Thu tiền sử dụng đất: Thu một lần hay thu dài dài?

Hiện nay việc thu tiền sử dụng đất (SDĐ) được quy định bởi một loạt các nghị định (NĐ) 69, 120, 84, 198… Các NĐ này được ban hành qua nhiều thời kỳ khác nhau và hiện tất cả vẫn còn có hiệu lực. Sự không thống nhất trong quy định về thu tiền SDĐ, đối tượng thu tiền SDĐ gây khó khăn cho cơ quan chức năng và cả người dân.

Từ thực tế này, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã kiến nghị một loạt các giải pháp để xử lý. Trong đó có đề xuất thu tiền  SDĐ dưới hình thức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu được chấp thuận, kiến nghị này có thể tạo ra một sự thay đổi lớn.

Một đối tượng nhưng nhiều quy định không thống nhất

NĐ 120/2010 của Chính phủ quy định trường hợp tổ chức đã cấp đất trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 15.10.1993 thì diện tích đất ở trong hạn mức, thu tiền SDĐ 40% theo giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành, diện tích vượt hạn mức thu 100% theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, khi áp dụng quy định này vào thực tế của TPHCM thì bị vướng.

Báo cáo với UBND thành phố trong cuộc họp thường kỳ tháng 9.2013, ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở TNMT - cho biết: “Hiện trên địa bàn thành phố có nhiều trường hợp tại quận Bình Thạnh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè được cơ quan cấp đất cho các cán bộ, chiến sĩ được Bộ Quốc phòng, Bộ Tổng tham mưu cho phép chia cấp đất đất làm nhà trước thời điểm trên, lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (GCN). Theo quy định phải nộp tiền SDĐ, nhưng họ không nộp và phản ứng gay gắt”.

Cũng theo ông Đào Anh Kiệt: “Theo Sở TNMT, quy định này trái với quy định tại Luật Đất đai và không thống nhất với NĐ 84/2007 của Chính phủ. Ngoài ra, còn có sự không công bằng so với các trường hợp đã được cấp GCN trước khi có NĐ 120 (thực hiện theo NĐ 198/2004 và NĐ 84/2007 đối với diện tích đất trong hạn mức, sử dụng trước thời điểm 15.10.1993 không thu tiền sử dụng đất, sau thời điểm này thu 50%)”.  Để giải quyết cho vướng mắc này, Sở TNMT Kiến nghị: “Sửa đổi NĐ 120 theo hướng thống nhất với với NĐ 198 và NĐ 84.

Một trường hợp khác cũng vướng vấn đề tiền sử dụng đất. Sở TNMT dẫn chứng: "Tại TPHCM, hộ gia đình có 2 căn nhà đều tạo lập trước 15.10.1993 và tổng diện tích của 2 căn này dưới hạn mức đất ở hoặc 1 căn tạo lập trước thời điểm này và 1 căn do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Áp dụng theo quy định của Bộ Tài chính, cơ quan thuế yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất đối với 1 căn nhà. Như vậy trái với Luật Đất đai và NĐ 84/2007 nên cần phải sửa đổi theo hướng thống nhất, cụ thể là nhà tạo lập và sử dụng trước thời điểm này thì không phải nộp tiền sử dụng đất".

Thay đổi hình thức thu tiền sử dụng đất

Theo kế hoạch đến cuối năm 2013, TPHCM phải cơ bản hoàn thành việc cấp GCN nhà đất lần đầu (thực hiện theo nghị quyết của Quốc hội và chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ). Một trong những rào cản đối với TPHCM để hoàn thành mục tiêu này đó là tiền SDĐ.

Giải trình với Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM về vấn đề cấp GCN nhà đất, ông Nguyễn Hoài Nam - Phó Giám đốc Sở TNMT TPHCM - cho rằng: “Một trong những vướng mắc lớn nhất của công tác cấp GCN là chính sách về thu tiền SDĐ. Nguyên nhân là do tiền SDĐ quá cao nên người dân không có khả năng đóng và do đó cũng không có nhu cầu được cấp GCN mặc dù hiện nay có chính sách cho ghi nợ tiền SDĐ”.

Ông Nguyễn Hoài Nam dẫn chứng, người dân có ngôi nhà diện tích 100m2, theo bảng giá đất quy định khu vực đó phải đóng 4 triệu đồng/m2, số tiền SDĐ phải đóng là 400 triệu đồng. Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính này, người dân mới được cấp giấy.

Lý giải về việc người dân không mặn mà với việc xin cấp GCN, ông Nguyễn Hoài Nam cho rằng, phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để hợp thức hóa nhà ở trong khi cuộc sống còn nhiều khó khăn nên người dân không muốn hợp thức hóa nhà đất cũng là điều dễ hiểu.

Để giải quyết vướng mắc trên, Sở TNMT kiến nghị thay đổi hình thức thu tiền SDĐ.

Hiện nay, hình thức thu tiền SDĐ đang được áp dụng là thu một lần. Chính điều này tạo nên một nghĩa vụ tài chính quá nặng đối với người dân và doanh nghiệp. Thay cho hình thức thu tiền SDĐ một lần như hiện nay thì nên biến tiền SDĐ thành một loại thuế chẳng hạn như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thu hàng năm.

Hiện nay nhiều quốc gia đang áp dụng hình thức thu tiền SDĐ này, vừa làm giảm gánh nặng cho người dân, doanh nghiệp, đồng thời sẽ duy trì được nguồn thu cho ngân sách qua từng năm.

Đất là tài nguyên không tái tạo, với cách thu một lần như hiện nay, trong tương lai ở các đô thị Việt Nam khi không còn quỹ đất để giao thì ngân sách cũng sẽ không còn nguồn thu đáng kể này.