Thị trường bất động sản hạng sang: Đối trọng của bán lẻ

Bất chấp sự "èo uột" của không ít các trung tâm thương mại (TTTM), phân khúc bán lẻ hạng sang trở nên sôi động hơn bởi sự xuất hiện của Tràng Tiền Plaza và Royal City.

Điều gì đã mang đến cho các TTTM trở thành đầy sức hút ngay cả khi tiêu dùng khá ảm đạm? Và liệu, những "đại gia" ở phân khúc bán lẻ cao cấp này có trở thành đối trọng tại một trong những thị trường bán lẻ hạng sang lớn nhất của cả nước?

Kể từ khi khai trương vào cuối tháng 7/2013, mỗi ngày có đến hàng trăm nghìn lượt khách đến Royal City để "mãn nhãn" trực tiếp khu TTTM trong lòng đất lớn nhất châu Á.

"Kẻ tám lạng, người nửa cân"

Ông Phạm Nhật Vượng – người đầu tư vào Royal City, cũng là tỷ phú đầu tiên của Việt Nam (do Forbes bình chọn), vốn đã rất nổi tiếng với các thương hiệu Vincom, Vinpearl, Vinmec và Vinschool. Bởi vậy, với quy mô khá hoành tráng, TTTM Royal City có tổng diện tích 230.000m2, với một quần thể gồm sân băng tự nhiên (diện tích 3.000 m2); công viên nước trong nhà; phố ẩm thực, cùng khu mua sắm rộng 150.000m2, với 600 gian hàng.

Ở quy mô nhỏ hơn, dù không đồ sộ với một tổ hợp mua sắm và vui chơi, nhưng Tràng Tiền Plaza kể từ khi "thay áo mới" vào tháng 4/2013 cũng "rình rang" không kém. Người được mệnh danh là ông trùm hàng hiệu – Johnathan Hạnh Nguyễn, vốn là Chủ tịch Tập đoàn Liên Thái Bình Dương (Imex Pan Pacific – IPP) đã chi ra khoản tiền khủng lên đến 400 tỷ đồng, và huy động thêm 150 triệu USD (tương đương 3.000 tỷ đồng) từ các nhà đầu tư ngoại để cải tạo lại địa chỉ bán lẻ có tiếng lâu đời này. Mặc nhiên, Tràng Tiền vốn đang "thoi thóp", được ví như một cửa hàng bách hóa tổng hợp từ thời bao cấp, hay chợ bán lẻ bình dân, đã khoác lên mình "chiếc áo mới" của hàng hiệu và đẳng cấp bậc nhất Thủ đô.

Đáng chú ý, cả Tràng Tiền Plaza hay Royal City đều xuất hiện trong bối cảnh có không ít TTTM của Hà Nội đang ở vào cảnh… "chợ chiều". Thậm chí, một số chuyên gia còn cho rằng các TTTM đã hết thời "gà đẻ trứng vàng", khi hàng loạt các chợ được chuyển đổi thành TTTM đang "chết yểu" như: Hàng Da, Cửa Nam, Chợ Mơ, Ô Chợ Dừa…

Cùng với đó, có không ít các TTTM "đình đám", có cả vốn góp của nhà đầu tư ngoại như: Parkson Keangnam Land Mark Tower, Ciputra Hanoi Mall, Mipec Tower, Grand Plaza… cũng trong tình trạng "lay lắt". Bởi vậy, đã có không ít nghi ngại về khả năng "lật ngược thế cờ" đặt ra với cả Tràng Tiền Plaza và Royal City, ngay từ khi hai TTTM này chưa chính thức đi vào hoạt động.

"Điểm sáng" cho thị trường?

Thế nhưng, chỉ sau gần 1 tháng mở cửa, Tràng Tiền Plaza, với đẳng cấp năm sao của mình đã gây sự chú ý, bởi tỷ lệ lấp đầy lên đến 95% diện tích, với hơn 40 thương hiệu hàng đầu thế giới đã "đặt chỗ". Royal City tạo ấn tượng hơn, khi "đột phá" với tỷ lệ lấp đầy hơn 95%, chỉ sau hơn 10 tháng công bố chào thuê, khi có hàng trăm thương hiệu lớn ở trong và ngoài nước hội tụ tại đây. Đến nay, với tỷ lệ lấp đầy gần như đã được phủ kín, CBRE đánh giá rằng sự xuất hiện của hai TTTM trên không chỉ là "điểm sáng" trên thị trường bán lẻ hạng sang, mà còn đặt ra những kỳ vọng làm "ấm" lại thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ và các ngành hàng tiêu dùng vốn đang khá "ảm đạm".

Trước sức hút của hai "đại gia" của bán lẻ hàng hiệu, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bán lẻ cao cấp tại Hà Nội đang chứng kiến một cuộc "tranh hùng" giữa Tràng Tiền Plaza và Royal City. Thế nhưng, theo một chuyên gia trong ngành, hai nhà bán lẻ đầy tiếng tăm này có thể tạo nên đối trọng trên thị trường bán lẻ hạng sang, nhưng sẽ không phải là cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị phần. Cũng bởi, cả hai đều có những ưu điểm và thế mạnh, với sức hấp dẫn riêng để đảm bảo sẽ có một vị trí nhất định trên thị trường, ngay cả khi kinh tế và sức tiêu dùng phục hồi và cạnh tranh trên thị trường bán lẻ cao cấp ngày càng khốc liệt hơn.

Tràng Tiền Plaza ngự trị ở vị trí đắc địa – trung tâm Thủ đô, trở thành TTTM sang trọng bậc nhất, được IPP "khoác lên chiếc áo" hàng hiệu danh giá, đã trở thành địa chỉ cho những đại gia tiêu dùng hàng xa xỉ thời thượng nhất. IPP với kinh nghiệm và quyền lực thị trường, khi nắm đến hơn 70% thị phần hàng xa xỉ, thì sự xuất hiện của những thương hiệu nổi tiếng nhất thế giới sẽ là tiền đề để ông chủ hãng này thực hiện ý tưởng biến nơi đây thành điểm đến của khách quốc tế khi mua sắm hàng hiệu tại Việt Nam.

Trong khi đó, Royal City tọa lạc ở cửa ngõ chính phía Tây Nam Hà Nội, vốn đang là khu trung tâm sầm uất mới nổi với dân cư đông. Điểm nhấn của siêu TTTM này là mang phong cách tây, năng động, mua sắm kết hợp giải trí, vốn rất phù hợp với người xu hướng tiêu dùng của người Việt trẻ. Nơi đây tập trung nhiều sản phẩm tiêu dùng từ bình dân, trung lưu đến cao cấp, sẽ tạo nên nhiều sự lựa chọn cho các tầng lớp tiêu dùng khác nhau.

Tuy nhiên, cũng còn quá sớm để nói đến thành công của hai TTTM "đình đám" này khi nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại vẫn đang tiếp tục gia tăng. Đáng chú ý, cầu tiêu dùng vẫn chưa thực sự khởi sắc trở lại, nên việc "giữ chân" khách thuê vẫn đang là bài toán khó.

Theo CBRE, công suất thuê trung bình của khu vực trung tâm Hà Nội giảm 2,7% trong quý II/2013. Trong khi đó, chỉ có 62 cửa hàng mở thêm tại các TTTM trong quý II/2013, nhưng số cửa hàng đóng cũng gần tới 60 điểm. Chắc hẳn, dù với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 100%, nguy cơ đóng cửa vẫn sẽ là "bài toán" mà các "đại gia" bán lẻ hạng sang này cần tính đến trong tương lai.