Thị trường bất động sản dưới tác động của chính sách

Các văn bản luật pháp liên quan đến kinh doanh bất động sản (BĐS) thời gian qua được hoàn thiện thêm một bước. Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới nên còn khá nhiều bất cập. Ngoài tác động của yếu tố toàn cầu và suy thoái mang tính chu kỳ, thị trường BĐS còn bị chi phối đáng kể bởi những chính sách chưa được chuẩn hóa, thiết thực.

Định giá và những bất cập

Quy định “bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng lại đưa ra khung giá tối đa. Đây là vấn đề bức xúc trong việc định giá giải phóng mặt bằng ở một số địa phương được xem là “nóng” như Hà Nội, TP.HCM...

Nói đúng hơn là không thể vận dụng một lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường và không vượt khung. Trong trường hợp này, theo tôi, không nên quy định khung giá, mà nên dựa trên thực tế từng địa phương để tính toán, chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường...".

Góp phần gây nên sự “nhùng nhằng” trong công tác giải tỏa không thể không nói đến chuyện “so bì”, khiếu nại trong quá trình định giá, nhận bồi thường của người dân.

Cụ thể, việc Nghị định 84 cho hồi tố giá đất sẽ dẫn đến tình trạng người chây lì, không chấp hành chủ trương trong giải tỏa đền bù thì được hưởng lợi do giá đất tăng; còn người chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước, đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu nại...

Chưa nhất quán trong quản lý

Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật. Nhiều khi do có nhiều quy định không rõ ràng, có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống nhau trong các văn bản khác nhau.

Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán.

Tình hình này có thể được cải thiện đáng kể nếu có một hệ thống văn bản pháp lý về đất tổng hợp và nhất quán, cũng như có một cơ quan duy nhất phụ trách về quản lý đất đai, chứ không phải việc có nhiều cơ quan khác nhau (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh...) đều có trách nhiệm và quyền hạn về các vấn đề đất đai như hiện nay.

Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và chồng chéo, bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế.

Thủ tục còn lắm nhiêu khê

Công tác quản lý BĐS đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập.

Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận, như nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ không thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư.

Thứ hai, tạo nên một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp: để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản lý đất đai; khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy tờ phải nộp ở các cơ quan quản lý khác nhau. Mỗi lần chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với tài sản lại phải đổi giấy chứng nhận khác.

Thứ ba, một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng, sẽ dẫn đến chồng chéo và những khoảng hở của hệ thống. đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng đăng ký đất ở lại không bắt buộc, dẫn đến sự thiếu minh bạch và thiếu công khai, khó kiểm soát được tham nhũng trong quản lý.

Thứ tư, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất nông nghiệp là vườn, ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt).

Đây là điều kiện tạo khó khăn cho quản lý và dễ làm phát sinh các tranh chấp dân sự khi chuyển nhượng, mua bán.

Thứ năm, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý. Đồng thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký BĐS, người dân khó nhận thức những việc mình phải làm và những việc mình nên làm...

Chế tài chưa thiết thực

Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay dưới tác động của Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữ tốc độ giảm giá như thế nào để tránh ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. Để giải quyết tình hình trên, đòi hỏi nên có biện pháp đồng bộ, hợp lý về chính sách, không nên áp dụng đồng thời biện pháp mạnh cả về nghĩa vụ tài chính lẫn áp dụng những quy tắc chế tài trong quản lý.

Ngoài ra, Nhà nước không nên coi khoán nghĩa vụ tài chính là mục tiêu chính (chỉ thu hợp lý), mà phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hiệu quả. Nhà nước chỉ nên thu đúng, thu đủ khi có sự biến động về nhà đất.

Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay mua BĐS, đồng thời lãi suất cho vay cũng giảm khá nhiều. Động thái này của các ngân hàng tuy là tín hiệu đáng mừng, nhưng chưa đủ sức để vực dậy thị trường BĐS. Các ngân hàng vẫn gặp nhiều khó khăn trong khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp.

Nếu có thể nói tóm tắt ba khó khăn chính đối với hoạt động ngân hàng liên quan tới các giao dịch pháp lý về đất đai cần giải quyết ngay, thì đó sẽ là:

1. Tình trạng pháp lý không rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai làm hạn chế phần lớn số lượng đất hợp pháp có thể đưa vào các giao dịch kinh tế;

2. Việc điều phối thực thi luật pháp giữa các ban, ngành và địa phương khác nhau còn không thống nhất;

3.  Việc thực thi, xử lý các quyết định pháp lý không nghiêm minh, và vì vậy không tạo được sự đảm bảo thực thi luật pháp, nhất là đối với các ngân hàng với tư cách là chủ nợ.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân Sài Gòn