Thị trường căn hộ: Càng dò càng không thấy đáy

Những tín hiệu tốt, xấu đan xen, khiến không ai dám chắc chắn thị trường căn hộ đã chạm đáy hay chưa?

Dù được hậu thuẫn bởi tiềm lực tài chính hùng hậu của công ty mẹ là Tập đoàn Hyundai Motor, nhưng cuối cùng Hyundai RNC Hà Tây cũng không còn đủ kiên nhẫn giữ giá bán căn hộ dự án Hyundai Hillstate. Trong đợt mở bán vào tuần đầu tháng 7 vừa qua, giá căn hộ của dự án tại quận Hà Đông của Thủ đô Hà Nội này chỉ còn ở mức khởi điểm từ 22,8 triệu đồng/m2, trong đó đã bao gồm VAT, phí bảo trì 2% và đầy đủ nội thất. Trong khi đó, giá bán theo hợp đồng góp vốn ký cách đây 2 năm thấp nhất là 26 triệu đồng/m2. Tất nhiên, để không làm mếch lòng khách cũ, Hyundai RNC Hà Tây cũng buộc phải áp mức giá mới cho những hợp đồng đã ký trước đây.

Lỗ cũng phải bán

Thực ra, Hyundai RNC Hà Tây rơi vào thế cực chẳng đã mới phải giảm giá. Bởi trong suốt thời gian qua, bất chấp tình hình thị trường bất động sản èo uột, nhiều dự án kế bên dừng xây dựng, thì nhờ sự hậu thuẫn của công ty mẹ cũng như nhà thầu xây dựng là người anh em Hyundai E&C, tiến độ xây dựng của Hyundai Hillstate vẫn không hề giảm. Đến tháng 9 này, dự án sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thiện dự án với kết cấu là tường bê tông cốt thép cũng như vật liệu hoàn thiện ngoại nhập. Với tổng số 928 căn hộ, trong đó căn hộ nhỏ nhất cũng có diện tích 102m2, thì quyết định giảm giá khiến công ty mất đi khoản lợi nhuận ước tính trên 300 tỷ đồng so với dự kiến ban đầu.

Ông Seo Duk Yeol, Giám đốc Kinh doanh của Hyundai RNC Hà Tây nói rằng, để ra được quyết định giảm giá, chủ đầu tư đã phải cân nhắc trong một thời gian dài. Đứng trước tình hình hầu như tất cả những dự án căn hộ tại Hà Đông cũng như trên toàn thị trường Hà Nội đã giảm giá rất mạnh trong suốt 2 năm qua, cuối cùng, Hyundai RNC Hà Tây cũng đành chấp nhận xuống nước. Thậm chí, ông Seo Duk Yeol còn không ngần ngại nói rằng, hạ tới mức giá này là công ty đã chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí thâm vào vốn, nhằm bán hàng và thu hồi vốn càng nhanh càng tốt.

Đã xảy ra một sự trùng hợp ngẫu nhiên khi ông Đào Tiến Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát, cũng thẳng thắn tuyên bố tại buổi chào bán căn hộ CT2 Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức, Hà Nội) vào nửa đầu tháng 7 vừa qua là Hải Phát cũng chấp nhận bán hòa, thậm chí lỗ nhằm cân đối dòng tiền, tránh phải vay ngân hàng để hoàn thiện nốt dự án. Thực tế, Hải Phát đã phải đối mặt với việc mất cân đối dòng tiền do cũng đang phải triển khai dự án căn hộ The Pride tại quận Hà Đông và dự án này cũng đang xây dựng dở dang.

Không tiết lộ số tiền đã đầu tư vào dự án, nhưng với hơn 400 căn hộ CT2 Tân Tây Đô đang trong giai đoạn hoàn thiện và dự kiến bàn giao nhà vào đầu năm sau, chắc chắn Hải Phát cũng đã phải dốc túi hoặc vay số tiền không nhỏ, bởi cho đến nay, dự án mới chỉ bán được 150 căn hộ. Giá bán hiện nay của CT2 Tân Tây Đô cũng thuộc diện thấp nhất thị trường, khởi điểm chỉ có 12,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, hoàn thiện nội thất). Mức giá này đã giảm khá mạnh so với mức 14-16 triệu đồng/m2 chào bán cách đây gần 2 năm và trên thực tế, giá căn hộ này chỉ còn xấp xỉ mức giá của các dự án nhà ở xã hội. Thậm chí, để thu hút khách hàng, Hải Phát còn kết hợp với Ngân hàng Quân đội cho người mua nhà vay với lãi suất 8%/năm trong 6 tháng đầu, nhưng Hải Phát sẽ hỗ trợ 2%, tức là người mua được hưởng lãi suất bằng với lãi suất của gói ưu đãi mua nhà ở xã hội của Chính phủ, nhưng trong thời gian ngắn hơn.

Dù mạnh hay yếu, cả Hyundai RNC Hà Tây và Hải Phát đều thể hiện cái nhìn thực tế hơn về thị trường qua quyết định giảm giá bán căn hộ của mình. Những doanh nghiệp này hiểu rằng, đã tham gia cuộc chơi thì phải chấp nhận luật chơi, dù là khắc nghiệt. Vì thế, khi mà những người chơi khác đã ồ ạt giảm giá căn hộ trong suốt hơn một năm qua thì họ cũng không thể khoanh tay đứng nhìn. Hạ giá là việc làm tất yếu.

Ở thị trường sơ cấp, những dự án căn hộ cao cấp như Golden Land Building trên đường Nguyễn Trãi, Golden Palace trên đường Mễ Trì, Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám đều đã giảm giá mạnh trong vòng một năm qua. Giá bán nhà thô của Golden Palace và Golden Land Building chỉ còn 22 triệu đồng/m2, giá bán nhà đã hoàn thiện nội thất khoảng 27 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với mức giá cách đây hơn 2 năm là 34-36 triệu đồng/m2. Giá chào bán của hầu hết các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện đã giảm 20-30% so với giá khởi điểm ban đầu, ngoại trừ một số dự án như Times City và Royal City do không tung ra đợt bán hàng nào mới trong suốt năm qua.

Nhưng trên thị trường thứ cấp thì không có dự án căn hộ nào tại Hà Nội miễn nhiễm với đà giảm giá. Bình quân, giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã giảm 20-30% so với đỉnh điểm hồi năm 2008, nghĩa là đã có trường hợp người mua chấp nhận bán lỗ trên 1 tỷ đồng/căn nhằm thu hồi vốn. Không chỉ có căn hộ mà giá đất nền, biệt thự, nhà liền kề ở các khu đô thị mới cũng đã giảm rất mạnh. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, giá “hiện đã giảm về mức của năm 2006”.

Mặt bằng giá mới

Nhìn lại cơn bĩ cực của thị trường bất động sản hiện nay, có thể thấy tầm ảnh hưởng của ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Bốn năm về trước, Hoàng Anh Gia Lai của ông Đức là thế lực lớn trên thị trường căn hộ tại TP. HCM với khả năng cung cấp cho thị trường hàng nghìn căn hộ mỗi năm. Bầu Đức đã làm chấn động thị trường bất động sản khi quyết định giảm 30-40% giá bán căn hộ tại Hoàng Anh Riverview và Phú Hoàng Anh. Nhờ hành động phá giá này mà ông Đức gần như phần nào thoát khỏi “vũng lầy” bất động sản, nhưng lại tạo ra làn sóng giảm giá căn hộ trên diện rộng ở TP.HCM trong suốt những năm tiếp theo. Thậm chí, những nhà đầu tư đã ôm căn hộ “đại hạ giá” của bầu Đức sau này còn phải chấp nhận lỗ và bán với giá còn thấp hơn nhiều.

Làn sóng phá giá đã đẩy giá căn hộ trên toàn thị trường TP.HCM xuống đến mức thấp. Trong đó, phần lớn các dự án căn hộ chào bán trong hơn 2 năm trở lại đây đều có giá từ 15-20 triệu đồng/m2, thậm chí, những dự án ở những quận xa trung tâm như Bình Tân, Nhà Bè, Tân Phú, giá căn hộ có thể thấp đến 12-13 triệu đồng/m2.

Chuyển động chậm hơn, nhưng một mặt bằng giá mới dường như đang được xác lập trên thị trường căn hộ Hà Nội. Chẳng hạn, đối với những dự án cao cấp nằm dọc hai bên trục Phạm Hùng – Khuất Duy Tiến, hầu hết các dự án chào bán căn hộ xây thô với giá 20-22 triệu đồng/m2, căn hộ hoàn thiện khoảng 25-27 triệu/m2. Các dự án trên đường Minh Khai hiện có giá giao dịch dao động từ 20-25 triệu đồng/m2, tùy theo mức độ hoàn thiện và vị trí.


Theo ông Leon Cheneval, Phó giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản CBRE, phần lớn các dự án chào bán trong năm 2013 có giá chào thấp hơn nhiều so với mức giá trung bình của 5 năm trước do có sự chuyển dịch sang phân khúc bình dân hay trung cấp. Giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm liên tiếp trong vòng 2 năm qua. Vấn đề đặt ra là, dù đã giảm nhiều nhưng liệu giá căn hộ đã chạm đáy hay chưa?

Ông Chris Brown, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield cho rằng, mặc dù có gói hỗ trợ của Chính phủ, trong đó có việc tung ra 30.000 tỷ đồng cho vay đối với người mua và doanh nghiệp phát triển nhà xã hội với lãi suất thấp, cũng như việc thành lập Công ty Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng Việt Nam VAMC là một bước tiến mới, giá bất động sản sẽ vẫn còn tiếp tục rơi, chừng nào vấn đề nợ xấu chưa được giải quyết. Còn theo CBRE, giá chào bán của thị trường căn hộ ngày càng có dấu hiệu ổn định hơn. Cụ thể, giá căn hộ tại TP.HCM đã hầu như không biến động hoặc có biến động thì cũng rất nhỏ, trong một thời gian khá dài. Tại Hà Nội, có tới 32% số dự án chào bán trong 3 tháng qua có giá ổn định so với mức 18% trong 3 tháng đầu năm. Điều đó cho thấy, giá chào bán đã tiến gần đến chi phí xây dựng tại một số dự án. Khi đưa ra những dự đoán táo bạo cho thị trường bất động sản năm 2014, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE tiên lượng, vào đầu năm tới, thị trường nhà ở sẽ nhích khỏi mức đáy.

Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh thì cho rằng, đáy thị trường vẫn là ẩn số và không ai có thể nói được bây giờ đã là đáy của thị trường hay chưa. Tuy nhiên, ông Thìn cho rằng, nếu bây giờ chưa phải là đáy thị trường thì cũng là thời điểm tốt để mua nhà vì giá của nhiều dự án đã tiệm cận đến mức chi trả của người mua. Cứ nhìn vào dự án Tân Tây Đô của Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát thì biết. Theo ông Đào Tiến Dũng, Phó Tổng giám đốc Hải Phát, mức giá chào bán căn hộ tại Tân Tây Đô từ 12,5 triệu đồng/m2 là mức “thấp lắm rồi”, thậm chí chủ đầu tư chịu lỗ để bán. Để có mức giá thấp như vậy, Hải Phát đã phải tìm cách cắt giảm chi phí như đàm phán với các nhà cung ứng vật liệu để giảm giá đầu tư, cắt giảm chi phí quản lý dự án… Đây cũng là cách mà Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên áp dụng để tung ra thị trường căn hộ Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ và VP5 Linh Đàm với giá bán chỉ từ 10-14 triệu đồng/m2.

Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3, cho biết, giá thành căn hộ được tạo dựng bởi 6 yếu tố cơ bản là chi phí giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu, tiền sử dụng đất, quản lý đầu tư xây dựng, lãi vay và quản trị doanh nghiệp. Trong các yếu tố này thì chi phí mặt bằng và tiền sử dụng đất đã tăng rất mạnh trong thời gian qua, chi phí lãi vay cũng tăng vọt và cũng mới chỉ giảm đi chút ít. Vì thế, để giảm giá bán, doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể giảm chi phí nguyên vật liệu, quản lý đầu tư xây dựng, và quản trị doanh nghiệp. Nếu làm tốt thì giá đầu vào có thể giảm tiếp 10-30%, nhưng chi phí xây dựng một m2 căn hộ thương mại hiện nay cũng khó có thể thấp hơn mức 10 triệu đồng/m2, nên giá bán bình quân tối thiểu của dự án căn hộ cũng phải 13-14 triệu đồng/m2 mới mong hòa vốn hoặc có chút lãi.

Ở phân khúc cao cấp hơn, vẫn có những dự án như Times City, Royal City, Indochina Plaza Hanoi kiên trì neo giá. Nhưng với những dự án chào bán muộn trong vòng hơn một năm qua, hầu như tất cả các doanh nghiệp đều xác định giá khởi điểm thấp hơn kỳ vọng rất nhiều. Ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình – chủ đầu tư khu căn hộ Hòa Bình Green City trên đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội tiết lộ, mức giá gần 24 triệu đồng/m2 mà công ty đang chào bán có thể nói là giá thấp tới mức không thể thấp hơn, bởi nếu thấp hơn thì chỉ có lỗ.

Ông Đường cho biết, với vị trí đẹp, chất lượng xây dựng có thể chịu động đất cấp 8, các tiện ích và thiết kế như căn hộ 5 sao, giá thành xây dựng của Hòa Bình Green City cũng cao hơn 30% so với các dự án khác. Vào thời điểm 2010, công ty cũng như nhà tư vấn bán hàng dự kiến giá bán lên tới 36 triệu đồng/m2, nhưng do thị trường tuột dốc nên trong đợt mở bán năm ngoái, giá chào bán đã thấp hơn giá dự kiến tới 12 triệu đồng/m2. Cách mới nhất mà công ty áp dụng để giảm giá bán mới đây là cắt đi một phần nội thất để đưa giá xuống gần 22 triệu đồng/m2.

Thận trọng móc hầu bao

Mặc dù vẫn lo ngại bong bóng bất động sản, nhưng lượng khách hàng thăm dò và tìm mua căn hộ đã tăng lên đáng kể trong thời gian gần đây. Tại một số dự án có mức giá thấp hoặc đã giảm tới 30% so với giá ban đầu, lượng căn hộ bán được đã tăng lên đáng kể. Thống kê của CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2013, số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội là 2.439 căn, còn tại TP.HCM là 1.615 căn, tức là gần tương đương với một nửa số lượng căn hộ bán được năm ngoái.

Tuy nhiên, đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường căn hộ TP.HCM khi phân khúc cao cấp cũng đã bắt đầu sôi động, bên cạnh phân khúc bình dân. Phân khúc cao cấp đã chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số căn chào bán trong 3 tháng vừa qua và tỷ lệ giao dịch thành công tại phân khúc này cũng chiếm 40% trong tổng số giao dịch thành công trong quý 2 so với tỷ lệ 30% trong quý 1. Dự án thu hút sự quan tâm lớn nhất của người mua là Happy Valley của Phú Mỹ Hưng với hơn 80% căn hộ được đặt mua trong tổ số 511 căn chào bán.

Tại Hà Nội, mặc dù vẫn có giao dịch tại một số dự án cao cấp như Indochina Plaza Hanoi, nhưng phần lớn giao dịch thành công tập trung ở phân khúc bình dân, đặc biệt là những dự án của Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên. Nhưng bán chạy nhất có lẽ là khu căn hộ Sails Towers tại Hà Đông. Nhờ mức giá khởi điểm hợp lý (từ 16 triệu đồng/m2), diện tích căn hộ vừa phải (từ 48 m2 trở lên) cùng với tiến độ xây dựng tốt, nên theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Giám đốc Siêu thị dự án bất động sản của Cen Group thì hầu như toàn bộ hơn 400 căn hộ của dự án này đã được bán hết cho khách hàng cá nhân và tổ chức. Trong đó, riêng một đơn vị đã mua sỉ 100 căn hộ và đến nay đơn vị này cũng đã bán lại được hơn 60 căn hộ.

Dù giao dịch đang dần cải thiện, nhưng hàng tồn kho chất đống vẫn là nỗi ám ảnh của các doanh nghiệp địa ốc. Nhờ vào tính thanh khoản tăng lên mà số lượng căn hộ tồn kho ở TP.HCM đã giảm xuống chút ít, nhưng vẫn còn tới 16.300 căn hộ không bán được. Ở Hà Nội, lượng căn hộ tồn kho không những không giảm mà còn tăng chút ít, hơn 21.000 căn. Giải quyết lượng hàng tồn kho này đang là bài toán hóc búa, bởi số lượng căn hộ bán ra tốt nhất tại Hà Nội và TP.HCM rơi vào thời điểm năm 2009-2010, còn từ đó đến nay, mỗi năm những thị trường này chỉ tiêu thụ được bình quân 5.000 căn. Hàng tồn kho lớn cũng là cái cớ để người mua chờ đợi giá căn hộ giảm thêm.

Niềm tin đang trở lại

Tuy lượng căn hộ tồn kho cao, nhưng ông Lương Trí Thìn cho rằng, lượng cung căn hộ ở TP.HCM chưa phải là nhiều và lượng cầu cũng không hề nhỏ. Vấn đề là làm sao tạo được niềm tin của người mua và đây chính là chìa khóa cho sự phục hồi của thị trường. Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, theo ông Thìn thì ngoài yếu tố kinh tế vĩ mô còn có lý do quan trọng khác là người dân đã mất niềm tin vào thị trường bất động sản mà cụ thể, họ mất niềm tin vào tiến độ xây dựng, chất lượng xây dựng của các dự án.

Quả thực, trong thời gian qua, bên cạnh những dự án bán chạy thì vẫn có những dự án không có thanh khoản mặc dù giá đã giảm rất sâu. Người mua nhà cũng không quên những bài học đắt giá, khị họ đổ hàng nghìn tỷ đồng vào những dự án ma của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam hay Công ty dịch vụ 1-5 để mua đất ở những khu đô thị mới mà không có cơ hội lấy lại tiền. Người mua nhà cũng đang khóc ròng bởi đã trót rót tiền vào những dự án như Usilk City, Vĩnh Hưng Dominium, CT2 Vân Canh của những doanh nghiệp như Sông Đà – Thăng Long, AZ Land và Vina Megastar mà chưa biết đến bao giờ mới nhận được nhà. Theo nhận định của ông Marc Townsend, giá cả vẫn là yếu tố quan trọng hàng đầu khi người mua xem xét mua nhà và phần lớn người mua nhà vẫn giữ thái độ chờ đợi.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công và mối quan tâm tăng lên, niềm tin thị trường cũng đang dần phục hồi, mặc dù vẫn còn đó nỗi lo về bong bóng bất động sản. Ông Marc Townsend thậm chí còn vừa có bài thuyết trình về “Hé mở con đường phục hồi” của thị trường bất động sản Việt Nam dành riêng cho các nhà đầu tư địa ốc. Trong đó, ông đánh giá, nền kinh tế vĩ mô có dấu hiệu ổn định hơn, lạm phát đã được kiểm soát, tiền tệ được nới lỏng và thị trường đang chạm đáy của một chu kỳ. “Sau vài năm suy thoái, Việt Nam đã cho thấy cơ hội và sự phục hồi”, Marc khẳng định và nhận định, nếu có đợt giảm lãi suất tiếp theo thì niềm tin của người mua nhà sẽ được cải thiện.

Theo ông Thìn, một khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng trở lại thì niềm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ quay lại thị trường, dù với tốc độ chậm hơn. Nhưng không vì thế mà doanh nghiệp trông chờ cả vào sự cải thiện của kinh tế vĩ mô, mà chính các doanh nghiệp phải tạo dựng và chiếm được lòng tin của người tiêu dùng. Một dự án được coi là hấp dẫn khi kết hợp được các yếu tố như mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt, hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng và cơ sở tiện ích tốt.

Các doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM đang đi tiên phong trong việc gây dựng lại niềm tin của người tiêu dùng. Bất chất sự trầm lắng của thị trường địa ốc, nhiều doanh nghiệp vẫn nỗ lực triển khai xây dựng dự án, đồng thời đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt là chỉ cần trả 30-50%, thậm chí có dự án là 10% trên tổng giá trị căn hộ là người mua có thể nhận được nhà, phần còn lại có thể thanh toán chậm trong vòng 1-3 năm, thậm chí không phải trả lãi suất. Với cách làm này, người mua nhà có thể có nhà ở ngay mà không sợ mua phải “vịt giời”, đồng thời giảm được áp lực tài chính vì không phải trả tiền một lúc.

Đây cũng là hướng mà Công ty Hyundai RNC Hà Tây bắt đầu đi theo, khi quyết định là nhà đầu tư tiên phong trên thị trường bất động sản Hà Nội cho phép người mua chỉ cần trả 30% tổng giá trị căn hộ là có thể nhận nhà ngay, phần còn lại sẽ trả trong vòng một năm không lãi suất. Theo ông Seo Duk Yeol, dù chịu thiệt hại về lợi nhuận do giảm giá và cho phép người mua thanh toán chậm, nhưng điều quan trọng hơn là Hyundai RNC mong muốn tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng Việt Nam, vì mặc dù là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Hàn Quốc, nhưng Hyundai Hillstate lại là dự án nhà ở đầu tiên của Hyundai RNC trên thị trường quốc tế.

Có vẻ như chiến lược của Hyundai RNC bắt đầu phát huy tác dụng. Nhưng phải mất bao lâu thì Hyundai RNC mới bán hết được 70% số căn hộ còn lại vẫn là bài toán hóc búa đối với nhà đầu tư này, bởi kế bên, dự án căn hộ HUD3 cũng đã giảm giá mạnh từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2. Cũng may cho Hyundai Hillstate là một dự án khổng lồ khác bên cạnh của người đồng hương Daewoo Cleve đã dừng triển khai trong nhiều tháng qua do chủ đầu tư thiếu vốn. Nếu không, sức ép giảm giá đối với Hyundai RNC sẽ còn lớn hơn nữa và kịch bản rất dễ xảy ra là đáy thị trường lại tiếp tục bị xuyên thủng.