Ưu tiên mua bán nợ xấu: Thị trường BĐS có tan băng?

Cơn bĩ cực của thị trường bất động sản (BĐS) kéo dài trong 2 năm khiến nhiều đại gia lâm nạn. Một "cơn bão" kéo dài đã làm chao đảo nền kinh tế và việc mua nợ xấu của các tổ chức tín dụng (TCTD) trong đó có nợ xấu bất động sản đang nhen nhóm hy vọng thị trường BĐS sẽ tan băng.

Mếu máo nhìn chủ đầu tư bị bắt

Một công ty mạnh về kinh doanh vận tải như Mai Linh, khi tham gia vào thị trường BĐS trong cơn thoái trào cũng "ngấm đòn" đủ. Vay vốn ngân hàng đầu tư BĐS, bị siết nợ Mai Linh thành con nợ. Hay những công ty với nhiều dự án BĐS hoành tráng như Megastar, công ty Xây dựng và dịch vụ 1/5 hay Azland cũng đang đặt dấu chấm hết cho nhiều hy vọng của người mua nhà.

Chị Ngô Thị Hà (Thanh Xuân- Hà Nội) sau khi tìm hiểu kỹ các dự án của công ty Megastar mới quyết định mua nhà theo dạng hợp đồng góp vốn qua công ty thứ cấp. Chị yên tâm nộp tiền theo tiến độ bởi chị đã tìm hiểu và được tư vấn rất kỹ, Megastar sở hữu rất nhiều dự án BĐS lớn tại Hà Nội trong đó có dự án Hesco Văn Quán và Vĩnh Hưng Dominium (Lĩnh Nam, Hoàng Mai), dự án C2 Xuân Đỉnh (Tây Hồ Tây, Hà Nội), tổ hợp chung cư 254 Thụy Khuê, khu đô thị mới Hữu Hòa, Hà Nội.... Chính vì thế, chị đã nộp tiền mua nhà ở dự án Hesco Văn Quán. Số tiền đã nộp gần 500 triệu đồng nhưng bóng dáng ngôi nhà trong tương lai vẫn "bặt vô âm tín".

Tin ông Nguyễn Hoàng Long (SN 1971), Chủ tịch HĐTV công ty Cổ phần Tập đoàn Megastar bị cơ quan CSĐT bắt giam với tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khiến chị Hà cũng như nhiều người mua nhà trong chuỗi các dự án của Tập đoàn Megastar hoang mang. Thực tế, nhiều người mua nhà của tập đoàn này đang sống dở chết dở với những dự án mang thương hiệu Megastar. Lo ngại về năng lực tài chính của chủ đầu tư từ đầu cơn bão BĐS. Ngay khi ấy đã có rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã tập trung thành nhóm để tìm cách đòi lại vốn mình đã góp vào dự án, nhưng gần như rất khó thực hiện. Và khi người đứng đầu Megastar, ông Nguyễn Hoàng Long bị bắt, số phận của dự án, hàng trăm khách hàng sẽ không biết đi về đâu, bởi cho đến nay chỉ có dự án C2 Xuân Đỉnh xây xong phần thô và không thể bàn giao nhà.

Trường hợp của chị Nguyễn Mai Tâm (Hải Dương) cũng mua nhà theo hợp đồng góp vốn của công ty Azland tại dự án AZ Lâm Viên (đường Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà Nội) số tiền chị nộp cũng hơn 700 triệu đồng nhưng dự án chậm tiến độ, khả năng bàn giao nhà theo đúng cam kết ghi trong hợp đồng là không khả thi. dự án AZ Lâm Viên, số 107 Nguyễn Phong Sắc đã huy động vốn của dân, chưa kể khoản chênh lệch trên từng m2 nhưng mới xây đến tầng 4 và đã tạm dừng nhiều tháng nay, không biết số phận dự án sẽ ra sao? Thực tế, công ty này cũng đã thay đổi trụ sở, khách hàng đến hỏi về dự án, tiến độ xây dựng và bàn giao nhà chỉ gặp được lễ tân.

Thực tế, trong cơn thoái trào của BĐS, nhiều khách hàng lo lắng cũng đúng thôi. Bởi lẽ thời gian gần đây, nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp của khách hàng với chủ đầu tư BĐS đã xảy ra. Kết quả thường dẫn đến việc chủ đầu tư các dự án lâm vòng lao lý nhưng người thiệt cuối cùng vẫn là những khách hàng góp vốn vào dự án khi các chủ đầu tư hầu như không có khả năng khắc phục hậu quả.

Quyền lợi của khách hàng phải đặt lên hàng đầu!

Dự án BĐS dùng thế chấp ngân hàng được coi là nợ xấu nếu VAMC mua lại sẽ được phát mại cho các công ty, tập đoàn BĐS khác. Nếu việc chuyển nhượng thành công, ngân hàng thu được nợ, còn nguồn tài chính đóng góp của người mua nhà sẽ được chuyển giao cho công ty mới. Như vậy, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng người mua nhà vẫn còn hy vọng không bị mất trắng số tiền đã đầu tư. Tuy nhiên, thứ tự ưu tiên trả nợ của dự án BĐS thế chấp vay vốn ngân hàng lại không dành ưu thế cho người mua nhà. Đại bộ phận các dự án BĐS đều thế chấp vay vốn ngân hàng và thêm tiền huy động từ người mua nhà theo tiến độ. Chính vì thế, khi ngân hàng siết nợ, người mua nhà mất niềm tin không tiếp tục đóng tiền thì nhiều dự án BĐS... chết lâm sàng.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đưa ra hàng loạt băn khoăn khi công ty mua bán nợ "ôm" BĐS đang hấp hối. Rủi ro đầu tiên theo ông Đực là mua có đúng nợ và đúng giá hay không. Người dân vô cùng lo ngại vì đó là tài sản của Nhà nước, chuyện thất thoát, tham nhũng là khó tránh khỏi. Trước đây, khi rơi vào trạng thái ngắc ngoải, ngân hàng phải "ôm" hàng loạt các dự án BĐS "chết yểu". Ngay từ khâu đầu tiên đã xảy ra thất thoát, nay ngân hàng lại chuyển cho công ty mua bán nợ xấu, tiếp tục một lần thất thoát nữa. "Lần trước chỉ là tiền của ngân hàng, còn lần này là thất thoát tiền của Nhà nước. Giờ Nhà nước lại "ra tay nghĩa hiệp" cứu "cục nợ" của ngân hàng là điều cần xem xét lại", ông Đực nhấn mạnh.

Vị phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM tỏ ra vô cùng hoài nghi "không khéo sẽ lại chệch hướng nữa!". Tuy rằng việc làm nào cũng đều có định hướng nhưng không thể không tránh khỏi bị chệch hướng. Ngay như câu chuyện 30.000 tỷ đồng đã thấy "mùi" chệch hướng khá rõ rệt, nay thành lập công ty mua bán nợ xấu khó tránh khỏi chệch hướng lần 2. Ông Đực cũng băn khoăn với mức giá mà công ty mua bán nợ mua lại các dự án BĐS. Ông này lấy ví dụ, giá trị thực của dự án là 1.000 tỷ, giờ mua lại với giá 1.200 tỷ, đương nhiên thất thoát tiền của Nhà nước. Nhưng thông thường, tài sản được định giá chỉ bằng 50 - 60% giá trị thực tế. "Thử hỏi với mức giá chỉ bằng một nửa này, doanh nghiệp có chấp nhận bán không? Có nên định giá theo thị trường để mua không?", ông Đực đặt câu hỏi.

Ông Nguyễn Văn Đực tiếp tục dẫn chứng những tồn tại của hình thức này. Trở lại câu chuyện đã mua rồi thì tiền phải trả cho ngân hàng, người dân sẽ được hưởng lợi gì ở đây. Tóm lại, khách hàng sẽ được hưởng lợi gì từ câu chuyện mua bán nợ này? Quyền lợi người mua nhà được giải quyết thế nào? Chắc chắn khách hàng sẽ khiếu nại. Ông Đực bày tỏ ý kiến: "Theo tôi, nếu công ty mua bán nợ nhập cuộc, giải cứu cho những dự án BĐS "hấp hối", cần thiết phải làm việc với các bên liên quan trong đó có cả khách hàng. Phải có cả đại diện khách hàng tham gia bàn bạc, đưa ra ý kiến, không thể có chuyện là việc làm ăn tay đôi giữa ngân hàng với công ty mua bán nợ được. Quyền lợi khách hàng phải được đặt lên hàng đầu, nếu bị qua mặt, chắc chắn họ sẽ không bao giờ để yên".

Cảnh báo nợ xấu từ BĐS

Theo báo cáo mới đây của bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2013, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS là: 230.615 tỷ đồng (tổng dư nợ tín dụng tất cả các lĩnh vực khoảng 3 triệu tỷ đồng), tăng 0,9% so với thời điểm 31/12/2012. Tỷ lệ nợ xấu là 5,68%, tăng chút ít so với thời điểm 31/12/2012 (thời điểm 31/12/2012 tỷ lệ nợ xấu là 5,39%). Lượng tồn kho BĐS tương đương 125.450 tỷ đồng, trong đó căn hộ chiếm 33%, nền đất chiếm 38% và nhà thấp tầng chiếm 22%.