'Thuốc cứu bất động sản chưa đủ liều'

Gần 3 tháng kể từ thời điểm Nghị quyết 02 ra đời gỡ khó cho địa ốc, thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc. Các chuyên gia lo ngại liều thuốc chưa đủ mạnh và bất động sản cần có giải pháp tổng thể hơn.

Giải cứu bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng được nêu tại Nghị quyết 02 Chính phủ ban hành ngày 7/1/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, Chính phủ và các bộ ngành tạo cơ chế thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp bất động sản giải phóng hàng tồn kho, cơ cấu sản phẩm và tiếp cận vốn vay. Các doanh nghiệp cũng được giảm, giãn tiến độ nộp tiền thuê đất. Đặc biệt, để kích cầu trên thị trường, Ngân hàng Nhà nước phải chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của từng ngân hàng) để cho các đối tượng thu nhập thấp và cán bộ công chức thuê, mua nhà. Các đối tượng này cũng có cơ hội vay lãi suất thấp từ nguồn tái cấp vốn khoảng 20.000 - 40.000 nghìn tỷ đồng trong thời hạn 10 năm để thuê, mua nhà.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực phân tích: "Nghị quyết 02 bắt đúng bệnh, cho đúng liều nhưng Chính phủ lại không có tiền mua thuốc". Theo ông Đực, điều khó khăn nhất trong lúc này là dư luận cũng không đồng tình việc Chính phủ bơm tiền để cứu thị trường. Nếu bơm vài chục nghìn tỷ thì cũng như muối bỏ bể, chưa chắc ngân hàng đã giải ngân cho đúng đối tượng còn bơm nhiều hơn thì ngân sách không kham nổi.

Trong khi đó, Chủ tịch Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, Lê Chí Hiếu nhận định, Nghị quyết 02 chỉ mới là cái khung ban đầu. Trong khi chờ những chính sách vĩ mô lâu dài thì cần có những giải pháp hỗ trợ cấp bách để củng cố tâm lý cho thị trường.

Theo ông Hiếu, liều lượng Nghị quyết 2 chưa đủ mạnh. Ví dụ, chậm nộp thuế trong mấy tháng là không phù hợp với tình hình kinh doanh của ngành bất động sản. Giải pháp mới chỉ mang tính chất kỳ vọng và chưa đi vào thực tiễn. Ngân hàng đưa ra 3% dư nợ để cho vay lãi suất ưu đãi nhưng phải đẩy nhanh tiến độ chứ không nên chần chừ. Việc chuyển công năng các dự án chưa bán được để chủ đầu tư tìm được đầu ra nhưng việc này đòi hỏi chính quyền phải sâu sát để cân đối quỹ ngân sách và tình hình cụ thể của từng dự án. Quan điểm thông thoáng thì thủ tục cần phải dễ dàng.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty bất động sản Navigat cho rằng, các giải pháp cứu bất động sản trong Nghị quyết 02 chưa phát huy được hiệu lực, thị trường bất động sản chưa có chuyển biến dù các giải pháp ban hành từ cách đây gần 3 tháng. Đánh giá cao sự nỗ lực trong các giải pháp, song ông Quang cho rằng, câu chuyện tháo gỡ khó khăn không chỉ gói gọn trong bất động sản mà giờ đã lan rộng sang những vấn đề chung của cả nền kinh tế, trong đó điển hình là nợ xấu.

"Trước đây, bệnh của bất động sản chỉ tích tụ trong một khối u thì bây giờ đã lan ra cả một cơ thể, bởi vậy cần có giải pháp tổng thể hơn", ông Quang nhận định.

Trong bối cảnh địa ốc khó khăn, một số các giải pháp được đề xuất gần đây như đánh thuế tiết kiệm mang tính chất bi hài, càng làm người dân hoang mang mất lòng tin vào thị trường. Ngoài tiết kiệm, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, người dân sẽ cân nhắc giữa các kênh vàng, chứng khoán, do đó, dòng tiền chưa chắc sẽ hút vào địa ốc. Ngoài ra, tiền tiết kiệm là khoản chắt bóp tằn tiện của người dân mới có được, việc đánh thuế sẽ người ra quay lưng lại với ngân hàng và bất động sản cũng không được hưởng lợi.

Mặc dù giá bất động sản đã giảm mạnh, thậm chí có những khu vực giảm tới 30-40% song người mua vẫn hờ hững. Giá bất động sản đóng vai trò quan trọng nhưng không phải cốt lõi để khôi phục thị trường mà điều quan trọng, theo ông Quang là cần phải lấy lại lòng tin của người dân. Vấn đề mấu chốt theo ông Quang là cần phải minh bạch hóa thông tin về dự án, thị trường, chính sách... Chỉ khi nhà đầu tư tin tưởng vào thị trường thì địa ốc mới có thể khởi sắc. Cụ thể, ông Quang cho rằng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu hay thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải được công khai minh bạch, tránh trường hợp xin cho...

Còn ông Lê Chí Hiếu nhìn nhận, bất động sản bệnh quá nặng, vì vậy Chính phủ cần có chính sách dài hơi, liên tục để vực dậy thị trường này. "Giải pháp hỗ trợ không đồng nghĩa với việc nhà nước dốc toàn lực giải cứu. Tôi tin phải mất 2-3 năm nữa mới chữa khỏi bệnh cho bất động sản", ông Hiếu dự báo.

Riêng Tổng Giám đốc của Celadon City, Chow Chee Fan cho rằng, bất cứ thị trường bất động sản nào khi gặp khủng hoảng đều cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước. Bằng các công cụ tài khóa dài hơi, cụ thể là hệ thống ngân hàng, nhà nước có thể tác động tích cực đến thị trường từ góc độ hỗ trợ người dân mua nhà để an cư. "Nếu Chính phủ cho người mua nhà vay với lãi suất thấp cố định trong vòng 10-15 năm thì thị trường sẽ có chuyển biến", ông Chow Chee Fan nói.

Một lãnh đạo thuộc Bộ Xây dựng cho hay, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ đang soạn thảo thông tư về điều kiện mua thuê mua nhà ở xã hội và thương mại đối với căn hộ nhỏ và khoảng đầu tháng 3 sẽ ban hành. Một số giải pháp như rà soát các dự án tạm dừng, tiếp tục triển khai đã được Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương triển khai từ năm 2012 thay vì chờ Nghị quyết 02.

Theo lãnh đạo Bộ, Nghị quyết 02 đã triển khai và đang triển khai, nhờ vậy, thị trường cũng đã có những dấu hiệu tích cực về cơ cấu như dừng triển khai căn hộ cao cấp, chủ đầu tư tập trung nhà diện tích nhỏ, giá thành thấp hơn để phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Nguồn cung đáp ứng cho đại bộ phận người dân vẫn còn thiếu, diện tích bình quân đầu người của Việt Nam mới chỉ đạt 19 m2, trong khi một số nước trong khu vực đã lên tới 30 từ thời điểm cách đây 5-7 năm.

"Nghị quyết 02 cùng các chính sách mà Chính phủ đang chỉ đạo triển khai làm sao cân đối được cung cầu. Tất nhiên điều này không đơn giản nhưng không có nghĩa là khó thì để đó, mà càng khó càng cần tập trung để làm", ông nói.