Tín hiệu mong manh cho bất động sản

Tín hiệu đầu tiên

Đã gần một năm trôi qua, thị trường bất động sản Việt Nam mới tái hiện hy vọng cho sự phục hồi.

Vào trung tuần tháng 3/2013, một dự thảo thông tư của cơ quan Ngân hàng nhà nước đã phát ra tín hiệu sẽ bơm 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ người dân mua nhà lần đầu và các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất 6%/năm, thời hạn vay đến 10 năm đối với cá nhân và 5 năm với doanh nghiệp.

Vào thời điểm này của năm ngoái, đã chỉ diễn ra hành dộng giảm trần lãi suất huy động từ 14% về 13%. Đó cũng là lần giảm lãi suất huy động đầu tiên sau một thời gian bị trì đọng quá lâu, tính từ tháng 4/2011. Tuy nhiên, hiệu ứng của “phong trào” giảm trần lãi suất huy động đã làm cho giới kinh doanh địa ốc và các ngân hàng thất vọng. Trong nguyên năm 2012, bất chấp cố gắng kéo giảm 4 lần mặt bằng lãi suất huy động của Ngân hàng nhà nước và kết quả là mặt bằng này đã giảm đến 5%, thị trường bất động sản vẫn hoàn toàn bất động.

Bài toán năm nay đặt ra còn khắc nghiệt và nan giải hơn nhiều so với năm ngoái. Hạ lãi suất – công cụ chủ chốt để kích thích sức mua – đã bị lờn thuốc. Con bệnh vẫn không có bất kỳ dấu hiệu nào thuyên giảm bệnh tình. Độ trơ của thị trường nhà đất đã trở nên bền vững một cách đáng kinh ngạc.

Tình hình như thế càng khó bề được cải thiện khi lãi suất chỉ giảm một chiều, nghĩa là các ngân hàng chỉ chú trọng đến cơ chế giảm lãi suất huy động, còn trong thực tế mặt bằng lãi suất cho vay vẫn treo cao ở vùng 15-18%. Với thực trạng đó, rất nhiều doanh nghiệp đã không dám bước chân qua cửa ngân hàng, bất chấp khối ngân hàng luôn tìm cách xác định những “khách hàng tiềm năng”. Cũng trong bối cảnh nền kinh tế còn chưa phát ra tín hiệu nào “thoát đáy”, hiện tượng khoảng 80% doanh nghiệp cho biết “không biết vay vốn để làm gì” càng phản ánh rõ hơn tình thế bĩ cực của nền kinh tế nói chung và núi tồn kho khổng lồ nhà đất nói riêng.

Vẫn là quá nhỏ

Vào thời điểm cuối năm 2012, các chuyên gia phải vắt óc nghĩ ra cách thức nhằm khuấy động thị trường bất động sản. Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành vào đầu năm 2013 - được xem như một động tác giải cứu thị trường này - đã chỉ được triển khai vào thực tiễn với một độ trễ hơn hai tháng, cũng là một khoảng thời gian làm cho các phân khúc bất động sản, đặc biệt là vô số dự án căn hộ cao cấp, càng có nhiều cơ hội bị lãng quên trong tiềm thức của khách hàng.

Vậy phải làm gì với thị trường bất động sản, một khi lãi suất đã không thể làm tốt được “chức trách” của nó?

Chỉ còn cách phải bơm tiền, và cũng chỉ còn cách phải phần nào chấp nhận lạm phát tái hiện một khi tiền được bơm ra.

Không phải chỉ có 30.000 tỷ đồng như sự hứa hẹn đầu tiên của Ngân hàng nhà nước. Vào đầu năm nay, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã bắt đầu đề cập đến “gói kích cầu” có giá trị từ 100.000 - 150.000 tỷ đồng, chủ yếu được cấu thành từ tỷ lệ 3% dự trữ bắt buộc tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Nếu số tiền này quả thực được bơm ra, nền kinh tế có thể sẽ tiếp nhận một gói kích cầu gần bằng giá trị 8 tỷ USD của gói kích cầu năm 2009.

Tuy thế, ngay sau thông tin về 30.000 tỷ đồng, một số chuyên gia kinh tế vẫn tỏ ra dè dặt. Bùi Kiến Thành - người đã từng cảnh báo về tình trạng “ruộng khô lúa cháy” từ cuối năm 2011, không quá hào hứng với động thái giải cứu bằng tiền mặt này, cho dù mức lãi suất cho vay đã được một số quan chức nhà nước mô tả là “thấp hơn cả đề xuất”.

“30.000 tỷ đồng chỉ như muối bỏ bể” là ý kiến của khá nhiều chuyên gia và của cả giới doanh nghiệp bất động sản. Quả thực, số tiền đó là quá nhỏ so với con số tồn kho căn hộ hàng trăm ngàn tỷ đổng theo báo cáo, hoặc hàng triệu tỷ đồng theo ước tính ngoài lề.

Nỗi lo dài hạn

Điều đáng nói là cho đến nay, mặc dù “sự nghiệp” giải cứu bất động sản phải gắn liền với một động thái không thể thiếu là giải quyết vấn đề nợ xấu bất động sản, song đã chẳng có một con số thống nhất nào về tỷ lệ nợ xấu. Với các cơ quan quản lý nhà nước, tỷ lệ này vẫn đang ở mức “có thể chấp nhận” là dưới 10%. Trong khi đó, những con số của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia công bố từ cuối năm 2011 lại cho thấy tỷ lệ nợ xấu tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lên đến 20%. Đặc biệt, những ước tính ngoài lề của giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản cho biết nếu tính đúng và đủ, tỷ lệ nợ xấu bất động sản phải chiếm ít nhất phân nửa số nợ loại này tại các ngân hàng.

Nhưng dù sao, phóng lao thì phải theo lao. Tình thế bất động sản đã đến mức bĩ cực không thể diễn ra, hay nói theo một quan niệm mới là “cứu bất động sản cũng là cứu kinh tế”. Khác hẳn với năm 2011 là lúc thị trường nhà đất còn chịu dư chấn từ “cơn điên nhà đất” của thị trường bất động sản Hà Nội trong hai năm 2009-2010, vào lúc này con số căn hộ cao cấp không thể bán được và chẳng biết khi nào mới bán được đã lên đến ít nhất hàng trăm ngàn căn, chưa tính khoảng 66.000 căn được tung ra thị trường từ nay đến năm 2015.
Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải trông chờ vào chính sách giải cứu của nhà nước - có ý nghĩa còn hơn cả phao cứu sinh. Đơn giản là cho đến thời điểm này, chỉ còn một tỷ lệ rất thấp doanh nghiệp bất động sản có thể tự lo thân. Ngược lại, ít nhất phân nửa doanh nghiệp phải lệ thuộc mật thiết vào cơ chế đáo hạn của các ngân hàng, mà thực chất là cơ chế ân hạn và kéo dài thời gian phải trả vốn lẫn lãi.

Trong khi đó, cho đến tháng 4/2013, nhiều khả năng một số ngân hàng thương mại một lần nữa ráo riết đòi nợ và siết nợ. Thật rõ như ban ngày, bản thân các ngân hàng đã không còn “cười trên nỗi đau của người khác” như năm 2011. Cái chết của doanh nghiệp sẽ tất yếu dẫn đến một hình ảnh “quyên sinh” nào đó của giới ngân hàng.