Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính ra sao?

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

Một trong những nội dung được giới đầu tư bất động sản (BĐS) nói riêng và người dân nói chung quan tâm nhất là những quy định mới liên quan đến thu nhập từ chuyện nhượng BĐS.

Theo dự thảo nghị định này, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản khác gắn liền với đất đai.

Theo dự thảo của Bộ Tài chính, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng mua, bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua, bán BĐS thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao BĐS. Trường hợp có thu tiền trước theo tiến độ thì thời điểm xác định doanh thu tính số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền. Bộ Tài chính hướng dẫn việc tạm nộp thuế quy định tại khoản này.

Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ, cụ thể: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng BĐS; Đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thoả thuận khi góp vốn; Đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng.

Trường hợp đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương  quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

Ngoài, ra, chuyển nhượng BĐS được trừ còn gồm: Chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; và chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng.