải ngân tín dụng cho vay đối với chương trình này là chưa cao so với kỳ vọng ban đầu.

Sau một thời gian triển khai chương trình tín dụng, trên cơ sở những đề xuất, kiến nghị của người mua nhà và các đơn vị chức năng, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 61 sửa đổi, bổ sung cho Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn cho BĐS. Đồng thời, NHNN cũng đã ban hành Thông tư 32 quy định về hỗ trợ, cho vay mua nhà trong gói vay vốn 30.000 tỷ đồng. Theo thông tư mới này, gói hỗ trợ đã mở rộng cả về đối tượng được vay, kéo dài thời gian vay.

Theo ý kiến của một doanh nghiệp BĐS, vướng mắc hiện nay trong vấn đề giải ngân gói 30.000 tỷ đồng không còn là thời gian và thủ tục xét duyệt cho vay, đó chỉ là phần ngọn, phần gốc chính là "nguồn cung". Nếu như mở rộng đối tượng, bổ sung thêm ngân hàng, nhanh gọn thủ tục... khách hàng có thể vay được nhưng lại không có sản phẩm phù hợp.

Những chính sách mới đây về việc tháo gỡ những khó khăn đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội đang được các ngân hàng kỳ vọng sẽ là cú hích giúp tốc độ giải ngân gói tín dụng này có sự gia tăng mạnh.Từ thị trường này đã lan tỏa ra cả thị trường giá cao cấp, kéo toàn bộ thị trường theo hướng tích cực.Theo một số chủ đầu tư, nhờ đó, việc giải ngân gói tín dụng này sẽ bứt phá trong thời điểm cuối năm 2014 và những năm tới.

Ngân hàng đua nhau mở hầu bao

Khác với sự dè dặt, thậm chí “cài chặt cửa” đối với tín dụng BĐS trong những năm trước, nay các ngân hàng đã bắt đầu mở hầu bao.Đến tháng 09/2014, dư nợ tín dụng BĐS tăng tới 10.8% so với đầu năm; mức tăng này cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống (xấp xỉ 7%) và so với tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS bình quân giai đoạn 2011-2013 (7.2%/năm).

Hàng loạt dự án từ Bắc tới Nam đang rục rịch khởi động trở lại sau thời gian ngân hàng tích cực bơm vốn và linh hoạt cơ chế cho vay.Cuối năm, tín dụng bất động sản vẫn hứa hẹn nhiều bứt phá khi nhiều ngân hàng vẫn đẩy mạnh cho vay mua nhà, sửa chữa nhà với mức lãi suất rất ưu đãi.

Hiệu ứng tăng trưởng tín dụng bất động sản được nhiều chuyên gia dự báo sẽ mạnh hơn trong thời gian tới, nhất là khi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/2/2015 tới. Hệ số rủi ro được giảm từ mức 250% xuống còn 150% khi cho vay BĐS và chứng khoán.

Thực tế, tăng trưởng tín dụng cho BĐS đã giảm mạnh trong giai đoạn cuối năm 2011 đến 2013 xuất phát từ chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào BĐS của Ngân hàng Nhà nước như đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao nhất tại các ngân hàng thương mại với mức 250%, hạn chế tín dụng phi sản xuất, lãi suất cho vay giao động ở mức 20-25%/năm…

Các NH không chỉ đổ xô cho khách hàng cá nhân vay mua bất động sản mà còn dành riêng một số gói tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản. Cuối tháng 3 vừa rồi, thị trường xôn xao khi NH TMCP Xây dựng (VNCB) công bố gói tín dụng 50.000 tỉ đồng, theo mô hình liên kết 4 nhà.

Ngân hàng bắt tay chủ đầu tư

Sau khi Chính phủ có chính sách nới lỏng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, trên thị trường đã xuất hiện một loạt “bắt tay” hợp tác giữa chủ đầu tư dự án với các ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách mua nhà, nhằm tăng mãi lực cho các dự án.

Có thể kể đến một loạt hợp tác giữa ngân hàng và chủ dự án trong thời gian qua nhưTechcombankđang áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 0% đối với khách hàng mua nhà tại Vinhomes. Dự án Masteri Thảo Điền cũng ít nhất có 2 nhà băng tài trợ vốn là Techcombank và Sacombank. ANZ hợp tác cùng Phú Mỹ Hưng cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà, vay thế chấp nhà trong 20 năm.

Dù có ý kiến cho rằng, việc ngân hàng hợp tác với DN bất động sản cho vay mua nhà chỉ là một “chiêu” để giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, nhằm giải quyết nợ xấu của ngân hàng. Nhưng trên thực tế, nhiều dự án được ngân hàng cam kết cấp tín dụng cho khách hàng đã thu hút được sự quan tâm, chú ý của khách hàng, từ đó, góp phần hâm nóng thị trường BĐS vốn trầm lắng trong một thời gian dài.

Đánh giá về nguồn vốn cho thị trường, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, số liệu từ ngân hàng cho thấy tín dụng cho BĐS chiếm khoảng 10% tổng nguồn vốn tín dụng. Như vậy, nguồn tín dụng dành cho bất động sản hiện nay khoảng 350.000 tỷ đồng. “Con số này là chưa nhiều và có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới khi hiện có nhiều nguồn vốn khác nhau đang chực chờ “đổ” vào bất động sản như kiều hối, nhà đầu tư nước ngoài…”, ông Ánh nhận định.

TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, để tạo dòng vốn đầu tư dài hạn cho thị trường BĐS, trong thời gian tới cần thực hiện cùng lúc 5 nhóm giải pháp: khuyến khích huy động nguồn kiều hối, ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở, hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS và thúc đẩy giải ngân gói 30.000 tỷ đồng; tăng cường các giải pháp minh bạch thị trường; đảm bảo giữ lãi suất ngân hàng ổn định mức 5-6%/năm.