Tranh chấp liên quan tới bất động sản: Người mua luôn thiệt thòi

“Thị trường bất động sản trầm lắng thì các văn phòng luật sư lại bận rộn vì liên tục giải quyết các tranh chấp liên quan”- luật sư Nguyễn Trúc Hiền - Công ty Luật TNHH quốc tế Việt Nam cho biết. Rủi ro, tranh chấp trên thị trường bất động sản ngày càng nhiều và không ít vụ việc gặp bế tắc.

Thiệt hại vì... “lạc quan tếu”

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền đã liệt kê 4 loại tranh chấp phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay, bao gồm: tranh chấp hợp đồng góp vốn; tranh chấp liên quan đến chung cư (diện tích chung, diện tích riêng; phí dịch vụ…); tranh chấp giữa chủ đầu tư cấp 1 và cấp 2; tranh chấp nợ xấu với ngân hàng.

Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, do bất động sản có giá trị lớn, khả năng sinh lợi cao nên nhiều người mua rất lạc quan, chấp nhận ký hợp đồng với giá trị thấp hơn thực tế khiến khả năng rủi ro cao. “Ai cũng biết giao dịch có thể rủi ro, nhưng lại nghĩ chắc không phải mình nên rất lạc quan. Khi xảy ra tranh chấp, người mua luôn thiệt thòi”. Trong khi đó, sự giám sát của cơ quan chức năng lại lỏng lẻo.

Tán đồng nhận xét này, luật sư Phan Vũ Anh – nguyên Giám đốc Ban đối ngoại Pháp chế, Tổng công ty Vinaconex chia sẻ: “Chủ đầu tư là người được giao dự án được phê duyệt, triển khai. Khi thiết lập dự án, chủ đầu tư bao giờ cũng nghiên cứu, tìm luật sư, tính toán để có được lợi về mình. Cụ thể, khi thiết lập hợp đồng mua bán nhà, bao giờ chủ đầu tư cũng soạn trước hợp đồng mẫu và đưa vào đó những nội dung có lợi cho mình hơn là khách hàng”. Khi giao dịch mua bán, có khách hàng hiểu luật, có người chỉ nắm sơ sơ nên không biết rằng những điều khoản trong hợp đồng có nhiều điểm không hợp lý. Các yêu cầu sửa đổi hợp đồng của khách hàng đều không được chủ đầu tư chấp nhận, dẫn đến trường hợp nhiều khách hàng “nhắm mắt ký bừa”. Hậu quả là xuất hiện nhiều rủi ro.

Chủ đầu tư là “thượng đế”

GS Đặng Hùng Võ cho hay, khách hàng của các dự án bất động sản chưa bao giờ được là “thượng đế”. Thực tế trước đây cho thấy, các chủ đầu tư mới là “thượng đế” khi họ đơn phương đưa ra giá cả, hợp đồng, người mua không có quyền thương lượng. Và hiện tại, thị trường trầm lắng, giao dịch khó khăn, một số chủ đầu tư đi tìm khách hàng nhưng vị trí của khách hàng vẫn chưa được như mong muốn. Giá nhà ở trung bình tại Việt Nam vẫn cao gấp 25 lần thu nhập bình quân mỗi năm của người lao động, trong khi các nước khác tỷ lệ này là gấp từ 2 đến 4 lần.

Bên cạnh đó, dù bất động sản “tồn kho” nhiều, giá đã giảm nhưng thị trường bất động sản không có hiện tượng phá giá. “Vốn tồn đọng chủ yếu từ góp vốn của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng của ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp thay vì thông qua cơ chế vay tín dụng nên không có hiện tượng phá giá. Nhiều nhà đầu tư bất động sản than thở khó khăn, gần như phá sản nhưng thực tế 80% vẫn đang kinh doanh có lãi” - ông Đặng Hùng Võ nói. Điều này cũng chứng minh rõ những thiệt hại của khách hàng.

Các chuyên gia về luật pháp cho biết, hiện nay có nhiều vụ tranh chấp chưa có phương hướng giải quyết bởi cả bên bán, bên mua và hệ thống pháp luật đều thiếu chuyên nghiệp; cơ chế pháp lý để giải quyết tranh chấp chưa được rõ ràng, minh bạch. Do đó, đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, thương lượng đến cả điều khoản bồi thường là một trong những biện pháp để đề phòng rủi ro, tranh chấp trong giao dịch bất động sản.