Thị trường BĐS: Nhà đầu tư nhỏ lẻ, bán đổ bán tháo để thoát vốn

Khi các ông chủ, bà chủ đầu tư các dự án bất động sản (BĐS) lớn lao vào cuộc chiến giảm giá để bán hàng thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm một vài căn hộ, nền đất, nhà mặt tiền cũng phải gồng mình giảm giá bán để thoát vốn trước khi quá muộn.

Lỗ nặng

Bà Thanh Hằng - một nhà đầu tư BĐS nhỏ ở Biên Hòa, 5 năm trước trong cơn sốt nhà đất đã mua lại suất căn hộ của chung cư The Mansion ở Khu Đô thị mới Nam Sài Gòn với giá 23 triệu đồng/m2. Giá gốc dự án này lúc đó là 16 triệu đồng/m2 nhưng trong cơn sốt nhà đất năm 2008, giá một suất căn hộ được sang nhượng lại với chênh lệch lên đến 500 – 600 triệu đồng.

Thế nhưng cơn sốt nhà đất nhanh chóng tàn lụi, dự án The Mansion phải đến 4 năm sau mới giao nhà. Lúc này thị trường căn hộ chung cư đang trong giai đoạn khủng hoảng thừa. Các ngân hàng đang trong giai đoạn cao điểm xử lý nợ xấu, chẳng mặn mà với việc cho vay. Để thoát vốn, bà Thanh Hằng buộc phải bán lại căn hộ đã mua với giá 2,3 tỷ đồng trước đây chỉ với giá chẵn 1 tỷ đồng.  Chỉ tính riêng việc ôm căn hộ này bà Thanh Hằng đã đi đứt gần 1,3 tỷ đồng.

Hiện nay không khó để người có nhu cầu có thể mua lại những căn hộ mà các chủ đầu tư thứ cấp bán lại với giá chịu lỗ từ 500 -700 triệu đồng. Chung cư Morning Star, nằm trên trục đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, gần Bến xe Miền Đông, lúc cao điểm giá bán căn hộ trong dự án này lên đến 24 triệu đồng/m2.  Đó là chưa kể nếu mua qua tay phải trả chênh lệch thêm vài ngàn USD.

Thế nhưng hiện nay, dự án này hiện này là một trong những dự án có số lượng các nhà đầu tư thứ cấp bán lại nhiều nhất, giá bán lại căn hộ trong dự án này chỉ ở mức từ 19 đến 20 triệu đồng/m2. Những nhà đầu tư may mắn đã bán lại được căn hộ cũng phải chịu lỗ vài trăm triệu. Còn đối với những nhà đầu tư vẫn phải ôm hàng thì tương lai nhiều khả năng còn phải gánh một khoản lỗ còn nặng hơn.

Các nhà đầu tư thứ cấp ôm chung cư càng cao cấp càng bị lỗ. Chung cư The Vista cũng là một trong những dự án có tỷ lệ các nhà đầu tư bán lại nhiều. Anh Nguyễn Văn Bình – Một người môi giới mua bán căn hộ cho biết: “Người mua nhà được các nhà đầu tư bán lại căn hộ “chào đón” nếu chịu bỏ ra từ 1.100 đến 1.200 USD để mua một mét vuông căn hộ”. Cũng theo anh Bình, mặc dù mức  chịu lỗ mà các nhà đầu tư phải gánh từ 600 đến 800USD/m2 thế nhưng vẫn rất khó tìm được người mua.

Bán sớm tốt hơn bán muộn

Thị trường nhà phố, đặc biệt là nhà phố mặt tiền có khả năng phục vụ việc buôn bán trước đây chưa bao giờ giảm giá. Các nhà đầu tư có một niềm tin rằng cho dù thị trường xấu cỡ nào thì giá nhà mặt tiền vẫn không giảm, chỉ đứng lại sau đó đi lên. Niềm tin này đã không còn đúng trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay.

Anh Nguyễn Văn Hoàng Phi – một nhân viên tín dụng của một ngân hàng trên đường Nguyễn Thị Minh Khai cho biết, nếu so với cách đây khoảng 2 năm giá trị của những bất động sản lớn đã giảm ít nhất 30%. Mặc dù giảm rất nhiều nhưng rất khó bán, thậm chí có người chấp nhận bán với giá còn thấp hơn định giá của ngân hàng cũng không tìm được người mua.

Anh Nguyễn Văn Hoàng Phi nhận định: “Năm 2008 là năm đỉnh của thị trường BĐS, sau năm 2008 thị trường bắt đầu đị xuống. Tuy nhiên,  riêng đối với phân khúc thị trường nhà phố sau năm 2008 giá vẫn còn tiếp tục tăng phải đến năm 2010 - 2011 thì mới bắt đầu dừng lại. Bước sang 2012 -2013 bắt đầu đi xuống. Mặt bằng giá nhà đất hiện nay đã trở về mức giá trước năm 2008. Rất nhiều người ôm nhà đất muốn bán nhưng không bán được. Một phần thị trường hiện nay đang xấu, một phần tâm lý của người bán không chấp nhận một thực tế là giá nhà phố hiện nay đang tụt quá nhanh và mỗi ngày mỗi giảm”.

Trước làn sóng “phá giá” đang ngày một lan rộng trên thị trường BĐS,  mỗi đợt “phá giá” mức độ phá giá ngày càng sâu. Trước đây, khi Hoàng Anh Gia Lai bán dự án An Tiến với mức giảm giá 20 -30% đã gây xôn xao dư luận. Cho đến thời điểm hiện nay có thể thấy rằng quyết định của Hoàng Anh Gia Lai là khôn ngoan. Là người tiên phong giảm giá, cho dù giảm giá không nhiều Hoàng Anh Gia Lai vẫn bán được hàng. Điều đó cho thấy, sớm hay muộn, việc giảm giá để giải quyết hàng tồn kho là điều khó tránh khỏi. Việc giảm giá sớm, thoát được hàng sớm vẫn tốt hơn.