Tính diện tích căn hộ theo quy định mới: Đánh bùn sang ao!

Từ ngày 8/4, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy (diện tích thực tế sử dụng -PV), sẽ được áp dụng tại các dự án nhà ở.

Nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán theo cách tính diện tích mới, trong khi nhiều ý kiến cho rằng người mua sẽ phải thêm tiền mà lại thêm rắc rối.

Rục rịch điều chỉnh giá bán

Dường như để đi trước đón đầu và nhằm bù vào phần lợi nhuận bị sụt giảm khi áp dụng cách tính diện tích mới, một số chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội đã lên kế hoạch điều chỉnh giá bán căn hộ, cho dù tính thanh khoản của thị trường chưa hẳn đã được cải thiện.

Chủ đầu tư dự án khu chung cư Nam Đô Complex (Hoàng Mai) xác nhận, từ ngày 17/3 đã tăng thêm khoảng 5 đến 6% giá bán và diện tích căn hộ được tính theo cách đo thông thủy. “Mức điều chỉnh giá bán căn hộ 5 đến 6% thực chất không phải tăng giá, mà là điều chỉnh do cách tính diện tích theo tim tường chệch khoảng 5 đến 6% so với cách tính diện tích thông thủy”, ông Chu Mạnh Trí- Phòng kinh doanh cho biết.

Với cách tính diện tích theo Thông tư 03, phần tường, cột của tòa nhà, khách hàng sẽ không phải trả tiền nữa, song chủ đầu tư lại điều chỉnh giá bán căn hộ do diện tích bị thu hẹp lại. Như vậy, chẳng khác gì việc khách hàng mua nhà phải bỏ thêm tiền, trong khi chủ đầu tư không giảm đi lợi nhuận.

Một số dự án khác cũng được chủ đầu tư công bố điều chỉnh giá bán như dự án Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng), dự kiến sẽ điều chỉnh tăng khoảng 10% giá bán căn hộ; dự án Thăng Long Number One (Nam Từ Liêm) của Tổng công ty Viglacera, dự kiến sẽ tiếp tục điều chỉnh giá bán sau vài lần điều chỉnh giá trước đây. Hiện dự án này đang được chào giá khoảng 31 triệu đồng/m2. Lý giải việc tăng giá bán căn hộ tại thời điểm này, đại diện các chủ đầu tư này cũng nêu cả lý do cách tính diện tích thay đổi theo Thông tư 03.

Với một số chủ đầu tư dự án khác, dù không có kế hoạch tăng giá, song các chủ đầu tư này đã khôn khéo tăng giá gián tiếp, bằng cách mở bán ngay trước thời điểm Thông tư 03 có hiệu lực.

Do đó, với những khách hàng đang “kết” sẽ phải miễn cưỡng ký vào bản hợp đồng theo cách tính diện tích căn hộ bằng phương pháp tính tim tường. Một số dự án khác lại đưa ra cả hai cách tính diện tích cho khách tùy chọn trong khi tổng tiền thu về vẫn không đổi.

“Nếu khách hàng có nhu cầu ký hợp đồng theo cách tính tim tường hay theo cách tính thông thủy đều được. Còn sau ngày 8/4 thì thống nhất cách tính theo thông thủy. Cơ bản tổng tiền của căn hộ đó sẽ không thay đổi dù cách tính diện tích có khác nhau và dù đơn giá bán theo m2 có thay đổi”, đại diện Tập đoàn Nam Cường cho hay.

Thêm rắc rối, dễ phát sinh tranh chấp?

Trả lời báo giới mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, bất luận cách tính nào (tim tường hay thông thủy-PV), thì giá trị tổng thể căn hộ không thay đổi. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, với cách tính diện tích cũ, khách mua nhà đã phải trả tiền “oan” cho những diện tích không thực tế của căn hộ.

Trong khi phần diện tích tường, cột, hộp kỹ thuật được xác định là diện tích chung và nằm trong chi phí đầu tư dự án. Còn với cách tính diện tích theo Thông tư 03, phần tường, cột của tòa nhà, khách hàng sẽ không phải trả tiền nữa, song chủ đầu tư lại điều chỉnh giá bán căn hộ do diện tích bị thu hẹp lại. Như vậy, chẳng khác gì việc khách hàng mua nhà phải bỏ thêm tiền, trong khi chủ đầu tư không giảm đi lợi nhuận.

“Có thể không quá căng thẳng với những hợp đồng mới, song với những hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký với các khách hàng trước đây với mức giá được ấn định, giờ bỗng dưng lại điều chỉnh đồng loạt chắc chắn sẽ gặp phải sự phản đối của nhóm khách hàng này”, ông Lê Thành Công-Giám đốc sàn bất động sản InfoLand nói.

Ông Trần Mạnh Thắng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư phát triển nhà Gia Bảo, đại diện chủ đầu tư dự án khu chung cư D2 Giảng Võ (Ba Đình) cho rằng, tùy theo kết cấu của tòa nhà mà diện tích cột hộp trong căn hộ có phần khác nhau nhưng phổ biến cột hộp chiếm khoảng 2m2 tương đương 2% giá trị hợp đồng. Diện tích căn hộ chính là tiền, nếu bây giờ căn hộ loại bỏ cột, hộp diện tích bị thu hẹp lại thì giá bán sẽ được tăng lên. Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tăng lên (tính cả hộp kỹ thuật - PV) giá thành sẽ giảm xuống.

Điều mà ông Thắng cũng như nhiều chủ đầu tư khác lo ngại, khi tính theo thông thủy rắc rối có thể sẽ phát sinh đối với các dự án đang bán dở dang, tức là sẽ tồn tại 2 loại hợp đồng (gồm hợp đồng ký trước 8/4 theo tim tường và sau 8/4 theo thông thủy), nên cách tính phí dịch vụ cho cư dân sẽ phức tạp hơn. Nếu tính theo một đơn giá sẽ thiệt thòi cho những căn hộ tính theo tim tường, tranh chấp rất có thể sẽ phát sinh từ đây.

“Với những dự án đang bán dở dang sẽ tồn tại hai dạng hợp đồng khác nhau với hai cách tính khác nhau. Sẽ có nhiều phát sinh như việc quản lý, thu phí dịch vụ hai dạng này được tính như thế nào, rồi câu chuyện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ được thực hiện theo cách tính nào. Nếu không có hướng dẫn cụ thể và giải thích rõ ràng sẽ dẫn đến nhiều phát sinh, khiếu kiện”, ông Thắng nói.