Tỷ đô âm thầm chảy dưới băng giá BĐS

Hàng loạt các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS được thực hiện trong năm 2013 khiến thị trường này ngày càng trở nên hấp dẫn. Dự báo, xu hướng này tiếp tục sôi động trong thời gian tới khi có sự nhập cuộc của nhiều đối tác ngoại.  

M&A bất động sản tăng nhiệt

Theo khảo sát, xu hướng M&A bất động sản năm 2013 tỷ lệ giao dịch thành công cao do giá giảm sâu và người mua cũng quyết tâm mua. Dòng sản phẩm chính của hoạt động M&A bất động sản năm 2013 là các hạng mục căn hộ, các dự án bình dân có giá dưới 17 triệu đồng/m2 và tiến độ sắp hoàn thành.

Trong khi, các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc đang đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội mua lại các khu văn phòng cho thuê, khu trung tâm thương mại thì nhà đầu tư trong nước lại chủ yếu mua các dự án nhà ở. Ngoài những giao dịch mua đứt dự án, thị trường  xuất hiện xu hướng liên kết, hợp tác giữa công ty trong nước với nước ngoài, hoặc giữa các nhà đầu tư nước ngoài với nhau. Trong đó, nhà đầu tư mới sẽ nắm cổ phần chi phối.

Thương vụ ấn tượng nhất 2013 là dự án Vincom Centre A được Vingroup chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD). Thông tin này đã được Vingroup chính thức công bố vào đầu tháng 6 vừa qua. Tổng giá trị của thương vụ này xấp xỉ gần 10.000 tỷ đồng, đây được xem như thương vụ lớn nhất từ trước đến nay. Theo Vingroup, việc chuyển nhượng thành công dự án này đã đem về cho Tập đoàn khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 4.300 tỷ đồng.

Ngoài ra, VinGroup cũng đã thiết lập một thỏa thuận hợp tác đầu tư chiến lược với Warburg Pincus. Theo đó, quỹ đầu tư hàng đầu thế giới Warburg Pincus đã chi 200 triệu USD để mua 20% cổ phần Vincom Retail. Đây là khoản đầu tư ban đầu lớn nhất của một công ty cổ phần tư nhân đầu tư cho một công ty Việt Nam.

Đầu quý II vừa qua, thị trường cũng xôn xao với thông tin Gemadept bán tòa nhà văn phòng Gemadept Tower (số 6 Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM) cho một đối tác tới từ Hàn Quốc với giá 940 tỷ đồng (45 triệu USD). Trước đó, hồi đầu năm, đối tác nước ngoài của dự án Park City là Perdana Park City (thuộc Tập đoàn Samling, tập đoàn khai thác gỗ lớn nhất của Malaysia) cũng công bố sở hữu toàn bộ 100% dự án này.

Mới đây nhất là vụ Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC đã chính thức ký hợp đồng về việc nhận chuyển nhượng 99% phần vốn của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land) - chủ đầu tư dự án Alaska Garden City (Từ Liêm, Hà Nội), tương đương gần 300 tỷ đồng.

Một số đơn vị phát triển bất động sản trong nước có thế mạnh phát triển các sản phẩm căn hộ bình dân cũng đang đẩy mạnh thâu tóm. Điển hình, tại Hà Nội là những thương vụ thâu tóm của đại gia Lê Thanh Thản, ông chủ của những dự án chung cư giá rẻ như Xa La, Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ và hiện nay là VP5 Linh Đàm,... Tại TP.HC, Hoàng Quân và Đất Xanh cũng đã chuyển mô hình mua lại các dự án căn hộ, đất nền giá rẻ.

Ngoài những thương vụ mua bán được công bố thông tin, thị trường BĐS còn hàng loạt giao dịch đã diễn ra nhưng "trong vòng bí mật".

Đón sóng ngoại binh

Nếu năm 2012 xu hướng các nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại trong thu gom các dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủ yếu hoạt động mua lại trên thị trường bất động sản.

Trong nửa đầu năm 2013, các nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc và Việt Nam chiếm phần lớn hoạt động M&A tại TP.HCM. Có thể kể đến một số thương vụ nổi bật như: Lotte Hotels & Resorts mua lại 70% Khách sạn Legend (quận 1, TP.HCM) từ Quỹ Cơ hội Việt Nam của VinaCapital trong một thỏa thuận trị giá 62,5 triệu USD.


Mapletree mua lại tòa nhà văn phòng CentrePoint (quận Phú Nhuận) trong một thương vụ trị giá 52-53 triệu USD. Trong một thương vụ khác cũng được báo cáo trên toàn thị trường, một công ty Hàn Quốc đã ký biên bản ghi nhớ mua lại cao ốc văn phòng tại quận 1, TP.HCM.

Trong khi, các nhà đầu tư Singapore chuộng dự án ở khu vực ngoại ô, Malaysia thì xây đô thị thì riêng nhà đầu tư Nhật Bản lại chọn khu vực trung tâm, những dự án có thể phát triển thành khu thương mại. Theo nhận định của Cushman&Wakefield (Việt Nam) các nhà đầu tư châu Á đang rất quan tâm đến tài sản thanh lý của Việt Nam, vì họ hiểu biết nhiều về thị trường như Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore.

Một số nhà đầu tư trong nước cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường bất động sản trong nước đang giảm, tìm cách thôn tính những dự án của họ trong 2-3 năm tới.

Cơ hội lớn phía trước

Dự báo về thị trường M&A bất động sản vẫn có tiềm năng lớn. Doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều lợi thế để mua lại những tài sản đang hoạt động, tọa lạc ở vị trí đắc địa. M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động bởi sự tham gia mạnh mẽ của khối ngoại. Nhiều nhà đầu tư ngoại đang tiếp cận các chủ đầu tư để mua lại dự án với giá hời. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm tới các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn một số vướng mắc gây khó khăn cho hoạt động M&A, như: việc định giá của bên bán còn cao so với nhu cầu của bên mua; thủ tục pháp lý còn nhiêu khê, chưa thuận lợi cho doanh nghiệp, nhất là việc cấp phép đầu tư sau khi thương vụ M&A thành công.

Theo các chuyên gia, Việt Nam đang trong quá trình cải cách, vì vậy, thời gian tới sẽ càng minh bạch hơn, thị trường hơn, đặc biệt là trong các lĩnh vực tài chính, bất động sản. Thị trường càng khó khăn, cơ hội đầu tư càng nhiều. Những khó khăn, trở ngại cần được khai thông sớm để thu hút đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực M&A đến từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong một báo cáo về thị trường M&A của Stoxplus nhận định về thị trường này 2 năm tới, cung cầu sẽ vẫn rất lớn, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm rất lớn đến lĩnh vực bán lẻ, và quan ngại ở dự án nhà ở vì nguồn cung rất dồi dào.