Thị trường bất động sản: Thuận hay nghịch chiều?

Sau quý I đầy ảm đạm với nhiều thông tin thị trường bi quan, đến nay còn quá sớm để đưa ra nhận định đường đi có thuận hay không của thị trường bất động sản thời gian còn lại năm 2009.

Đang còn một nguồn cung cực lớn

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, đến 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm tỷ lệ 38% tổng dân số toàn quốc. Nếu diện tích bình quân phấn đấu đạt 15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2. Như vậy, trong vòng 7 năm tới cần xây dựng 216 triệu m2 nhà ở, bình quân mỗi năm cần phát triển trên 30 triệu m2, tương đương lượng vốn cần đầu tư khoảng 562 nghìn tỷ mỗi năm (chưa kể hạ tầng kỹ thuật và xã hội). Đó là chưa kể quỹ nhà ở tại các đô thị trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, đòi hỏi phải cải tạo, cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.

Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội... cũng đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác di dời, giải phóng mặt bằng, tái định cư…, tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trường BĐS.

Nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp (KCN) cũng gia tăng. Dự báo đến năm 2020 cần 161ha đất để xây dựng KCN và cụm công nghiệp. Nếu dự kiến giá BĐS chiếm 20% tổng đầu tư cho phát triển công nghiệp thì giai đoạn 2009-2010 cần đến 62.325 tỷ đồng; giai đoạn 2010-2015 cần 462.281 tỷ đồng; giai đoạn 2016- 2020 cần 684.055 tỷ đồng. Chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM, với trên 49.000 DN vừa và nhỏ thì nhu cầu nhà xưởng cũng cần đến gần 15 triệu m2, nhưng hiện mới chỉ đáp ứng được trên 4 triệu m2, còn thiếu gần 10 triệu m2 nhà xưởng.

Đô thị hóa tăng nhanh, BĐS thương mại dịch vụ (chợ đầu mối, chợ bán buôn, bán lẻ, trung tâm thương mại, siêu thị… cũng sẽ cần một nguồn cung rất lớn. Theo Bộ Công Thương, dự báo nhu cầu đất xây chợ từ 2006 - 2020 là 1.228,2ha, với vốn đầu tư cần trên 15.000 tỷ đồng; riêng hai năm 2009 - 2010 cần 209,2ha, vốn đầu tư khoảng 2.515,6 tỷ đồng.

Đặc biệt, với lĩnh vực du lịch, từ nay đến 2015, mỗi năm cần đầu tư 22.500 phòng để đáp ứng con số trên 342.100 phòng cần có (năm 2008 có trên 207.000 phòng). Nếu tính bình quân 24m2/phòng thì mỗi năm cần xây dựng 540.000m2 phòng khách sạn, tương đương vốn đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng.

Đó là một nguồn cung cực lớn, đòi hỏi một nguồn vốn không nhỏ. Đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.

Thấu hiểu thị trường

Thực tế cho thấy sự lệch pha trong phát triển các dự án nhà ở khi nhu cầu nhà ở rất lớn trong xã hội thì nguồn cung lại hạn chế. Vì vậy, các dự án xây dựng mới đòi hỏi phải đáp ứng sự kỳ vọng của khách hàng nếu muốn đảm bảo thành công.

Giới phân tích thị trường cho rằng, nếu nắm được khả năng sinh lợi của những phân khúc thị trường dành cho những khách hàng khác nhau, biết cách đầu tư nguồn lực và giữ chân được những khách hàng tiềm năng thì nhà đầu tư sẽ “vẫn thảnh thơi” trong những tình huống thị trường diễn biến khó khăn nhất. Hiểu biết về nhu cầu và khả năng sinh lợi của những phân khúc khách hàng tiềm năng dễ bắt chước hơn là những đặc điểm và tiện nghi của từng loại tài sản và sẽ mất một thời gian dài để tạo được vị thế hiệu quả và tính khác biệt trong sản phẩm cuối cùng.

Ở thời điểm này, vấn đề tài chính cũng đang được nới lỏng dần. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang được sự đồng thuận và hỗ trợ của Chính phủ. Các dự án nhà ở khác cũng được sự hậu thuẫn từ phía ngân hàng. Hầu hết các dự án đã và đang giảm giá bán căn hộ đều có ngân hàng cam kết hỗ trợ các khoản vay lên đến 70% giá trị căn hộ trong khoảng thời gian 15 - 20 năm, cộng với điều kiện vay khá thoáng. Điều này tác động không nhỏ đến giao dịch của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.

Việc Phú Mỹ Hưng (PMH) hồi quý I đã bán hết 128 căn hộ của dự án Riverside Residence với giá 37 triệu đ/m2 chỉ trong một buổi sáng là một dấu hiệu của chiều hướng doanh nghiệp thấu hiểu nhu cầu khách hàng. Sở dĩ nhanh “hết hàng” cũng thêm một phần do PMH có bên cạnh 12 ngân hàng với các thỏa thuận hợp tác thực hiện chương trình liên kết cho khách hàng mua căn hộ với giá trị cho vay tối đa 70% giá trị căn hộ và thời hạn cho vay tối đa 20 năm với lãi suất từ 10 -14,5%/năm.

Giới phân tích thị trường cho rằng khi lãi suất cơ bản giảm xuống một con số, một lớp người mua mới sẽ nổi lên, tạo cơ hội cho nhiều người có mong muốn được sở hữu căn nhà cho riêng mình. Tuy nhiên, quá trình giảm lãi suất có thể khuyến khích các khoản vay ngân hàng ở những phân khúc thị trường hiện nay đã thừa tiền mặt, vì vậy các ngân hàng sẽ vẫn phải thận trọng và chỉ nên cho vay mua với các công trình đã hoàn thành hoặc ít nhất là với những công trình sắp hoàn thành.

Câu hỏi lớn nhất hiện nay là liệu giá căn hộ có còn giảm nữa trong thời gian tới? Vẫn chưa có một nhận định chính xác. Hiện thời chi phí xây dựng đang giảm. Cộng thêm, đang có nhu cầu lớn ở phân khúc nhà giá trung bình - Điều đó cho thấy, vẫn hiện hữu một cơ hội tốt cho các nhà đầu tư bất động sản.

Tác động dây chuyền

Một trong những lý do đưa ra giải thích cho việc giảm giá BĐS thời gian qua là do giá VLXD đã giảm mạnh, thậm chí giảm một nửa so với cao điểm giữa năm ngoái. Sự suy giảm kinh tế toàn cầu đã dẫn đến việc giảm giá nhiều chủng loại hàng hóa chi phí xây dựng trong năm nay. Giá cả hàng hóa giảm cùng với số lượng các dự án giảm có thể khiến cho các nhà thầu sẽ tính toán đến yếu tố cạnh tranh nhiều hơn, khiến các nhà cung cấp cũng phải đưa ra giá vật liệu có tính cạnh tranh hơn.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng