Tồn kho, giá BĐS giảm: Những phản biện trái chiều

Những con số tồn kho và giá trị BĐS đang cho thấy sự thiếu thống nhất của cơ quan quản lý lẫn cơ sở số liệu.

Những ngày đầu năm 2014, dư luận tập trung chú ý tới các báo cáo, tổng kết số liệu, nhận định đưa ra từ cơ quan quản lý. Lần lượt UBND Tp.Hà Nội, Bộ Xây dựng phát đi thông tin tích cực lẫn bi quan về thực trạng BĐS kèm theo các giải pháp, kế hoạch xử lý.

Bộ "lệch pha" Thành ủy

Cuối năm 2013, lãnh đạo UBND Tp. Hà Nội khẳng định chưa có dự án (DA) nhà ở nào trên địa bàn giảm giá và thông tin giảm giá "chỉ có trên các báo cáo". Thậm chí, lãnh đạo Thành ủy Hà Nội còn cho rằng các chính sách vừa qua, đặc biệt là chính sách về NƠXH dù sao cũng chỉ mang tính hỗ trợ. Chỉ vài ngày sau, người đứng đầu Bộ Xây dựng đăng đàn: các dự án BĐS năm 2013 đã giảm giá mạnh, nhiều dự án giảm 50% về mức giá của năm 2006. Giá BĐS sẽ được điều hòa khi nguồn cung nhà xã hội tăng mạnh (!)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đưa ra nhiều phân tích khá thuyết phục về sự thiếu thống nhất nêu trên. Cụ thể, con số giá BĐS giảm 40-50% năm 2013 (theo Bộ Xây dựng) là chưa chính xác, nếu xét theo phân loại DA, có giá bán trung bình. Con số này dùng để chỉ các DA cao cấp, ông Châu khẳng định: "Không giảm giá đến 40-50%".

Ở góc độ dân sinh, quan trọng là "bài toán" an sinh của đại bộ phận người dân lao động tại Thủ đô. Chỉ cần "soi" DA Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) do Sudico làm chủ đầu tư, sẽ thấy câu trả lời. DA có quy mô 234,4 ha, khu A khoảng 189,7 ha, đã hoàn thành khoảng 60%, nhưng đến nay cỏ mọc ngút đầu người; khu B gần 44,6 ha, GPMB được 24 ha, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật công trình.

Thị trường chứng kiến mức giá sản phẩm DA này giảm tới 50%, nhưng vẫn ế; giá từ 17,8 – 21,5 triệu đồng/m2 đối với các căn biệt thự đơn lập, song lập, liền kề thương mại… song cơ sở hạ tầng xã hội vẫn là con số 0. Những DA kiểu "không hạ tầng xã hội, không xác định thời điểm thực hiện" như Nam An Khánh nằm la liệt tại địa bàn Thủ đô.

Từ năm 2012, khi thuật ngữ "thị trường đóng băng" bắt đầu được nhắc tới, giới bình luận và các nhà quản lý lẫn cơ quan thống kê luôn đưa ra đánh giá khác nhau về con số tồn kho, giá trị tồn kho BĐS. Tháng cuối cùng của năm 2012, không xuất hiện bất cứ con số tồn kho BĐS ở từng phân khúc cụ thể đến từ cơ quan Nhà nước.

Tồn kho, không chỉ là con số

Thay vào đó, tất cả các con số mà mỗi tổ chức thống kê, bộ phận nghiên cứu đưa ra chỉ là "ước tính" phản ánh một góc thị trường. Có thể nhắc tới một số dẫn chứng: tháng 9/2012, Diễn đàn Kinh tế Mùa thu công bố lượng tồn kho của 2 đầu thị trường Hà Nội và Tp.HCM là 70.000 căn hộ (với nguồn được tổng hợp từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital và giá trị được ước tính khoảng chừng là 140.000 tỷ đồng). Ít ngày sau, các đại biểu Quốc hội ngỡ ngàng trước con số tồn kho lên tới 1 triệu tỷ đồng.

Về phía các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, hay Savills cũng mỗi người một phách. CBRE thì cho rằng 18.000 căn là số tồn kho ở Tp.HCM, còn Savills Việt Nam là 14.500 căn (thời điểm tháng 10/2012 và trên "định nghĩa"; đây là lượng căn hộ chào bán, nhưng chưa có khách mua).

Ở một diễn biến khác. Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định, tính đến cuối quý II/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, Tp.HCM tồn kho hơn 47.000 căn (tổng cộng là 147.000 căn). Và kết luận cuối cùng, tùy theo cách phân định hàng đã thành phẩm (DA hoàn thành và bàn giao), còn dang dở (chưa hoàn thiện), và mới chỉ giai đoạn xong móng, đưa ra các số liệu khác nhau.

Một năm sau, tình hình thị trường vẫn nhuốm "màu xám", kèm theo đó vẫn là các con số không đồng nhất, "chưa sát thực tế, chưa đụng đến ngõ ngách thị trường" (theo lời một chuyên gia ngành địa ốc tại Hà Nội). Tháng 8/2013, Bộ Xây dựng công khai báo cáo về số liệu tồn kho tại một số tỉnh, thành trên cả nước. Theo đó, đến hết tháng 6/2013, tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng. Tại Hà Nội, tổng số tồn kho là 9.651 căn hộ, nhà ở, tương đương 17.060 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng, lượng căn hộ tồn kho đã giảm 1.877 căn hộ chung cư so, với thời điểm tháng 12/2012.

Đáng mừng hơn, tới giữa tháng 12/2013, Bộ Xây dựng khẳng định tổng giá trị tồn kho BĐS đạt khoảng 94.458 tỷ đồng. Trong đó, Tp. Hà Nội tồn 6.580 căn chung cư và thấp tầng, giá trị 12.900 tỷ đồng, Tp.HCM tồn kho 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất nền, trị giá khoảng 17.480 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhận định về con số tồn kho mà Bộ Xây dựng đưa ra lại "vấp" phải nhiều ý kiến phản biện từ dư luận, đặc biệt là giới doanh nghiệp tạo lập BĐS. Điển hình nhất, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty Địa ốc Đất lành cho rằng: "Con số này có thể gấp 3-5 lần, vì chỉ cần đi kiểm tra quận 7 hoặc quận 2 (Tp. HCM) hàng tồn kho đã gần 7.000 căn hộ".

Ý chí cơ quan quản lý rất rõ ràng, nhưng nhận thức và tự giác, cũng như sự chuyên nghiệp của doanh nghiệp vẫn còn là điều "xa xỉ". Tồn kho, giá BĐS vì thế cũng chẳng thể cải thiện một sớm một chiều.