Tính thanh khoản đã được cải thiện đáng kể

Thị trường bất động sản đang và sẽ diễn ra thế nào đang là câu hỏi đặt ra của nhiều người. PV báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc phỏng vấn chuyên gia thương hiệu, Thạc sĩ Tạ Văn Thành về thị trường bất động sản.

Hiện nay, ông Tạ Văn Thành làm việc trong 4 lĩnh vực chính: Tư vấn Chiến lược Marketing, Thương hiệu và Phân phối (Strategist); Tư vấn Sáng tạo Thương hiệu và Truyền thông (Conceptualist); Chuyên gia đào tạo & Huấn luyện (Mentor) và Quản trị viên cao cấp (CMO) về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trước những tác động của chính sách vĩ mô và sự thay đổi trong chiến lược đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp.

* Ông nhận định thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây?

Dấu hiệu nhận biết rõ rằng nhất trong thời gian gần đây là tính thanh khoản của thị trường bất động sản đã được cải thiện đáng kể so với hơn một năm trước đây. Ở phân khúc căn hộ, không chỉ có căn hộ giá rẻ mới bán được mà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án căn hộ cao cấp, nhất là những dự án bước vào giai đoạn hoàn thiện, đã bán khá chạy. Diện tích văn phòng cho thuê được tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng khá cao, sức ép giảm giá cũng bớt đi. Đặc biệt, phân khúc khách sạn hoạt động rất tốt do lượng khách du lịch tăng cao. Hoạt động phát triển dự án cũng bắt đầu tái khởi động khi một số dự án "đắp chiếu" trong một thời gian dài đã xây dựng trở lại. Những diễn biến này cho thấy, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc.

* Theo ông, chính sách cũng như gói giải cứu tung ra trong hơn một năm qua đã có tác dụng thế nào đến những diễn biến này?

Những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian qua không có nhiều tác động trực tiếp đến những diễn biến tích cực này. Phần lớn các chính sách cũng như gói hỗ trợ tín dụng lãi suất thấp hướng đến giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng như những dự án đáp ứng được nhu cầu này. Nhưng cũng không thể phủ nhận, những chính sách hỗ trợ này đã phần nào làm tăng dần niềm tin của người mua nhà vào thị trường bất động sản. Tôi cho rằng, niềm tin của người mua nhà mới có tác động quyết định đến sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thực tế, niềm tin của người mua nhà đã quay trở lại, bởi họ nhận thấy thị trường bất động sản đã giảm sâu trong một thời gian dài nên khó giảm thêm, nền kinh tế cũng có những tín hiệu hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản cũng nỗ lực lôi kéo khách hàng. Vì thế, người mua nhà đã tự tin hơn khi xuống tiền và đây là nguyên nhân chính tạo nên thanh khoản của thị trường trong thời gian qua.


* Theo ông, những tín hiệu phục hồi này đã bền vững hay chưa?

Thực tế, thị trường bất động sản vẫn mang tính chất da báo, tức là đan xen giữa mảng sáng và tối. Nhìn tổng thể, có thể thấy mảng sáng có thể nhiều hơn một chút so với mảng tối nhưng cũng chưa thể áp đảo. Vì thế, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn mong manh. Xét ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế có những dấu hiệu tốt hơn, như lạm phát thấp, xuất khẩu tăng khá, chỉ số sản xuất công nghiệp đã cải thiện. Nhưng nhìn chung, nền kinh tế vẫn đối diện với khó khăn, sản xuất vẫn đình đốn, hàng tồn kho vẫn còn nhiều, số lượng doanh nghiệp đóng cửa hoặc ngừng hoạt động vẫn cao. Chính những yếu tố vĩ mô này vẫn tác động tiêu cực đến đà phục hồi của thị trường bất động sản. 

* Như vậy thì triển vọng của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn bấp bênh?

Bản thân nội tại của thị trường bất động sản cũng chứa đựng những vấn đề chưa thể giải quyết một sớm một chiều. Việc Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng tích cực mua nợ xấu là tín hiệu đáng khích lệ, nhưng nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn lớn, và bán lại nợ xấu cũng không dễ. Tín dụng tăng trưởng thấp trong những tháng đầu năm nay cho thấy khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế vẫn còn khó khăn, đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà cũng còn nhiều trở ngại. Vì thế, nhiều dự án bất động sản vẫn không thể khởi động lại mà có thể sẽ còn nằm "đắp chiếu" một thời gian dài nữa.

Hậu quả của một thời bất động sản phát triển nóng cũng không hề dễ giải quyết trong ngày một ngày hai. Rất nhiều dự án bất động sản đã được cấp phép dẫn đến cung vượt cầu rất nhiều. Cũng may là xảy ra khủng hoảng nên nhiều dự án không triển khai được, nếu không, dự án nào cũng xây mà không có nhu cầu thì khó có thể lường hết được hậu quả lớn đến mức nào. 

* Theo ông, đã đến lúc mua nhà hay rót tiền đầu tư vào bất động sản hay chưa sau khi thị trường đã tụt dốc một thời gian dài?

Khó có được câu trả lời dành cho tất cả mọi người. Diễn biến thời gian qua cho thấy, những người có nhu cầu nhà ở thực sự đã tự tin hơn khi xuống tiền mua nhà. Qua trao đổi với các khách hàng, tôi nhận thấy đa phần khách hàng cho rằng giá nhà đất đã giảm quá sâu và cho dù không thể tăng lên được ngay những cũng khó có thể giảm tiếp. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng đã điều chỉnh giá bán thấp hơn dự định trước kia rất nhiều. Vì thế, đối với những người có nhu cầu nhà ở thực sự thì thời gian vừa qua là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Tuy nhiên, người mua cũng vẫn rất thận trọng. Họ chỉ lựa chọn những dự án gần đến giai đoạn hoàn thành hoặc có tiến độ xây dựng tốt chứ không còn mua bằng mọi giá như trước kia.

Đối với những người mua nhà đầu tư, thì phần lớn vẫn còn đứng ngoài thị trường vì đã bị bầm dập trong khủng hoảng. Tuy nhiên, tôi nhận thấy, đã thấp thoáng bóng những nhà đầu tư ở các sàn giao dịch. Nhưng các nhà đầu tư này cũng không hy vọng mua đi bán lại trong chốc lát để kiếm lời như trước kia. Họ mua bất động sản bây giờ như là một của để dành dài hạn. Lãi suất tiền gửi thấp, thị trường vàng không còn sóng lớn, thị trường chứng khoán đã tăng mạnh nên khó tăng tiếp, và những diễn biến này kích thích dòng tiền đầu tư vào bất động sản. Đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ chỉ lựa chọn những dự án có khả năng cho thuê cao, hoặc chờ lên giá dài hạn, còn vẫn lảng tránh những dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích.

* Xin cảm ơn ông!