Thị trường nhà ở: Cẩn trọng thừa cung

Theo đánh giá của VNREA trong quý 3 giá căn hộ có xu hướng tăng nhưng phân hóa, tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Sự khởi sắc của thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng ồ ạt mở bán, giải quyết hàng tồn từ các dự án nhà ở. Nhiều dự án “chết”, dự án tai tiếng cũng đã bắt đầu khởi động trở lại. Điều này dễ dẫn đến hiện tượng cung vượt cầu trong thời gian tới. Dù niềm tin người mua nhà đã trở lại tuy nhiên vẫn còn khá thận trọng.

Giao dịch khởi sắc

Báo cáo nghiên cứu mới nhất về thị trường bất động sản tháng 9/2014 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá “thị trường bất động sản có những khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh hơn vào những tháng cuối năm.

Điều này thể hiện rõ ở những dấu hiệu khả quan, đó là đến hết tháng 9/2014 tín dụng tăng 7,26% trong khi 6 tháng đầu năm chỉ tăng 3,5%. Riêng lĩnh vực bất động sản tăng tới 12%. Tăng trưởng chủ yếu tập trung ở khu vực trung cấp và bình dân.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút dòng vốn FDI với 27 dự án đăng ký mới, tổng vốn đăng ký và tăng thêm 1,2 tỷ USD, chiếm 11% tổng dòng vốn đăng ký FDI trong 9 tháng đầu năm.

Theo đánh giá của VNREA trong quý 3 giá căn hộ có xu hướng tăng nhưng phân hóa, tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp. Lượng cung căn hộ trên thị trường cũng tăng cao, trong 9 tháng đầu năm 2014 tổng số căn hộ bán ra thị trường đạt gần 13.000 căn, cao hơn con số cả năm 2013.

Điểm tích cực cho thị trường đó là tính thanh khoản tăng trở lại, riêng quý 3 tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 96% lượng căn hộ mở bán.

Trong một nghiên cứu mới đây của CBRE về mảng thị trường căn hộ, đơn vị này đưa ra kết luận, nếu người mua nhà có thể chi trả khoảng 56% giá trị căn hộ trở lên thì nên mua căn hộ nếu thấp hơn tỷ lệ này thì đi thuê tại Hà Nội, còn tại Tp.HCM thì chi phí mua nhà đang thấp hơn thuê nên mua có lợi hơn. Kết luận này được tính toán dựa trên bối cảnh lãi suất cho vay trung bình hiện nay vào khoảng 12%/năm.

Bùng nổ nguồn cung

Với tình hình thị trường bất động sản đang khởi sắc trở lại như hiện nay, hàng loạt dự án tung hàng, khởi động trở lại khiến giới chuyên môn lo ngại tình trạng thừa cung như trước có thể xảy ra vào năm sau.

Cũng tại báo cáo của VNREA, đơn vị này cho rằng cần sự kiểm soát thận trọng của Nhà nước để thị trường cân đối tổng thể giữa nguồn cung và nhu cầu, tránh tình trạng dư thừa vào năm sau, kể cả đối với phân khúc nhà ở bình dân, nhà xã hội.

Thực tế thị trường thời gian qua cũng đã ghi nhận hàng chục dự án mở bán ra thị trường, khởi công xây dựng trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố. Trong đó, đáng chú ý là ở thị trường Hà Nội và Tp.HCM.

Nhiều dự án nổi bật tại Hà Nội như Nhà đất 24h chào bán 50 căn liền kề Duyên Thái; The Pride thời gian qua cũng đã tung ra thị trường hàng nghìn căn hộ từ 3 tòa cao 35 tầng và 1 tòa cao 45 tầng; Dự án 89 Phùng Hưng với tổng số 336 căn hộ cũng được tung ra thị trường; Liên minh sàn G5 tung khoảng 300 căn hộ dự án Đặng Xá…

Tại Tp.HCM, 240 căn biệt thự và nhà phố dự án giai đoạn 1 Pho Dong Village, căn hộ dự án Scenic Valley (dự án gồm 7 tòa, tổng số 1.202 căn), biệt thự Galleria Sai Gon (58 căn), giai đoạn 2 Sunview Town (250 căn), căn hộ giai đoạn 2 Tân Phước (115 căn), dự án 12 View (408 căn),…được tung ra thị trường.

Ngoài ra, cũng tại Hà Nội và Tp.HCM hàng loạt dự án khởi công, tái khởi động như Handi Resco Lê Văn Lương, Nam An Khánh, khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn, cao ốc SGCC Bình Quối 1, Vinpearl Resort & Villas 1 (Hoàn Tre, Nha Trang)…

Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản nhà ở có những khởi sắc nhất định ở một số phân khúc, khu vực. Nguồn cung ra thị trường tăng, đa dạng hơn. Lượng giao dịch ngày một tăng theo các quý. Người mua đã có tâm lý hồi phục trở lại sau “cơn bão” suy thoái thời gian qua.

Tuy nhiên, niềm tin của người mua dù đã quay trở lại nhưng còn khá thận trọng, do vậy, nguy cơ cảnh báo về dư thừa cung vẫn có thể xảy ra vào năm sau nếu các dự án bất động sản tiếp tục ồ ạt tấn công thị trường.