Thị trường hồi phục chưa bền vững

Những báo cáo về BĐS từ đầu năm 2015 cho thấy sự phát triển rất khả quan, thậm chí đã có lo ngại về sự tăng trưởng nóng trong thời gian sắp tới của thị trường này. Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS chưa cho thấy sự hồi phục bền vững và vẫn còn nhiều việc phải giải quyết để có được một thị trường lành mạnh và minh bạch.

* Đánh giá của riêng GS. về tình hình thị trường BĐS thời gian qua?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Có thể thấy rằng yếu tố phục hồi của thị trường BĐS là khá chắc chắn. Lượng giao dịch tăng lên, trong đó quan trọng nhất là cung thực, cầu thực đã xuất hiện khá nhiều.

Không chỉ phân khúc BĐS giá rẻ, các phân khúc tầm trung và cao cấp ở những vị trí tốt cũng đã bắt đầu ghi nhận mức tăng trưởng khả quan. Người mua đã không còn có thái độ chờ đợi thị trường xuống giá tiếp. Tôi cho rằng đây là những tín hiệu rất đáng mừng sau thời gian dài thị trường trầm lắng.

* Nhưng thưa GS., liệu sự hồi phục này đã bền vững khi nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đang có dấu hiệu tăng trưởng nóng?

- Thị trường đã cho thấy sự phục hồi nhưng để nói đã giải quyết hết những tồn tại chắc chắn là chưa. Thí dụ đơn giản nhất là khối BĐS tồn kho. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20-4, lượng BĐS tồn kho so với quý I-2013 đã giảm 59.766 tỷ đồng, tương đương giảm 46,49%. Tuy nhiên, tổng giá trị tồn kho BĐS vẫn còn khoảng 68.782 tỷ đồng - một con số rất lớn.

Đặc biệt khối tồn kho này chủ yếu là dự án không thể giải quyết được một sớm một chiều; dự án được xây dựng giữa đồng, không có hạ tầng xã hội, muốn bán cũng không ai mua. Những dự án như vậy ở Hà Nội rất dễ dàng tìm thấy, chúng ta sẽ làm gì với khối tồn kho này? Rõ ràng để thị trường lành mạnh, phát triển bền vững lâu dài còn quá nhiều việc phải làm.

Còn về dấu hiệu tăng trưởng nóng, tôi muốn chia sẻ một điều. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, hàng hóa bán được sau một thời gian trì trệ, việc nhà đầu tư, chủ đầu tư tìm thủ thuật để tăng giá là điều bình thường. Những thủ thuật trên thị trường hiện nay như phao tin đồn, làm giá cũng hoàn toàn không có gì mới.

Chưa kể các tầng nấc trong giao dịch BĐS người mua gặp phải như sàn giao dịch, các công ty thứ cấp… không nhiều đơn vị cung cấp thông tin đầy đủ, đưa ra giá thực. Tuy nhiên, có một thực tế là điều này không xảy ra trên toàn thị trường. Những dự án có mức độ tăng trưởng nóng đột xuất đều ở vị trí thuận lợi như gần trung tâm, hạ tầng xã hội tốt, dân trí cao…

Những yếu tố sẽ tạo nên lợi thế cho dự án và việc giá hôm nay tăng hơn hôm qua cũng là chuyện tất yếu. Nhưng hiển nhiên số lượng dự án này không nhiều. Tôi chưa thấy xuất hiện đầu cơ cá nhân ở quy mô lớn - đối tượng có thể làm khuynh đảo thị trường. Có thể mua dự trữ, mua nhỏ lẻ nhưng tung tiền ra mua 1/3 dự án, 2/3 dự án dưới dạng cá nhân thì chưa có.

Đây mới là những đối tượng dễ khiến thị trường lệch lạc nhất. Chưa kể hiện nay trong dân vẫn còn khan tiền. Những yếu tố đó khiến thị trường chưa thể có những đợt sốt giá và cũng đừng bao giờ kỳ vọng về những đợt sốt giá như trước đây nữa.

* Phân tích kỹ thêm về việc tăng trưởng nóng trên thị trường, nhiều người cho rằng trên mặt bằng giá mới như hiện nay, cộng với những điều kiện thuận lợi về nguồn cầu từ sau thời điểm 1-7, không khó để đẩy thị trường BĐS lên một nấc mới. Ý  kiến của GS. về vấn đề này như thế nào?

- Như tôi đã nói ở trên, đã có sự tăng giá ở nhiều dự án bởi tâm lý của nhà đầu tư, của chủ đầu tư. Nhiều người dân cũng phàn nàn các dự án nhà ở thương mại giá rẻ không còn rẻ nữa, cũng tăng giá nhanh quá. Tuy nhiên điều này lại do cán cân trên thị trường - giữa một bên là nhà thương mại, một bên là nhà dành cho an sinh xã hội (nhà ở xã hội - NoXH, nhà cho người thu nhập thấp) đang bị lệch.

Khi NoXH, nhà ở cho người thu nhập thấp không đủ để đáp ứng, không cân bằng được nguồn cung, dĩ nhiên sẽ là cơ hội cho nhà ở thương mại giá rẻ làm căng.  Nhưng nếu một thời gian người mua quay lưng, dự án đó chắc chắn sẽ lại phải giảm giá. Vấn đề là người mua cần phải sáng suốt.

Cũng có sự lo lắng rằng với đà phục hồi như hiện nay, sau ngày 1-7, khi người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, thị trường sẽ tăng trưởng nóng hơn nữa. Tôi cho rằng đừng lạc quan quá về điều này. Chúng ta đã mở cửa nhưng vấn đề còn lại là người nước ngoài họ đã tin tưởng về sự ổn định chính sách của chúng ta chưa, hay họ sẽ mất thời gian tìm hiểu, nghe ngóng.

Mà kể cả họ có mua, họ cũng sẽ chọn mua những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng tốt, không phải dự án nào cũng mua. Một con số đáng suy ngẫm khác là chính sách cho người nước ngoài mua nhà đã được nước ta mở ra từ năm 2008, nhưng cho đến năm 2014 cũng chỉ có hơn 100 trường hợp người nước ngoài được mua nhà trên cả nước. Như vậy, kỳ vọng vào sự lột xác trong thời gian ngắn ngủi là điều cần phải xem xét lại.

* Như vậy, GS. vẫn bảo lưu quan điểm thị trường sẽ hồi phục nhưng khó tăng trưởng nóng?

- Đúng vậy, thị trường trên đà hồi phục, cả phân khúc giá rẻ, trung cấp, cao cấp là điều đã có thể thấy. Nhưng tăng trưởng nóng, sốt giá, bong bóng ảo chắc chắn là không. Chưa kể bài học trên thị trường BĐS 4-5 năm qua đã khiến chủ đầu tư, nhà đầu tư lẫn người mua nhà thay đổi. Thị trường BĐS Việt Nam đã chuyển sang một giai đoạn khác so với giai đoạn trước đây.

Không còn hiện tượng bước chân vào là có lợi, mà đã phải suy nghĩ là đầu tư vào đâu, vào thời điểm nào. Trước đây chúng ta đã rơi vào hoàn cảnh cứ đầu tư vào thị trường là có lợi và đầu tư vào BĐS là có lợi hơn những lĩnh vực khác nên mới đổ vỡ. Thị trường hiện nay đã có sự điều tiết và chúng ta cần phải tin tưởng vào điều đó.

- Tin tưởng vào thị trường nhưng theo GS. cơ quan quản lý nhà nước cần có những biện pháp gì, trước hết để hỗ trợ cho thị trường, sau nữa phòng xa những căn bệnh cũ có thể tái phát?

- Trên thực tế, BĐS là một thị trường không thể nóng vội được, cần phải có sự thận trọng, bởi tác động không khéo có thể dẫn đến những hệ quả như thừa, ế, lệch lạc. Trước mắt, chỉ cần thực hiện đúng những quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã đề ra là thị trường đã tốt hơn, cân bằng hơn rất nhiều.

Đơn cử như quy định công khai thông tin từ địa điểm đầu tư, giá đất bao nhiêu, tiến độ như thế nào… của các dự án đầu tư BĐS, nếu thực hiện được, thị trường đã minh bạch, ít rủi ro hơn trước gấp nhiều lần.

* Xin cảm ơn GS.