Vay tiền ngân hàng mua nhà, đất: Cẩn trọng!

Hàng loạt ngân hàng đang “trút hầu bao” cho vay đầu tư vào bất động sản. Và rất nhiều người đã cầm cố nhà cửa, đất đai để vay ngân hàng rồi đầu tư trở lại bất động sản mong kiếm lời. Thậm chí có người không vay được ngân hàng nên đã vay nóng bên ngoài. Trong tình hình hiện nay, liệu rằng vay tiền để đầu tư bất động sản là “thật sự có ăn” như nhiều người nghĩ?

Liệu có ăn?

Hàng loạt ngân hàng như: An Bình (ABBank), Á Châu (ACB), Sacombank, Vietcombank, Techcombank, HSBC, ANZ, Eximbank, Việt Á, HDBank, Phương Đông, Indovina Bank… đều có gói dịch vụ cho vay mua nhà, biệt thự, nền đất dự án… với tổng số tiền trị giá lên đến 70% - 80% giá trị bất động sản và lãi suất từ 0,95% - 1,2%/tháng.

Theo điều tra riêng của chúng tôi, nhiều ngân hàng hiện nay dư lượng tiền mặt và bị Ngân hàng Nhà nước “xiết” dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán dưới 3% tổng dư nợ, vì vậy các ngân hàng đã chuyển hướng cho vay đầu tư nhà đất với thủ tục đơn giản. Thậm chí có ngân hàng còn có chương trình khuyến mại “vay có thưởng” đã hấp dẫn số đông người vay.

Mới đây, trong cuộc hội thảo “Mức sinh lợi và rủi ro trong đầu tư bất động sản” do Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) và Báo Xây Dựng tổ chức. Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, nhà đầu tư khi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản cần cẩn trọng vì lãi thực khi vay ngân hàng để đầu tư địa ốc có thể lên tới 15% năm.

Như vậy, nếu nhà đầu tư không tính toán thật kỹ trước khi quyết định vay thì đôi khi lãi của bất động sản sẽ “trượt” không kịp lãi của ngân hàng.
 
Theo khảo sát từ ý kiến các chuyên gia về nhà đất, trong thời gian qua, giá bất động sản tăng nóng tuy nhiên mang tính cục bộ ở một số nơi, còn lại ở nhiều vùng khác giá đất chỉ tăng khoảng từ 10% - 20%, thậm chí ở một số quận như Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, giá đất tăng rất ít.

Ông Thịnh, một nhà đầu tư ở đường 3 Tháng 2 (Q.10) thú thật với người viết bài này rằng ông đã “tính sai nước cờ”. Ông lấy giấy tờ của căn nhà đang ở (trên đường 3 Tháng 2) thế chấp và được ngân hàng cho vay trung hạn 1 tỷ đồng, với lãi suất 1,1%/tháng. Ông lên Củ Chi mua một mảnh đất 500m2 với giá 2 triệu đồng/m2 (trị giá đúng 1 tỷ đồng) từ cuối năm 2003.

Lúc đó, ông nghe phong thanh rằng khu đất ông mua nằm trong khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và chắc chắn vài năm sau sẽ tăng giá cao.

Tuy nhiên, điều mong đợi của ông đã không đến, vì mới đây ông bán lại miếng đất này cho một người khác với giá 1,2 tỷ. Trong khi đó gần 4 năm trời, ông phải đóng tổng số lãi gần 400 triệu đồng (11 triệu đồng/tháng/1 tỷ), như vậy lỗ mất khoảng 200 triệu.

Trong 2 năm (2005 và 2006), thị trường nhà đất đóng băng, không riêng gì trường hợp của ông Thịnh mà chúng tôi biết được có nhiều nhà đầu tư đã phải “méo mặt” vì đất không bán được. Trong đó có không ít người lỡ vay ngân hàng, thậm chí một số bạn bè của người viết bài này “liều” vay nóng bên ngoài mua nhà đất với hy vọng kiếm lời nhưng đã bị “gãy” một số vốn khá lớn.

Rủi ro chực chờ

Giám đốc một công ty địa ốc cho rằng, nếu nhà đầu tư có vốn hoặc có tiền nhàn rỗi mà không cần phải vay ngân hàng hay vay bên ngoài thì đầu tư bất động sản có thể có ăn, vì có khả năng cầm cự lâu (do không phải trả lãi ngân hàng) nếu thị trường biến động xấu và đến một lúc nào đó bất động sản ấy đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng thì họ sẽ bán.

Còn đối với những nhà đầu tư vay tiền để mua bất động sản thì cần phải cẩn trọng, vì bất động sản không giống như chứng khoán, vàng hay ngoại tệ khi cần là bán ngay. Nói cách nào đó, tính thanh khoản (mua bán nhanh) của bất động sản hầu hết rất thấp, đòi hỏi thời gian dài. Nếu nhà đầu tư khi mua và bán được bất động sản trong khoảng thời gian ngắn có thể có lời.

Tuy nhiên, khi thanh khoản chậm, kéo dài thời gian thì lãi ngân hàng “gặm nhấm” mỗi ngày và rất có thể dẫn đến “thâm” vào cả vốn. Đây chính là những rủi ro của người vay tiền đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam còn tương đối mới mẻ (cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước) và khá nhạy cảm, nên những “động tĩnh” của thị trường thường được nhà nước điều chỉnh thông qua luật.
 
Bằng chứng sau khi Nghị định 181 ra đời, một thời gian dài đã làm thị trường nhà đất bị “đóng băng”. Nếu nhà đầu tư bất động sản rơi vào trường hợp như vậy thì sẽ rất khó khăn vì chôn vốn, đặc biệt người vay tiền như “lửa đốt trong lòng” từng ngày một.

Mặt khác, cũng trong hội thảo “Mức sinh lợi và rủi ro trong đầu tư bất động sản”, Thạc sĩ - Luật sư Trương Thị Hòa đứng ở góc độ pháp luật đã nêu ra sự rủi ro đối với nhà đầu tư bất động sản, đó là: Hiện nay, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan chưa có điều khoản nào quy định rõ thời hạn tối đa để chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua kể từ khi ký kết hợp đồng mua bán.

Trong khi đó, chủ đầu tư được cấp đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất khi đã đền bù được 70% – 80% đất của dự án. Nhưng việc đền bù 20% - 30% còn lại gặp rất nhiều khó khăn và bị kéo dài.

Và theo Luật Đất đai, khu đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án có thể bị nhà nước thu hồi vì rơi vào trường hợp “quy hoạch treo” do đất không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc do tiến độ đất sử dụng bị chậm hơn 24 tháng so với tiến độ đầu tư ghi trong dự án.

Rủi ro này rất lớn đối với chủ đầu tư bất động sản. Và nếu những nhà đầu tư nhỏ, lẻ vay tiền ngân hàng mua đất “dính” vào các dự án hay khu “quy hoạch treo” thì dễ “chết”.

Đừng thấy giá nhà đất đang “sốt” cao mà tưởng có ăn, khi thị trường là “quả bong bóng” bị nổ tung, quay về với giá trị thật thì người vay vốn ngân hàng để đầu tư nhà đất sẽ rơi vào con đường mạo hiểm.

Theo SGGP 12 Giờ