Tranh chấp tại các chung cư: Nguyên nhân do xem thường hợp đồng

Người dân tại Khu chung cư Keangnam chuẩn bị khởi kiện chủ đầu tư do thu phí quá cao. Ảnh: Internet

Việc người dân tại Khu chung cư Keangnam chuẩn bị khởi kiện chủ đầu tư do thu phí quá cao một lần nữa cho thấy, tranh chấp tại các khu chung cư xuất phát từ nguyên nhân người dân không xem xét kỹ khi ký hợp đồng mua nhà.

Điểm lại các vụ việc tranh chấp phí dịch vụ

Những xung đột căng thẳng liên quan đến việc tranh chấp mức phí dịch vụ sử dụng chung cư không còn mới mẻ ở Hà Nội và TP.HCM.

Năm 2006, Ciputra đã công bố mức phí dịch vụ được xem là “trên trời” so với mặt bằng lúc đó. Ngay lập tức, các cư dân Ciputra đã tiến hành khiếu nại nhiều lần và cuối cùng, chủ đầu tư đã chọn giải pháp dung hòa là cùng chia sẻ khoản phí giữa hai bên.

Vụ việc chưa kịp lắng, thì năm 2007, xảy ra căng thẳng giữa người dân và chủ đầu tư Dự án The Manor Hà Nội xoay quanh việc phí giữ xe quá cao và cao trào là đầu năm 2009, người dân sống tại The Manor Hà Nội đã “dàn quân” phản đối việc thu phí gửi xe quá cao và cho rằng, diện tích tầng hầm, diện tích công cộng là thuộc về người dân.

Nhận thấy những tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến đời sống xã hội, nên ngày 29/9/2009, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định 107/2009/QĐ-UBND quy định mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các chung cư là 1.250.000 đồng/tháng/ô tô. Tuy nhiên, quy định này cũng không áp chế được những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân các khu chung cư khi chủ đầu tư “xé rào” áp dụng vượt trần.

Ngày 29/9/2011, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định 4520/QĐ-UBND phê duyệt Đề án Giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành mức trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội. Theo đó, mức giá trần phí quản lý nhà chung cư theo quyết định này là 4.000 đồng/m2/tháng. Nếu người mua và chủ đầu tư có hợp đồng thỏa thuận riêng về phí dịch vụ, thì không áp dụng các quy định này của Thành phố. Dù vậy, trên thực tế, các dự án đều thu mức phí dịch vụ cao hơn quy định nhiều lần.

Sau khi có quy định này, tại Dự án Keangnam đã xảy ra xung đột về phí dịch vụ, mà đỉnh điểm là việc người dân căng lều, đóng bạt, đốt bếp than tổ ong phản đối chủ đầu tư Dự án Keangnam cắt thang máy khi người dân không đồng ý đóng tiền dịch vụ với giá “cắt cổ”. Mức phí quản lý tại đây cao ngất ngưởng, lên tới 0,99 USD/m2/tháng, tương đương 21.000 đồng/m2/tháng. Sau nhiều lần đàm phán, chủ đầu tư đã hạ mức phí xuống 18.843 đồng/m2/tháng, nhưng vẫn chưa được người dân chấp thuận.

Giải quyết tận gốc vấn đề

Nhìn lại trình tự giải quyết xung đột của các vụ việc, có thể thấy rõ nội dung tranh chấp chỉ xoay quanh một vấn đề: người dân bám vào các quy định của UBND TP. Hà Nội về mức phí, trong khi đó các chủ đầu tư lại lập luận rằng, người dân phải tuân thủ hợp đồng ký riêng giữa chủ đầu tư và người dân. Một số vụ việc tranh chấp đã được các bên giải quyết chủ yếu theo phương thức hai bên cùng nhượng bộ.

Trở lại trường hợp giải quyết tranh chấp tại Keangnam vào ngày 6/12, phương thức này đã đi vào ngõ cụt, khi đại diện chủ đầu tư là ông Ha Jong Suk, Tổng giám đốc Công ty Keangnam Vina cho rằng, hiện Keangnam Vina giao việc quản lý cho Công ty Chestnut Vina và mức giá 4.000 đồng/m2/tháng theo quy định của UBND TP. Hà Nội không đủ để vận hành khiến công ty này bị lỗ. Trong khi đó, đại diện cư dân Keangnam lại cho rằng, người dân sẵn sàng đóng góp đầy đủ theo mức quy định của UBND TP. Hà Nội ban hành và đề nghị Keangnam nếu chưa đạt được thỏa thuận, thì tạm thu theo quy định tại Quyết định 4520 của UBND TP. Hà Nội, chứ không thể “ép” dân đóng với mức phí cao. Hiện người dân đã sẵn sàng chuẩn bị hồ sơ để khởi kiện chủ đầu tư.

Mấu chốt của vấn đề là, theo quy định của UBND TP. Hà Nội: “Nếu người mua và chủ đầu tư có hợp đồng thỏa thuận riêng về phí dịch vụ, thì không áp dụng các quy định vừa nêu của Thành phố”. Đồng thời, quan điểm của Luật Dân sự cũng quy định rõ nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận dân sự của các chủ thể. Vì vậy, việc xử lý các tranh chấp đã, đang hoặc sẽ phát sinh phụ thuộc rất lớn vào hợp đồng mà các bên đã ký kết. Nếu không thỏa thuận được, phương án xử lý duy nhất là các bên khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khuyến cáo, người dân khi mua căn hộ phải tìm hiểu rất kỹ quy định của pháp luật.

Theo LS. Nguyễn Tiến Hòa (Công ty TNHH Luật S&B), về phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã có Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, nhưng phải phù hợp với thực tế. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ, thì thực hiện như thoả thuận đó.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, để giải quyết căn bản những bất cập, mâu thuẫn đang diễn ra tại khá nhiều chung cư hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện chưa có Luật Chung cư, việc cần làm ngay là phải có một nghị định quy định, điều chỉnh về việc cung cấp dịch vụ của toà nhà sao cho nhà đầu tư không còn độc quyền như hiện nay.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Đầu Tư