Thị trường bất động sản: Dòng tiền thế thủ

Những đề xuất chính sách mới nhằm kiểm soát thị trường bất động sản như đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà đất, giới hạn thời gian sử dụng chung cư, hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản… cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh dồn dập khiến thị trường “ngộp thở”.

Người có ý định mua căn hộ chung cư lo lắng trước đề xuất giới hạn thời gian sử dụng chung cư. Ảnh: Dũng Minh

Người mua lo lắng

Lo đồng tiền trượt giá do lạm phát, anh Quốc Thanh (ngụ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM) dự tính rút gần 3 tỷ đồng đang gửi tiết kiệm để mua thêm một căn hộ chung cư tại vùng ven TP.HCM (khu Làng đại học) để cho thuê hoặc để ở. Tuy nhiên, những thông tin liên quan đến việc người sở hữu nhiều nhà, đất có thể bị đánh thuế cao khiến anh phải nghĩ lại.

Theo chia sẻ của anh Thanh, dù chính sách này mới ở dạng nghiên cứu nhưng đã tác động mạnh đến tâm lý người tiêu dùng, bởi lẽ khi mua nhà, người mua đã phải đóng nhiều loại thuế, nếu chịu thêm thuế sở hữu nhiều nhà đất nữa thì gánh nặng chi phí càng lớn.

Với những người tạm gọi là có “của ăn, của để” như anh Quốc Thanh, chính sách đánh thuế cao bất động sản thứ 2 trở lên gây ít nhiều băn khoăn thì với những lao động phổ thông, đặc biệt là người ngoại tỉnh lên thành phố làm việc - những đối tượng có thu nhập không cao và phải mất nhiều năm tích góp mới có thể mua được nhà, đề xuất về thời hạn sử dụng chung cư tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng càng gây lo lắng.

Chị Nguyễn Thị Ngọc, nhân viên văn phòng (ngụ tại quận 7) chia sẻ, có ý định mua một căn chung cư ở TP.HCM thì nghe thông tin thời hiệu sở hữu nhà chung cư có thể giới hạn chỉ trong 50-70 năm, thay vì lâu dài như trước đây, khiến chị không khỏi lo lắng.

“Vợ chồng tôi phải dành dụm gần 15 năm mới có được gần 3 tỷ đồng. Việc mua một căn hộ chung cư không chỉ là nơi ở, mà còn là tài sản để dành cho con cháu. Với đề xuất như trên thì chẳng khác nào ném tiền qua cửa sổ, rồi khi hết thời hạn gia đình tôi sẽ ở đâu, con cháu tôi sẽ sinh sống như thế nào?”, chị Ngọc than thở.

Theo các lãnh đạo doanh nghiệp trong ngành, bên cạnh ách tắc về dòng vốn, pháp lý dự án, những đề xuất liên quan đến việc kiểm soát thị trường bất động sản đang khiến người mua ngại xuống tiền.

Ông Lê Tiến Vũ, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Seareal, người có thâm niên hàng chục năm trên thị trường phải thốt lên rằng, “chưa bao giờ thấy bất động sản khó khăn như lúc này, hầu như khách hàng không quan tâm hoặc có quan tâm nhưng không đủ sức mua”. Dẫn chứng, ông Vũ kể về một dự án căn hộ chỉ mấy trăm căn được xây dựng bài bản, vị trí đắc địa ở Bình Dương, giáp ranh với TP.HCM, phải mời nhiều doanh nghiệp môi giới với đội quân bán hàng lên đến hàng trăm người, nhưng suốt 3 tháng qua có chưa đến 50 suất đặt cọc.

“Có nhiều lý do khiến thanh khoản sụt giảm, song nguyên nhân chính là do dòng tiền lúc này đứng ngoài cuộc vì nhà đầu tư mang nặng tâm lý phòng thủ, còn người có nhu cầu ở thực thì không đủ sức mua”, ông Vũ lý giải ngắn gọn.

Tương tự, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản thuộc một tập đoàn tên tuổi ở TP.HCM đang triển khai một dự án tại miền Trung cho biết, hơn 3 tháng trước, khi giới thiệu dự án, có hàng ngàn khách hàng quan tâm đăng ký tìm hiểu, nhưng hiện tại, khi dự án chính thức bán hàng, hầu hết đã “bỏ chạy”.

“Hiện nay, tâm lý thị trường đang sụt giảm mạnh, từ người mua nhà ở thực đến nhà đầu tư đều khá dè dặt, dẫn đến việc bán hàng rất khó khăn. Trong khi đó, các kênh huy động vốn đều bị tắc, dẫn đến nguy cơ dự án bị trùm mền, nhất là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai”, vị giám đốc trên nói.

Cần cân nhắc kỹ lưỡng

Theo các chuyên gia trong ngành, xét về góc độ xã hội, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch, nhà chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán nhà ở tại những đô thị nén. Nếu đề xuất về thời hạn sở hữu được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở chung cư, mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả… Như vậy, thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bất động sản liền thổ càng tăng mạnh.

Liên quan đến đề xuất đánh thuế cao đối với người có nhiều bất động sản, chủ trương này là cần thiết để hạn chế tính trạng đầu cơ nhà đất, nhưng thực thi vẫn còn nhiều khó khăn nên cơ quan lập pháp cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, nếu không sẽ “lợi bất cập hại” bởi vì nhà đầu tư không nắm giữ bất động sản dài hạn, mà ngay khi có lãi sẽ bán ngay. Khi đó, người thiệt vẫn là người mua có nhu cầu ở thực vì giá cả bị đẩy lên quá cao.

Nói như ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đánh thuế bất động sản, đánh thuế căn nhà thứ hai không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và làm giảm đà tăng giá bất động sản, nguyên nhân sâu xa là do giá cả trên thị trường được quyết định phần lớn ở quan hệ cung - cầu, một yếu tố dài hạn, trong khi thuế chỉ là một biện pháp giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn.

“Nhìn ở góc độ vĩ mô, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong 6-12 tháng hoặc 1-2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn hơn. Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm. Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là khơi thông nguồn cung, bởi khi nguồn cung không đáp ứng được nguồn cầu thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng, cho dù có áp thuế”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản luôn có cả người mua để sử dụng và người mua để đầu tư, nếu bị “siết” một cách đột ngột có thể đẩy thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”, không có giao dịch, đó là chưa kể nguồn thu của nhiều địa phương hiện nay có một phần không nhỏ từ thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất.

“Đầu tư bất động sản phải có chênh lệch địa tô thì thị trường mới hấp dẫn được nhà đầu tư, giờ đánh thuế nhà đất, thuế tài sản ngay sẽ ảnh hưởng rất lớn, nên cần một lộ trình từ 3-5 năm”, ông Khánh nêu quan điểm, đồng thời chia sẻ thêm, khi đánh thuế nhà đất thứ 2 trở lên cũng cần lưu ý tới đặc thù xã hội Việt Nam, bởi các nước phát triển có chế độ lương, đóng bảo hiểm cao, còn ở Việt Nam, chế độ lương hưu, phúc lợi xã hội khi lao động nghỉ hưu khá thấp, trượt giá lớn, nhiều người có căn nhà thứ 2 để cho thuê như là một nguồn thu nhập đảm bảo cuộc sống. Vì thế, việc đánh thuế cần cân nhắc cả yếu tố xã hội để có lộ trình và mức độ phù hợp.

Trở lại câu chuyện của anh Quốc Thanh, chia sẻ với phóng viên, anh cho biết, sẽ không rút tiền tiết kiệm trước hạn để mua thêm nhà nữa, mà sẽ chờ đến khi chính sách rõ ràng hơn. Hơn nữa, lãi tiết kiệm từ nay tới cuối năm khả năng sẽ tăng lên, có thể bù phần nào mức trượt giá do lạm phát.

Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Ngọc cho hay, sẽ tính đến phương án tìm mua đất ở vùng ven TP.HCM rồi xây nhà cấp 4 để giải quyết chỗ ở trước mắt, thay vì thuê trọ như hiện nay.

“Với phương án này, vợ chồng tôi phải xin cho các con học gần nhà và chấp nhận đi làm xa hơn, nhưng đó là trong trường hợp mua được đất, chứ bây giờ giá đất cũng tăng cao nên việc tìm được miếng đất phù hợp với khoản tiền tiết kiệm hiện nay là không đơn giản”, chị Ngọc nói với nét lo lắng hiện rõ.

DiaOcOnline.vn – Theo TNCK