Thị trường BĐS: Cần điều chỉnh hệ lụy từ những cơn nóng, lạnh bất thường

Thị trường BĐS ở nước ta mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng" không có giao dịch đã đem lại nhiều bất ổn.

Bộ Xây dựng đã thẳng thắn nhìn nhận, tình trạng phát triển BĐS tự phát, theo phong trào diễn ra phổ biến. Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Tồn kho BĐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Mặt khác, các cơ quan quản lý nhà nước cũng thừa nhận, giá nhà ở BĐS không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân, với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương.
Thị trường BĐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS. Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS dễ dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án.

Nhìn chung, thị trường BĐS phát triển chưa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương.

Bất cập từ cơ chế chính sách đến chế tài xử lý

Theo Bộ Xây dựng, việc thị trường BĐS phát triển nóng, lạnh, thiếu kiểm soát trên có nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng, vì vậy chưa tạo hành lang pháp lý ổn định, áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện.

Thiếu chế tài đồng bộ xử lý vi phạm của các chủ đầu tư trong việc huy động vốn, kinh doanh BĐS không đúng quy định pháp luật. Chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ, ngành địa phương trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử phạt đối với các chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật.

Hai là, việc phát triển BĐS không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện Các địa phương do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án BĐS.

Ba là, chính sách phát triển thị trường BĐS chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường BĐS thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.

Thị trường đất đai sơ cấp hiện vẫn do các nhà đầu tư chi phối, Nhà nước giao dự án và thu tiền sử dụng đất, các nhà tổ chức bồi thường GPMB, đầu tư hạ tầng và công trình kiến trúc để kinh doanh, vì vậy vai trò điều tiết thị trường BĐS thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp của Nhà nước không được thực hiện. Trong khi tại nhiều nước xung quanh (Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore ...), Nhà nước tổ chức bồi thường GPMB, đầu tư hạ tầng khung và đấu giá đất để các nhà đầu tư đầu tư các công trình kiến trúc để kinh doanh, vì vậy Nhà nước có thể chủ động điều tiết khi thị trường có biến động.

Bốn là, hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường; chính sách tín dụng BĐS không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân…

Kiến nghị Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường BĐS

Để khắc phục các vấn đề trên, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt dự thảo Chiến lược phát triển thị trường BĐS (hiện Thủ tướng đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030). Theo đó, Bộ Xây dựng kiến nghị 9 giải pháp nhằm xây dựng và quản lý thị trường BĐS phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn; hình thành một hệ thống thị trường BĐS đồng bộ và thống nhất với các thị trường khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế đất nước.

Huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước; phát triển thị trường BĐS phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư.

Phát triển các loại hàng hóa BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp nhu cầu của thị trường. Phát triển nhà ở phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phải có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số đối tượng trong xã hội; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm từng bước cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội.

Tạo hành lang pháp lý và các điều kiện để hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch trên thị trường BĐS. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước thực hiện quản lý thị trường BĐS bằng công cụ pháp luật. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS bằng chính sách thuế và với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai. Phát huy vai trò của các hiệp hội nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp và khuyến khích các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Hy vọng, với những giải pháp trên, thị trường BĐS sẽ có thay đổi về chất và lượng, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân và sự phát triển của đất nước.

Mục tiêu phát triển thị trường BĐS đến năm 2020:

- Về nhà ở: diện tích nhà ở bình quân đạt 25m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29m2, tại nông thôn đạt 22m2 sàn/người. Giai đoạn 2015-2020 xây dựng mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và đảm bảo an sinh xã hội.

- Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các công trình văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp...

- Huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thu ngân sách từ đất và BĐS (bao gồm: thuế sử dụng nhà đất, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ nhà đất) đạt 10-15% tổng thu ngân sách.