"Thuế thu nhập cá nhân với bất động sản"

Mặc dù thuế thu nhập cá nhân đang được hoãn nhưng với cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho tặng… bất động sản vẫn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân. Khai thuế thế nào cho đúng, thuận tiện và có lợi nhất... sáng 16-4, Tuổi Trẻ Online đã có buổi giao lưu trực tuyến nhằm giải đáp cho bạn đọc nhiều thắc mắc xung quanh vấn đề này.

Ngoài ra, trong trường hợp cho thuê nhà, hiện nhiều người vẫn chưa quen với chính sách mới khi chuyển từ thuế thu nhập doanh nghiệp sang thuế thu nhập cá nhân. Trong khi đó, với hoạt động cho thuê nhà, chuyển nhượng bất động sản, nếu cá nhân biết và lựa chọn cách khai thuế sẽ có lợi hơn cho mình…

Các câu hỏi của bạn đọc được giải đáp trực tiếp bởi:

- Ông Nguyễn Đình Tấn - Cục trưởng Cục thuế TP.HCM

- Bà Trần Thị Lệ Nga - Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng các chuyên gia thuế của Cục thuế T.HCM.

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến:

* Tôi có sở hữu 1 mảnh đất có gắn liền tài sản là căn nhà 2 tầng. Vì có nhu cầu đổi nhà nên tôi quyết định bán mảnh đất đó để mua 1 căn hộ chung cư của công ty Nam Long. Tuy nhiên, tôi đã tiến hành mua căn hộ này trước khi làm thủ tục bán mảnh đất đó, bằng tiền vay ngân hàng, và hiện tại vẫn chưa có giấy tờ sở hữu (sổ hồng) cho căn hộ mới này mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với công ty Nam Long. Hiện tại tôi đang làm hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất trên cho người khác. Vì vậy cho hỏi tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán mảnh đất này không? Xin cám ơn! (Lê Hà, 27 tuổi, rockyou_82@...)

- Bà Hà Thái Hạnh - Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế: Trường hợp của bạn vẫn phải nộp thuế TNCN theo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (không coi là có một căn nhà duy nhất).

* Tôi bán một miếng đất và hợp đồng mua bán được công chứng tại xã nơi tôi bán ngày 12-12-2008. Người mua làm thủ tục sang tên ngày 10-4-2009 thì Sở Tài nguyên - môi trường yêu cầu mua phải có giấy khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản của người bán khai và ký. Vậy cho tôi hỏi tôi có phải đóng thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng lô đất này hay không? (Võ Quý, 28 tuổi, voquy1981@...)

- Bà Trần Thị Lệ Nga - Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế: Nếu hồ sơ bán nhà nộp cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trước 1-1-2009 thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp hồ sơ nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan thuế, hoặc UBND quận, huyện) từ 1-1-2009 trở đi thì phải nộp thuế TNCN.

* Trước đây, ba tôi mua một căn nhà ở Q.6, TP.HCM. Do ba tôi ở quê không có hộ khẩu thành phố nên không được đứng tên nhà, phải nhờ cô tôi đứng tên hộ. Nay ba tôi muốn chuyển chủ quyền về cho tôi, vậy phải đóng thuế không? (nguyen phuc loc, 30 tuổi, nguyenphucloc0479@...)

- Ông Nguyễn Đình Tấn - Cục trưởng Cục thuế TP.HCM: Trường hợp cô của bạn đứng tên quyền sở hữu căn nhà ở quận 6, nay chuyển nhượng căn nhà này cho bạn thì cô của bạn phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

* Hiện nay, tôi đang đứng tên ba miếng đất cho ba đứa em họ. Khi tôi trả lại cho các em thì phải khai thuế như thế nào? (VU VAN TIEN, 48 TUOI tuổi, TIENACECOOKVN@...)

- Bà Trần Thị Lệ Nga: Do việc chuyển nhượng bất động sản của ông cho 3 người em không phải là em ruột nên phải kê khai nộp thuế TNCN.

* Tôi mua đất và làm nhà giữa năm 2008 với giá 950 triệu đồng, giờ tôi sang nhượng lại với giá 1,15 tỷ đồng thì phải nộp thuế cho nhà nước là bao nhiêu? Xin cảm ơn. (Nguyễn Văn Thành, 29 tuổi, caydanghita812@...)

- Đỗ Quốc Tuấn - Phó Trưởng Phòng TTHT:

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp:

- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản;

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, việc áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì thực hiện theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập do mức thuế phải nộp thấp hơn áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thì được nộp thuế tính theo phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng.

Đề nghị bạn nghiên cứu quy định trên để xác định thuế TNCN phải nộp theo đúng quy định.

* Em trai tôi mua một căn hộ với giá thị trường hiện nay là 25 triệu đồng/m2 nhưng giá trên hóa đơn người này mua trước đây là 10 triệu đồng/m2. Khi bán, người ta đã lấy phần chênh lệch đó ra, công ty vẫn chuyển tên cho em tôi nhưng theo giá hóa đơn vẫn như cũ. Vậy nếu sau này em tôi muốn bán thì thuế sẽ tính thế nào? (Nguyen thi Lan, 52tuoi tuổi, lan_nauy@...)

- Bà Hà Thái Hạnh: Trường hợp em bạn khi chuyển nhượng căn hộ thì thu nhập tính thuế TNCN được xác định bằng giá chuyển nhượng căn hộ ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan, giá vốn là giá thực tế theo hóa đơn.

* Tôi mua 1 thửa đất 100m2, trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do UBND xã chứng thực ghi tôi phải thanh toán tất cảc các khoản thuế, lệ phí. Theo tôi được biết thuế TNCN (đối với việc chuyển nhượng QSDĐ) thu trên người chuyển nhượng. Vậy làm sao tôi xác định được thu nhập, chi phí của người bán mà khấu trừ để tính thuế? (Nguyễn Minh Tuấn, 32 tuổi, giannguyenminh@...)

- Bà Hà Thái Hạnh: Trường hợp không xác định được thu nhập, chi phí để tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

* Trong trường hợp bên bán gồm hai vợ chồng nhưng người vợ không có CMND, mã số thuế cũng như hộ chiếu thì làm thế nào để khai thuế. Toàn bộ thuế khai cho người chồng có được không? (Nguyễn Tuấn An, 32 tuổi, tuananreco@...)

- Ông Nguyễn Đình Tấn: Trường hợp hai vợ chồng ông có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản là nhà, đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thì phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định (không nhất thiết phải có mã số thuế).

* Tôi cho cô em ruột của tôi ở một phần diện tích nhà tôi. Em tôi có hộ khẩu ở tỉnh, không có việc làm và có sử dụng phần mặt tiền nhà tôi để kinh doanh. Xin hỏi tôi có phải đóng thuế TNCN phần nhà đó như là cho thuê nhà? Xin cám ơn. (trần thị lương hiền, 55 tuổi, luonghien75@...)

- Bà Trần Thị Lệ Nga:

Trường hợp của bà khi cho em ruột một phần diện tích nhà thì được miễn thuế TNCN.

Nếu em bà kinh doanh tại phần diện tích nhà bà cho thuê thì em bà phải có trách nhiệm đăng ký thuế, kê khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN theo chế độ quy định.

* Mẹ tôi mua 1 căn nhà của một người bạn (chỉ mới xác nhận qua địa chính phường). Số tiền mua nhà là 400 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận là mẹ tôi phải đóng thuế. Vậy số tiền đóng thuế là bao nhiêu? (Vũ Thị Duyên, 52 tuổi, duyen_indaklak@...)

- Ông Đỗ Quốc Tuấn: Theo quy định của Luật Thuế TNCN thì người bán bất động sản là đối tượng phải chịu thuế TNCN. Trường hợp mẹ bạn mua căn nhà của người bạn thì thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì thực hiện theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định.

* Cách tính thuế sang nhượng đất thổ cư như thế nào? (Mạnh Trọng Cầm, 46 tuổi tuổi, Minh Long-Minh Lương-CT-KG)

- Ông Đỗ Quốc Tuấn: Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thuế, TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả chuyển nhượng đất thổ cư) được tính theo hai phương pháp:

- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản;

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, việc áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì thực hiện theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập do mức thuế phải nộp thấp hơn áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thì được nộp thuế tính theo phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng.

Bạn có thể nghiên cứu quy định trên để xác định thuế TNCN phải nộp theo đúng quy định.

* Thuế TNCN đối với họat động chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá của nhà nước qui định thì áp dụng giá nào để tính thuế TNCN? (Trần Nguyễn Thu Trang, 32 tuổi, thutrangtrannguyen09@...)

- Bà Trần Thị Lệ Nga: Theo quy định nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND TP quy định thì giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất do UBND TP quy định.

* Tôi bán một bất động sản giá 900 triệu đồng, giá mua xác định được là 700 triệu đồng. Như vậy tôi chọn nộp thuế thu nhập cá nhân là 900x2% có đúng với Luật thuế TNCN không hay bắt buộc phải nộp thuế TNCN là 200x25%? (Lê Sỹ, 40 tuổi, lesyphuquoc@...)

- Bà Hà Thái Hạnh: Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp:

- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản;

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, việc áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì thực hiện theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập do mức thuế phải nộp thấp hơn áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thì được nộp thuế tính theo phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng.

* Tôi làm nghề buôn bán nhỏ vì thu nhập thấp nên tôi chưa đăng ký MST cho mình. Nay tôi có miếng đất bán và đang chờ làm thủ tục mua bán tại phòng công chứng. Xin cho tôi hỏi, khi hoàn tất thủ tục tại phòng công chứng và đi đăng bộ tại UBND quận, ngoài đóng thuế sang nhượng tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Nếu có đóng thì phải đóng ở đâu? Đóng liền mà không cần đăng ký MST có được không? Số tiền phải đóng là bao nhiêu? Rất mong nhận được sự hồi âm. Chân thành cảm ơn (nguyen thi dung, 27t tuổi, giahan17971@...)

- Bà Trần Thị Lệ Nga: Sau khi làm hợp đồng mua bán thông qua công chứng thì người bán phải kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản (nếu không thuộc các trường hợp được miễn thuế). Nếu bà chưa có MST thì ghi số CMND.

* Tôi dự định mua 1 lô đất tại khu dân cư Mỹ Phước 3. Như vậy nếu tôi mua thì chi phí đóng thuế thu nhập sẽ như thế nào? Sau này tôi nếu kẹt tiền tôi bán lại cho người khác thì phải đóng thuế ra sao? Xin cám ơn. (hoa, 41 tuổi, linhnhihoa@...)

- Ông Nguyễn Đình Tấn: Trường hợp của bạn nếu nhận chuyển nhượng bất động sản thì không phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khi bạn chuyển nhượng bất động sản cho người khác thì phải nộp thuế TNCN theo một trong hai cách như sau:

- Nộp thuế TNCN tính 2% trên giá chuyển nhượng.

- Nộp thuế TNCN tính 25% trên chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua (phải có chứng từ chứng minh).

* Tôi mới bán một căn nhà chung cư và đã nộp thuế thu nhập cá nhân vào ngày 10-4-2009. Nay tôi có được hoàn thuế hay không? Nếu có, thủ tục như thế nào? (Lại Văn Nam, 22 tuổi, ginimmortal2002@...)

- Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp bạn bán căn nhà chung cư, theo quy định của Luật thuế TNCN thì bạn phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, do đó việc bạn kê khai nộp thuế là đúng quy định.

Bạn đọc bấm vào đây để xem toàn bộ nội dung của buổi giao lưu

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO