Trên muốn thoáng, dưới chưa thông

Hàng chục nghìn căn hộ cao cấp, biệt thự hạng sang đang ế ẩm là phần ảm đạm nhất của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Nhưng ở một góc nhỏ khác, căn hộ giá thấp đang hút khách.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 cho biết, mới đây, 150 căn hộ diện tích từ 50 - 70 m2, giá bán 800 triệu - 1 tỷ đồng của dự án Đặng Xá Viglacera (Long Biên) rao bán trên sàn G5 thì chỉ trong vòng 15 ngày đã bán được 90 căn.

Tương tự, dự án khu đô thị Xuân Phương sau 3 tuần mở bán đã tiêu thụ được 80/110 căn. Cả 2 dự án đều ở khá xa trung tâm, nhưng lượng khách hàng đến đăng ký mua rất đông. Nhiều người phải xếp hàng chờ khi có thêm căn hộ mới, hoặc những căn hộ lớn có thể chia ra, phù hợp với khả năng chi trả của họ.

Sự chuyển dịch về cung cầu đang xuất hiện, khi các giao dịch đã phục hồi so với trước, nhưng chỉ tập trung chủ yếu tại phân khúc giá trung bình và thấp. “Trước kia, một phiên giao dịch tại dự án nhà ở phân khúc giá trung bình và thấp có khoảng 100 khách hàng tham gia thì tỷ lệ mua bán thành công từ 20 - 30%. Nhưng gần đây, tỷ lệ này lên tới 80 - 90%, chứng tỏ tín hiệu, nhu cầu mua thực tế rất cao”, ông Nguyễn Quốc Khánh cho biết.

Rất nhiều DN BĐS nắm giữ các dự án căn hộ giá trị cao đang mong muốn chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp bằng cách chia nhỏ để giảm giá bán sản phẩm, giúp cho thoát hàng. Chính phủ cũng khuyến khích việc làm này. Nhưng để làm được điều đó, thực tế còn nhiều cái vướng. Theo quy định, các DN chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nếu như đã nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được hoàn trả. Một trong những “cấn cá” của các DN này là chính sách hỗ trợ chưa dễ tiếp cận.

“Đứng ở góc độ DN, chúng tôi nhận định việc hoàn trả tiền sử dụng đất này rất nhiều khó khăn”, ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nói. Theo ông Mai phân tích, khi DN đã nộp tiền sử dụng đất cho các địa phương thì việc sử dụng phần ngân sách đó đã được lên kế hoạch theo từng năm và từng giai đoạn. Cho nên, tính chuyện hoàn trả ở thời điểm sau là không dễ dàng, nhất là trong tình trạng thu ngân sách của nhiều địa phương đang rất khó khăn.

Trong khi đó, lỗ và nợ lớn treo trên đầu khiến DN BĐS không thể bỏ sang một bên các khoản hỗ trợ để chuyển đổi đơn thuần. “Vấn đề thu ngân sách tại các địa phương đang gặp khó khăn có thể gây ra những trở ngại cho việc thông qua chủ trương chuyển đổi này”, đại diện một DN BĐS nhìn nhận. Điều này lý giải vì sao việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội rất chậm, đặc biệt là tại một số thành phố lớn. Số DN được phép chuyển đổi chỉ mới đếm trên đầu ngón tay.

Theo ông Mai, để khai thông được điểm nghẽn này, chính quyền địa phương hoàn toàn có thể tính toán một giải pháp “đối trừ”. “Việc cho DN hưởng chính sách hỗ trợ khác là hoàn toàn có thể và tạo ra xu hướng rất quan trọng thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội”, ông Mai nói. “Công cuộc” này, theo ông, tạo cơ hội để các DN có thể tham gia nhiều hơn.

“Theo chúng tôi được biết, vấn đề không phải các DN kỳ vọng được hoàn trả ngay mà là được hưởng những cách đối trừ, hoặc các chính sách khác mà có thể hỗ trợ họ”, ông Mai bày tỏ và thêm rằng: “DN muốn có văn bản xác nhận, ghi nhận việc này chứ không đòi hỏi phải có tiền ngay”.

Một lý do nữa cũng được các DN nêu là để nhận được số tiền hoàn trả nói trên, các bộ, ngành liên quan... phải có thông tư hướng dẫn, cũng như xác nhận từng trường hợp thực tế. Trên cơ sở đó, địa phương mới ra quyết định. Nhưng việc phối hợp thực thi chính sách hiện còn nhiều cái vướng. Theo ông Mai, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập các tổ công tác liên ngành để tháo gỡ. “Chúng ta kỳ vọng với sự hỗ trợ của các tổ liên ngành đó thì các địa phương có cơ sở mạnh dạn ra quyết định phù hợp với từng vấn đề”, ông nói.