Thị trường bất động sản: Thanh khoản đang chững lại?

Dấu ấn đặc biệt nhất của thị trường bất động sản thời gian qua là thanh khoản. Nhưng yếu  tố này lại đang bị thách thức khi gần đây có ý kiến cho rằng, giao dịch trên thị trường đang chững lại.

Nếu đó là sự thật thì đây quả là một ‘gáo nước lạnh’ dội thẳng vào những nỗ lực của cả hệ thống, bao gồm các cơ quan hoạch định chính sách và quản lý thị trường, các DN đang hoạt động sản xuất - kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Và trên hết, nó có thể làm nguội lạnh niềm tin của khách hàng khi thị trường mới chỉ manh nha ấm trở lại.

Tuy nhiên, với một thị trường phức tạp và rộng lớn như bất động sản, câu chuyện không bao giờ đơn giản chỉ là một màu hồng hay màu xám, mà luôn loang lổ da báo. Vấn đề là đánh giá nó dưới góc nhìn nào!

Dưới góc độ nghiên cứu lý luận, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn quan trọng. Kinh tế vĩ mô đã ổn định. Một số dự án đã quay lại thực hiện. Các giao dịch đã phục hồi. Số dư tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng đã tăng lên…

Mặc dù vậy, theo chuyên gia này, nhiều nút thắt của thị trường vẫn chưa thực sự được cởi bỏ. Một là, thị trường đã ở tình trạng khó khăn quá lâu nhưng chưa có tín hiệu biến động mạnh. Hai là, luồng tiền vận hành vào thị trường yếu, không có đột biến. Ba là, tính minh bạch của thị trường chưa được cải thiện, rủi ro đối tác vẫn đang hiện hữu. Bốn là, xu thế quốc tế tốt không lấn át được sự kiện Biển Đông gây tâm lý lo ngại, khó quyết định đối với các nhà đầu tư. Năm là, các yếu tố chính sách không có cơ sở tạo sự đột biến.

Vì vậy, ông Chung đưa ra nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường. Khả năng dễ xảy ra nhất là thị trường vẫn tiếp tục đi ngang với một chút triển vọng như hiện nay. “Nếu tất cả các yếu tố quốc tế, khu vực, Biển Đông, kinh tế vĩ mô trong nước không có biến động tốt lên nhưng cũng không xấu đi, các yếu tố sẽ bình bình như hiện nay. Kết quả là thị trường bất động sản không có xung lực mới”, ông Chung nói.

Là một đơn vị trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, ngay từ quý IV/2013, CBRE nhận thấy thị trường căn hộ bán tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán mới thận trọng với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước đó. Trong khi đó, hoạt động chào bán lại diễn ra rất sôi động, do chủ đầu tư tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.

Bước sang quý I/2014, thị trường căn hộ bán tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán mới thận trọng với 1.540 căn từ 4 dự án, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số lượng căn hộ hoàn thiện lại tăng lên, đạt 2.716 căn và tăng 33% so với quý I/2013. Hoạt động chào bán lại vẫn tiếp tục diễn ra sôi động.

Một dữ kiện khác là theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sang đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước. Nếu chỉ tính trong tháng 1 và tháng 2/2014 trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.290 giao dịch thành công (gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013); thì đến ngày 12/6/2014, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nay ước tính có khoảng 4.000 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2013.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thực tế tuy còn khó khăn nhưng thị trường đã dần ấm lên. Có những dự án dù giá cao nhưng đã hoàn thành, hạ tầng đồng bộ, vẫn có nhiều người mua và nhận bàn giao nhà. Nguồn cung đối với loại nhà xã hội, căn hộ trung bình và giá thấp đang tăng lên, có giao dịch tốt. Dự án mới xây xong móng, hoạt động bán hàng khá khả quan. Tuy nhiên, ông Nam cũng nhìn nhận, hiện nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu đang rất lớn, việc triển khai các dự án còn chậm.

Đồng tình với nhận định trên, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết, thực tế thời gian qua nhu cầu của khách hàng tăng lên rất lớn, thậm chí tại một số dự án còn xuất hiện “tiền chênh”. Tuy nhiên, do nguồn cung ít nên tổng số giao dịch bất động sản thành công có thể giảm xuống, nhưng không thể nói thị trường đang chững lại…

Có thể thấy, thanh khoản có chững lại trong quý II hay không, để chắc chắn cần có một số liệu tổng điều tra toàn thị trường. Tuy nhiên, kể cả có chững lại vào một thời điểm nhất định thì nó cũng chưa phải là chỉ dấu xác tín cho sự quay đầu của một chu kỳ. Bởi thị trường bất động sản trên thực tế vẫn đang ở đáy để có thể rơi xuống sâu hơn!