Thị trường BĐS năm 2015: Tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm

Theo báo cáo chỉ số giá chung cư năm 2014 trên địa bàn Hà Nội vừa được Sở Xây dựng công bố, giá bình quân loại bất động sản này tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm 2014. Tuy nhiên, xét theo từng khu vực, giá chung cư vẫn được coi là ít biến động, thậm chí có nơi giữ nguyên trong nhiều quý liên tiếp.

Số liệu khảo sát được thực hiện trên địa bàn 12 quận tại các dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp. Ở phân khúc được chú ý nhất trên thị trường là chung cư trung cấp, mức tăng cao nhất được ghi nhận tại quận Hà Đông, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, với tỷ lệ 3% của quý IV-2014 so với quý III-2014. Tiếp đến, khu vực các quận Ba Đình, Đống Đa, Long Biên, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, mức tăng là 1%. Đối với chung cư cao cấp, mức tăng cao nhất ghi nhận tại quận Cầu Giấy với tỷ lệ 5%, từ 74% quý III lên 79% trong quý IV-2014. Còn địa bàn quận Thanh Xuân, mức tăng thấp hơn, khoảng 2%, song đây là địa bàn có hai quý liên tiếp tăng giá. Nếu xét cả hai phân khúc trung cấp và cao cấp, quận Cầu Giấy và Thanh Xuân có diễn biến giá tốt nhất trong số 12 quận được khảo sát.

Ở phân khúc chung cư bình dân, chỉ số giá chỉ được khảo sát tại quận Hoàng Mai. Chỉ số giá theo quý dao động nhẹ trong mức 81-82%. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tại địa bàn này không có sự thay đổi về giá hai quý cuối năm và đứng ở mức 73%. Tương tự, ở địa bàn quận Tây Hồ, phân khúc chung cư cao cấp cũng đứng ở mức 76% trong 3 quý liên tiếp. Thậm chí, nếu so với cả năm 2013 và quý I-2014, giá chung cư cao cấp tại quận này còn giảm 1%, từ 77% xuống 76%. So với mức giá thời điểm gốc khi nghiên cứu chỉ số giá chung cư Hà Nội (mức 100%) là quý I-2011, tính chung cả năm 2014, chung cư trung cấp khu vực quận Hai Bà Trưng giảm ít nhất, ở mức 98%; chung cư cao cấp khu vực quận Thanh Xuân ở mức 88%; chung cư trung cấp ở quận Ba Đình ở mức 85% và cũng là địa bàn được coi là ít mất giá nhất.

Theo báo cáo của một đơn vị tư vấn độc lập là Công ty TNHH Savills Việt Nam, giá chào bán bình quân sơ cấp của phân khúc chung cư địa bàn Hà Nội tăng gần như không đáng kể, chỉ khoảng 0,3%. Tuy nhiên, theo khu vực 8 quận, huyện có mức tăng giá 14% và 4 quận, huyện khác giảm 14,5%. Ở thị trường thứ cấp, giá bình quân tăng 1% (mức tăng cao nhất 4,7% và giảm nhiều nhất 2,3%). Về triển vọng thị trường, Savills cho rằng, ngoài người mua nhà để ở còn xuất hiện các nhà đầu tư ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín. Cùng với đó, một số chính sách mới có tác động hỗ trợ cho thị trường có hiệu lực từ năm 2015. Tuy nhiên, ngược lại hoạt động đầu cơ gia tăng có thể tác động tiêu cực đến tăng trưởng của thị trường. Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, với sự hồi phục của thị trường, mức độ rủi ro khi đầu tư các dự án bất động sản đã giảm đáng kể. Cùng với việc nhiều ngân hàng và tổ chức đầu tư sẵn sàng giải ngân, hoạt động mua bán, sáp nhập dự án bất động sản sẽ diễn ra sôi động, quyết liệt hơn. Thị trường năm 2015 sẽ tiếp đà hồi phục từ năm 2014 và dự kiến có tăng trưởng rõ rệt ở phân khúc nhà ở.

Đánh giá về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, kinh tế vĩ mô ổn định có tác động tốt đến thị trường; cùng với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được thực hiện đồng bộ, quyết liệt đã giúp khôi phục niềm tin của khách hàng. Lãi suất huy động ngân hàng giảm, chính sách cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh thông thoáng hơn nên lượng tiền giải ngân vào thị trường tăng, tạo điều kiện cho dự án triển khai đúng tiến độ, nhất là dự án nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở còn góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng người dân có khó khăn về nhà, được đánh giá là việc làm có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chuyển sang phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện sản xuất trong nước để giảm giá thành sản phẩm… Nhìn chung, thị trường tự điều chỉnh hướng tới bộ phận đa số người mua, cung cấp hàng hóa phù hợp nhu cầu thực và khả năng thanh toán thay cho hướng tới các nhóm đầu cơ.

Nhận định thị trường bất động sản năm 2015, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi, đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù có dấu hiệu hồi phục nhưng còn rất khó khăn do thời gian dài chúng ta phát triển không theo quy hoạch, phát triển quá khả năng thanh toán của nền kinh tế. Sản phẩm dư thừa, đặc biệt nơi xa trung tâm, thiếu điều kiện hạ tầng, tồn kho BĐS còn nhiều. Nhiệm vụ của Bộ Xây dựng là tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường BĐS, phát triển nhà ở, đô thị… Tái cơ cấu sản phẩm, trong đó có nhà ở, khu đô thị, đưa thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.