Thị trường bất động sản khó phục hồi mạnh trước nửa cuối năm 2014

Theo đánh giá của SSI Research, tác động của gói tín dụng 30.000 tỷ lên thị trường bất động sản vẫn chưa rõ rệt. Bên cạnh đó, biện pháp nới lỏng quyền mua nhà cho người nước ngoài khó tạo được biến đổi lớn.

Trong 6 tháng đầu năm 2013, giá bất động sản tiếp tục giảm. Theo một báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2013, giá bất động sản tiếp tục giảm nhưng thanh khoản có dấu hiệu cải thiện nhẹ nhờ những thỏa thuận thành công ở phân khúc chung cư giá rẻ. Báo cáo cũng chỉ ra rằng giá căn hộ tiếp tục giảm mạnh ở Hà Nội; cụ thể ở quận Hà Đông, giá giảm mạnh nhất 33%, tiếp đến là chung cư ở các khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân với mức giảm 17% - 28% và quận Hoàng Mai giảm 20%.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự/nhà liền kề không có nhiều cải thiện trong 6 tháng đầu năm 2013 so với cuối năm 2012. Giá giảm tới 40-50% so với mức giá chào bán ban đầu nhưng thanh khoản rất yếu do hầu hết các dự án đều ở xa trung tâm thành phố với hạ tầng chưa hoàn thiện và giá vẫn khá cao so với khả năng tài chính của người mua. Đáng chú ý là, trong nỗ lực tạo doanh thu, xử lý hàng tồn kho và cải thiện dòng tiền, CTCP ĐT PT Đô Thị & KCN Sông Đà (SJS - HOSE) đã chào bán lại dự án Nam An Khánh với mức giá khởi điểm 17,5 triệu/m2, giảm gần 25% so với năm ngoái là 22,5% triệu đồng/m2. Ở các dự án khu đô thị khác như Cienco 5 (Mê Linh), Trạm Trôi (Từ Liêm),… mặc dù các chủ đầu tư đã cố gắng hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhiều biệt thự/nhà liền kề vẫn không có người chuyển đến ở.

Thị trường bất động sản khó phục hồi mạnh trước nửa cuối năm 2014

Mặc dù gói tín dụng 30 nghìn tỷ nhằm hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội đã có hiệu lực được 3 tháng, tác động của gói hỗ trợ này lên thị trường vẫn chưa rõ rệt, do những hạn chế về cơ chế quản lý và tài sản đảm bảo. Mục đích của gói tín dụng là giúp tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp có thể mua được nhà; tuy nhiên trên thực tế, người mua vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn tài chính này do các tiêu chuẩn khắt khe về cho vay mua nhà của các ngân hàng. Theo NHNN, đến ngày 20/9/2013, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 510 cá nhân với số tiền 172 tỷ đồng từ gói tín dụng này, trong đó, 115 tỷ đồng đã được giải ngân cho 494 cá nhân để mua căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

SSI Research vẫn duy trì quan điểm thận trọng về tác động của gói tín dụng này lên thị trường bất động sản. Giả định của SSI Research dựa trên thực tế rằng gói tín dụng này chỉ nhằm vào phân khúc giá rẻ để kích thích nhu cầu thực, trong khi phân khúc cao cấp hơn mới là phân khúc có lượng hàng tồn kho cao cần được xử lý. Bên cạnh đó, chương trình cũng cần nhiều thời gian để đạt được hiệu quả rộng rãi và tạo ra thay đổi đáng kể lên xu hướng thị trường; do vậy, SSI Research không kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi mạnh trước nửa cuối năm 2014.

Biện pháp nới lỏng quyền mua nhà cho người nước ngoài khó tạo được biến đổi lớn

Gần đây Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất khuyến khích các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia vào quá trình làm hồi phục thị trường. Theo đó, các quỹ đầu tư nước ngoài và các ngân hàng thương mại, cũng như các chi nhánh và văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài hiện đang hoạt động tại Việt Nam sẽ được phép mua bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh đó, ngoại trừ người nước ngoài làm công tác ngoại giao và làm việc cho các tổ chức phi chính phủ, tất cả người nước ngoài có visa trên 3 tháng sẽ được mua nhà ở Việt Nam. Số lượng bất động sản được phép mua theo đề xuất là 2 với thời hạn sở hữu 50 năm và được phép gia hạn thêm 50 năm nữa.

Theo SSI Research, việc nới lỏng quyền mua nhà cho người nước ngoài sẽ có tác động tích cực lên thị trường bất động sản bởi sẽ khuyến khích người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Quyền sở hữu được mở rộng cũng sẽ giúp khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài, nhà đầu tư và người mua đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, SSI Research không kỳ vọng biện pháp nới lỏng này sẽ tạo được biến đổi lớn cho thị trường và SSI Research vẫn lo ngại về tính thiếu minh bạch trong các các thủ tục hành chính về sở hữu bất động sản sẽ làm nản lòng nhà đầu tư nước ngoài.

SSI Research cho biết thêm, viêc chi phí lãi vay cao, vòng quay hàng tồn kho thấp, và tiền mặt cạn kiệt là những vấn đề chính của các chủ đầu tư bất động sản hiện nay. Những vấn đề này xuất phát từ việc sử dụng đòn bẩy cao trong quá khứ của các chủ đầu tư. Khả năng tiêu thụ yếu và đòn bẩy cao đã khiến chi phí lãi vay tăng và tiền mặt cạn kiệt.