Thị trường chung cư mini: Nhộn nhịp kẻ bán, người thuê

Ngay cả khi dư luận ồn ào về chuyện "hai cách tính như một" của Bộ Xây dựng (liên quan tới Thông tư 03), lượng cầu đối với sản phẩm nhà ở đặc thù này (chung cư mini – CCMN) không bị suy giảm đáng kể.

Được dự đoán vẫn còn không ít khó khăn về thanh khoản, pháp lý sổ hồng căn hộ cũng như sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt của thị trường nhà ở giá rẻ, CCMN tại Hà Nội trong quý I/2014 vẫn túc tắc giao dịch với giá trị đáng kể. Đặc biệt, tại các dự án "chắc chắn về sổ hồng" và vị trí tốt, giá bán chứng kiến hiện tượng gia tăng nhẹ.

Quan trọng là… cái sổ

Như một việc "cực chẳng đã", nhưng CCMN đến nay vẫn là sự lựa chọn không thể tốt hơn cho rất nhiều người lao động, sinh viên ngoại tỉnh cư ngụ tại Thủ đô trong tình thế long dong đi trọ, thuê nhà.

Hiện tại, tình thế đã khác. Sau "cơn bão" quét đi toàn bộ những gì "hào nhoáng" của thị trường địa ốc Việt Nam, nhà chức trách "đau đầu" với từng kế hoạch, từng lộ trình phục dựng thị trường. Doanh nghiệp lại mải miết với toan tính, chiến lược riêng để tồn tại (hoặc đào thoát). Còn trơ trọi lại, là nỗi lo về chốn ở ổn định của hàng chục triệu dân lao động tại các đô thị lớn, trong đó Hà Nội là một điểm nóng.

Ai đó nhận định BĐS đang đứng trước thời khắc "vàng" cũng có cơ sở. Thị trường nhà ở đang tự vận động theo hướng đào thải các doanh nghiệp, dự án thiếu khả thi, thiếu chuyên nghiệp, không minh bạch; đồng thời tinh chọn những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu – khả năng chung của người dân dựa trên "xương sống" là hệ thống tài chính – tư pháp – xây dựng. Trong rổ hàng hóa được doanh nghiệp, nhà quản lý hướng tới, bên cạnh các mặt hàng "truyền thống" như chung cư thương mại (dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2) hay nhà ở xã hội, CCMN đang tự khẳng định mình trong tâm lý người tiêu dùng.

Khác với các loại hình nhà ở khác, CCMN mất gần 8 năm (từ 2005) để được công nhận về tính pháp lý. "Mảnh đất lành" để loại hình nhà ở này sinh sống và phát triển đến nay vẫn là Hà Nội. Bất chấp mật độ dân số cao hơn, tốc độ đô thị hóa vượt trội, Tp.HCM chỉ biết đến CCMN từ năm 2011.

Tháng 2/2011, Công ty TNHH Tổ hợp Vina và Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn bắt đầu bán 19 căn hộ của tòa nhà Vinacomplex III (với chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000 m2). Còn tại Hà Nội, sau Nghị định 71, Thông tư 16 (năm 2010) và Quyết định số 13 của Tp.Hà Nội (về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có quy định về cấp sổ đỏ cho CCMN), CCMN xét trên bình diện chung đã thực sự… "vào mùa".

Những chung cư "cháy hàng" thời gian này chủ yếu nằm tại các khu vực không xa trung tâm, hoặc xa nhưng giao thông thuận lợi: Phú Thượng, Nhật Tảo, Tây Mỗ, Khương Trung, Trường Chinh, Hà Đông, Trương Định… Điều làm nên sự khác biệt của những dự án kiểu này: hồ sơ pháp lý khu đất minh bạch, giá dao động từ 750-950 triệu đồng/căn (diện tích từ 40-75m2), sổ hồng được cam kết rõ ràng trong hợp đồng. Đáng chú ý, nếu chủ đầu tư đó từng có "tiền lệ" về thực hiện sổ hồng căn hộ, dự án hết hàng ngay khi vừa xong móng (!).

Không quan trọng cách tính

Sau sự kiện về cách tính diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán, theo nhiều khách hàng đang tìm mua CCMN tại Q.Tây Hồ và Từ Liêm (Hà Nội) về khả năng thay đổi quyết định giao dịch. Ngạc nhiên, đa số đều không thay đổi ý định xuống tiền. Bởi, xét cho cùng, tất cả các loại nhà chung cư bình dân đều có vấn đề (giá cả, tiến độ, chất lượng, pháp lý chủ đầu tư). Quan trọng là mua được cái mình cần với đúng khả năng cho phép.

"Tôi đã hỏi nhiều CCMN trong các quận nội đô. Bên bán đều thừa nhận tính theo tim tường. Biết mình bị thiệt, nhưng sổ hồng căn hộ chắc chắn có là yên tâm mua. Thậm chí, có chủ đầu tư còn chủ động giảm giá bán để chia sẻ thiệt thòi với người mua. Nếu mua chung cư thương mại khác thì… không có đâu", chị Loan, kế toán một Công ty XNK tại Q.Từ Liêm chia sẻ.

Tâm lý "bỏ qua cách tính" hiện chỉ phổ biến trong nhiều khách hàng đặt trọn niềm tin vào tính chuyên nghiệp và khả năng thực hiện lời cam kết sổ hồng của chủ đầu tư. Thế nên, cũng không khó hiểu về tình trạng "kẻ ăn không hết, người lần không ra" trong giới tạo lập CCMN. Điều này giống như trong thị trường chung cư thương mại giá rẻ hiện hữu ở địa bàn Thủ đô, nhiều chung cư vừa xong thô đã bị bán chênh, mua chênh vẫn đắt khách từng ngày, trong lúc phần còn lại vẫn "đắp chiếu" dù giảm giá sâu và hoàn thiện tới tận nội thất bên trong.

Trong "thế giới" CCMN vẫn tồn tại nhiều "góc khuất", lẫn nỗi lo, chán nản của người trong cuộc. Tiêu biểu, cư dân tại một số CCMN rải rác ở Trung Văn, Chính Kinh, Trần Duy Hưng… chưa bao giờ hết bức xúc về cuộc sống tại nơi mình đã bỏ ngót tỷ đồng để mua.

Thang máy chỗ có chỗ không, không gian chật hẹp, tường trần bong tróc, cầu thang nứt, thiếu an toàn PCCC, hay hơn hết là sổ hồng chắc chắn sẽ không được cấp (vì chủ đầu tư xây vượt phép, quá mật độ xây dựng, không đúng theo Quyết định 13 của Hà Nội).

Ngoài ra, vì thiếu uy tín và chuyên môn, nhiều cá nhân, doanh nghiệp đã phải "ngậm ngùi" chào thuê CCMN với giá vài triệu/tháng mà vẫn ế "sưng". Đóng góp duy nhất từ những CCMN "thiếu đủ thứ" này cho thị trường, là gia tăng lượng cung cho phân khúc thuê.