Thị trường bất động sản đã đến lúc nhập cuộc?

Giá nhà đất không còn giảm nhiều, chính sách tín dụng đã thông thoáng hơn và sức cầu tăng, liệu lúc này có phải là thời điểm tốt để các nhà đầu tư bất động sản trở lại với 3 phân khúc thị trường chính là đất nền, căn hộ trung cấp và căn hộ cao cấp?

Kể từ tháng 2.2009, giá nhà đất không giảm nhiều như quý IV/2008. Lãi suất cho vay chỉ còn khoảng 10,5%/năm, so với mức 17-18%/năm hồi giữa năm 2008. Tỉ lệ giữa nhà đầu tư thứ cấp và người có nhu cầu thực sự về nhà ở đang ở mức cân bằng 50:50 so với mức 80:20 khi thị trường còn sôi động. Theo ông Lê Dương Thế Hùng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bất động sản Phát Hưng, tất cả nhũng điều kiện trên có lẻ là tiền đề tạo đà phục hồi cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Căn hộ trung cấp: Thanh khoản cao

Tại buổi báo cáo về thị trường nhà ở vào tháng 3.2009, ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Elils, Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, cho rằng, để tránh được rủi ro khi chào bán căn hộ, chủ đầu tư phải xác định được đối tượng khách hàng của mình, từ đó đưa ra những chiến lược về giá và quảng bá phù hợp. Trong khi đó, các nhà đầu tư thư cấp lại đặt tính thanh khoản của sản phẩm lên hàng đầu và phân khúc căn hộ trung cấp đang là sự lựa chọn của họ.

Trong 3 tháng đầu năm 2009, nhiều dự án nhắm vào phân khúc căn hộ trung cấp tại TP.HCM đã liên tiếp được công bố như dự án Sài Gòn Mới tại huyện Nhà Bè (do Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Sài Gòn Mới làm chủ đầu tư) hoặc dự án cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình (Q.Tân Phú). Đầu tháng 2.2009, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức cũng công bố bán 262 căn hộ thuộc dự án chung cư TDH - Trường Thọ (Thủ Đức), còn Công ty Cổ phần Địa ốc Đất xanh thì giới thiệu dự án căn hộ SunView II (Thủ Đức). Hầu hết các dự án trên đều có mức giá dao động tù 13- 18 triệu đồng/m2, một mức giá khá “dễ chịu” cho phần lớn khách hàng.

Gần đây, Sàn Giao dịch Bất động sản Interland đã phân phối 208 căn hộ Võ Đình (Q.12) do Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Xây dựng Võ Đình làm chủ đầu tư với giá khởi điểm chỉ 9,5-12,5 triệu đồng/m2 cho loại căn hộ có diện tích từ 75-108 m2. Sau hơn 1 tuần công bố, Interland cho biết, đã bán được 90% số căn hộ. Ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc Sàn Giao dịch ACBR, cho biết, trong thời gian tới, ACBR sẽ kết hợp với Công ty Lê Thành công bố tiếp giai đoạn 2 của dự án chung cư Lê Thành (Q.Bình Tân) (mức giá ở giai đoạn 1 từ 9 triệu đồng/m2).

Điều này hoàn toàn trái ngược với cuối năm 2007 khi các chủ đầu tư hầu như chỉ phát triển các dự án căn hộ cao cấp. Ông Hùng, Công ty Phát Hưng, cho biết, sở dĩ có hiện tượng này là do phần lớn khách hàng đang chấp nhận mức giá của căn hộ cấp trung. Ông dẫn chứng, trong danh sách khách hàng của Phát Hưng, số lượng khách hàng có nguồn tài chính từ 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng đang chiếm tỉ trọng lớn. Ông Brett Ashton, Giám đốc Savills Việt Nam, cũng thừa nhận, xét về trung và dài hạn, thị trường căn hộ sẽ nghiêng về phân khúc trung cấp vì hạng mục này có tính thanh khoản cao.

Hấp lực giá từ đất nền

Không ch riêng phân khúc căn hộ trung cấp, sản phẩm đất nền trong thời gian qua cũng thu hút nhà đầu tư vì có tính thanh khoản cao và giá cả hợp lý. Tại TP.HCM, các giao dịch đất nền chủ yếu tập trung vào những dự án cũ tại quận 9 và 7. Điển hình là dự án Khu dân cư Phú Mỹ tại Q.7 do Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư. Từ sau Tết Nguyên đán đến nay, mức giá đất nền tại đây đã tăng từ 20- 22 triệu đồng/m2 lên mức 25-26 triệu đồng/m2 tùy vào hạng mục nhà phố hay biệt thự.

Song, nổi bật hơn hết là dự án Khu dân cư Him Lam - Kênh Tẻ nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, Q.7 (đối diện siêu thị Lotte Mart). Các nhà môi giới tại khu vực này cho biết, trong vòng 3 tuần trở lại đây, giá đất nền Him Lam Kênh Tẻ bắt đầu nhích lên do tác động của dự án căn hộ cao cấp Sunrise City nằm trong tổng thể dự án này đã được khởi động. Theo đó, các hạng mục nhà phố có mức giá từ 38 triệu đồng/ m2 (nền 5x20 m) trở lên, vượt mức 23 triệu đồng/m2 của tháng 4.2008.

Mặt khác, hạ tầng khu vực đã hoàn chỉnh, đường nội bộ nối từ dự án ra đại lộ Nguyễn Văn Linh (gần Đại học RMIT) cũng đang được thi công. Trong tương lai không xa, đây là một khu đô thị mới thu nhỏ nằm ngay cửa ngỏ vào Nam Sài Gòn. Do đó, giá đất tại đây sẽ còn nhiều biến động.

Ngoài vấn đề giá cả thì vị trí dự án là điều rất quan trọng. Theo nhận định của ông Hùng, Công ty Phát Hưng, ngoài dự án tại TP.HCM thì các dự án ở khu vực phụ cận như Bình Dương và Đồng Nai sẽ dễ tiếp cận thị trường hơn. Hơn nữa, mức giá tại hầu hết các dự án ở đây đều đã giảm 40-50% so với quý I/2008.

Từ đầu năm 2009, giá đất nền tại các dự án thuộc khu quy hoạch thành phố công nghiệp Mỹ Phước 4.000 ha ở Bình Dương chỉ còn khoảng 240 triệu đồng/nền (5 x 30m) so với mức 500 triệu đồng/nền tại thời điểm đầu năm 2008. Với mức giá này cùng với việc hạ tầng trong vùng dự án đã hoàn chỉnh, đây đang là một trong những điểm ngắm của giới đầu tư. Điểm nổi bật là khu quy hoạch này có vị trí mang tính kết nối cao trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với đại lộ Bình Dương có 6 làn xe, nối TP.HCM với Bình Phước. Và khi đường cao tốc Tân Vạn - Mỹ Phước hoàn thành, sẽ rút ngắn khoảng cách đến TP.HCM chỉ còn 25 phút. Theo số liệu thống kê của Tập đoàn Becamex (Bình Dương), ngoài dự án Khu biệt thự sinh thái Ecolakes (chủ đầu tư Setia - Becamex) có quy mô lớn nhất thì trong khu quy hoạch 4.000 ha này còn có khoảng 15 dự án nhà ở khác sẽ hoàn tất việc khởi công trong năm nay.

Tại Đồng Nai, tình hình giao dịch cũng ấm dần lên tại các khu vực trọng điểm như Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa với giá đất nền cũng đã giảm tư 25-50%. Chẳng hạn, giá đất nền tại thành phố mới Nhơn Trạch hiện còn 1,5-2,6 triệu/m2, trong khi trước đây thấp nhất cũng đã 3,5 triệu/m2. Bên cạnh đó, 2 dự án khu dân cư Tín Nghĩa và Thạnh Phú, được tung ra vào đầu năm nay, đều được tiêu thụ hết chỉ trong một thơi gian ngắn, vì giá bình quân tại các dự án này chỉ dao động ở mức 1,2-5,3 triệu đồng/m2.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Tín Nghĩa (Biên Hòa, Đồng Nai), cho biết, hầu hết những khách hàng tham gia vào các dự án trên là những người có thu nhập trung bình đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Đồng Nai và các nhà đầu tư đến từ TP.HCM. Còn tại khu vực Long Thành, cơ sở hạ tầng như sân bay quốc tế Long Thành, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây dù chưa hoàn tất nhưng giới đầu tư cho rằng bây giờ là cơ hội để họ “gom hàng” giá rẻ tại các dự án như Khu dân cư An Phước, Khu đô thị Tam Phước…

Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, đất nền tại các khu đô thị mới thuộc khu vực Hà Nội mở rộng như Khu đô thị Nam Dương (Hà Tây), Khu đô thị Tân Tây Đô (Hà Tây), Khu biệt thự cao cấp Đan Phượng (Hà Đông) vẫn "im hơi lặng tiếng" do nhà đầu tư còn e ngại về việc hạ tầng kết nối giữa khu trung tâm cũ và mới vẫn chưa hoàn thiện hoặc chưa khởi động.

Chẳng hạn, hiện tại, ngoài đường Lê Văn Lương, những đường chính như đường kinh tế Bắc Nam (nối Tây Hà Tây với trung tâm Hà Nội cũ), đường cao tốc Láng Hạ - Hòa Lạc, đường Hoàng Quốc Việt phải ít nhất 3-5 năm nữa mới hoàn chỉnh.

Kích cầu căn hộ cao cấp

Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, đầu tư vào hạng mục căn hộ cao cấp có thể đạt tỉ suất lợi nhuận 100%, thậm chí 150%. Nhưng nay giao dịch trên thị trường này đã trở nên trầm lắng trước tác động của suy thoái kinh tế. Để tạo sức hút đối với các dự án căn hộ cao cấp, chủ đầu tư đã sử dụng đến 4 biện pháp kích cầu chủ yếu.

Trước hết là giảm giá. Tháng 3.2009, Công ty Có phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tuyên bố đại hạ giá 2 dự án căn hộ cao cấp là Phú Hoàng Anh (Q. 7) và RiverView (Q.2) đến 40% so với mức giá công bố của quý I/2008. Trước đó, vào quý I/2008, Phú Hoàng Anh có giá công bố là 1.800 USD/m2 (khoảng 32.500.000 đồng/m2) và RiverView là 2.000 USD/m2 (khoảng 36 triệu đồng/m2. Tại đại hội cổ đông được tổ chức vào tháng 4.2009, lãnh đạo HAGL còn tuyên bố sẽ đưa ra mức giá 900 USD/m2 (khoảng 16 triệu đồng đối với dự án An Tiến (Q.7) với quy mô 1.000 căn hộ và tổng vốn đầu tư lên đến 8.000 tỉ đồng trong thời gian tới. Không chỉ có HAGL, dự án căn hộ cao cấp Riverside Garden (Thủ Đức) do Công ty Xây dựng và Phát triển Nhà Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư trước kia có giá từ 2.000-2.500 USD/m2 (khoảng 36 triệu - 45 triệu đồng/m2) nay đã giảm còn 1.000-1.150 USD/m2 ( khoảng 18.000.000 - 20.700.000 đồng/m2).

Thứ hai là hỗ trợ lãi suất và giảm áp lực thời gian thanh toán cho khách hàng. Chẳng hạn, tại Hà Nội, sau đợt tung ra căn hộ Vincom Park Place vào cuối năm 2008, đến tháng 1.2009, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại PFV và nhà phân phối CB Richard Ellis đã áp dụng biện pháp trên cho dự án này. Cụ thể, trong vòng 18 tháng từ tháng 2.2009, những khách hàng có nhu cầu vay ngân hàng mua căn hộ sẽ chỉ phải trả lãi suất 3%/năm, phần lãi suất còn lại sẽ do PFV chi trả cho ngân hàng. Về vấn đề thanh toán, PFV cho phép khách hàng trả theo 3 đợt. Theo đó, trong vòng hơn 1 tháng kể từ khi ký hợp đồng, khách hàng chỉ phải trả 20% giá trị căn hộ, 80% còn lại sẽ được thanh toán khi bàn giao căn hộ.

Bên cạnh việc giam giá và hỗ trợ lãi suất, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính còn bỏ vốn để hoàn thiện căn hộ truớc khi thu tiền của khách hàng như trường hợp của Hanotex.

Cách đây một tháng, khi Hanotex bán 432 căn hộ của dự án Sky City Towers (Hà Nội) với giá khởi điểm 2.100 USD/m2 ( gần 38 triệu đồng), dự án này gần như đã hoàn thành được một nửa. Để thu hút người mua, Hanotex còn cam kết hỗ trợ 6 điểm phần trăm lãi suất trong vòng 9 tháng đầu tiên kể từ khi khách hàng mua căn hộ trước ngày 30.6.2009. Ông Vương Tuấn Long, Quản lý cấp cao của CB Richard Ellis, nhận định, điều này sẽ giúp tạo lòng tin cho khách hàng trước bối cảnh thị trường chưa phục hồi mạnh và phân khúc căn hộ cao cấp không còn tính thanh khoản cao so với khi thị trường còn sôi động.

Thứ tư là áp dụng các hình thức khuyến mãi để thu hút khách hàng. Điển hình là dự án căn hộ Golden Westlake (Tây Hồ, Hà Nội) do Tập đoàn Tung Shing (Trung Quốc) làm chủ đầu tư. Ngoài việc tuyên bố giảm đến 33% giá trị căn hộ, Tung Shing còn áp dụng chương trình bốc thăm trúng thưởng 1 chiếc xe BMW 320i. Riêng 30 khách hàng đầu tiên sẽ được tặng tivi màn hình phẳng và chủ đầu tư sẽ trả 10% thuế gía trị gia tăng đối với các hợp đồng đặt mua căn hộ.

Khi tung ra 50 căn hộ của dự án căn hộ cao cấp Blooming Park (Q.2) TP.HCM) đợt 2 hồi giữa tháng 4, liên doanh Inveskia cũng đưa ra chương trình khuyến mãi như hỗ trợ một số nội thất trong căn hộ cho khách hàng (đèn, kệ bếp, bồn tắm, máy lạnh ốp trần...) và khách hàng nào mua từ 2 căn hộ sẽ được chọn thêm 2 món hàng khác (tủ lạnh âm lượng, máy giặt, máy rửa rau...). Nhờ đó, chỉ trong vòng 3 ngày, Công ty Phát Hưng, nhà phân phối chính cho dự án, đã bán được 50 căn hộ.

Tuy nhiên, ông Cao Thanh Hoàng, Giám đốc Kinh doanh của Inveskia cho rằng, chủ đầu tư không thể bán với mức giá như thế trong suốt dự án vì chi phí đầu vào của dự án khá cao. Do đó, trong đợt tung 50 căn hộ vào cuối tháng 5 này, theo ông Hoàng, mức giá sẽ cao hơn.

Trong 4 biện pháp kích cầu, biện pháp giảm giá vẫn được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Nhưng, ngoài mức giá thì thời điểm tung các dự án cao cấp cũng được các chủ đầu tư cân nhắc. Bởi lẽ, nếu 2 lần tung dự án quá gần nhau sẽ dẫn đến phản ứng ngược từ thị trường vì các nhà đầu tư thứ cấp có thể không đủ thời gian để “đẩy hàng” trong đợt 1. Hơn nữa, theo ông Hùng, Công ty Phát Hưng, đây cũng không phải là lúc để đầu tư “lướt sóng”.

Cụ thể là trường hợp của Công ty Novaland. Sau đợt tung 240 căn hộ của dự án Sunrise City vào ngày 21.3.2009, với mức giá trung bình từ 2.000-2.600USD/m2 (khoàng 36 triệu - 47 triệu đồng) khá thành công, Công ty đã phải điều chỉnh lại thời điểm tung hàng, vì lần công bố đợt 2 hồi trung tuần tháng 4 với mức giá tăng thêm 8% đã không mang lại hiệu quả như mong muốn. Theo nhận định của ông Hoàng, Liên doanh Inveskia, cần có thời gian để đẩy hàng và ít nhất là 5 tháng mới xác định được tỉ suất lợi nhuận mà dự án mang lại. Khoảng thời gian giữa 2 đợt tung hàng quá ngắn đã khiến nhà đầu tư "gom" hàng trong đợt 1 không tìm được nguồn tài chính mới để tái đầu tư.

Khi quyết định đầu tư vào một sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm căn hộ cao cấp, theo ông Hùng, Công ty Phát Hưng, nhà đầu tư cần phải xét đến nhiều yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, giá cả, vị trí và tính pháp lý của dự án, phương thức thanh toán và những chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. Những yếu tố này quyết định tỉ suất sinh lời của một sản phẩm trong tương lai. Trong thời điểm hiện tại, thị trường chưa có gì chắc chắn và những đợt “lướt sóng” cũng không còn nữa, nên căn hộ cao cấp thực sự là sân chơi dành riêng cho nhà đầu tư có nguồn tài chính vững mạnh để đón đầu khả năng sinh lợi của dự án trong vài năm sau đó.

Rủi ro khi đầu tư bất động sản

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP HCM, đã đưa ra những rủi ro thường gặp và giải pháp cho các nhà đầu tư địa ốc.

Giá: Giá cả luôn là vấn đề được nhà đầu tư và người tiêu dùng quan tâm. Khi quyết định mua sản phẩm, nhất là đối với nhà đầu tư, cần chú ý đến sự biến đổi về tỉ giá và lãi suất (nếu vay vốn) để tránh trường hợp khi lãi suất tăng mà giá bất động sản cao, người mua sẽ phải trả lãi cao. Trong trường hợp sử dụng vốn tự có, nhà đầu tư cần xem xét chi phí vốn bỏ ra (nếu không định giá đúng bất động sản), vì điều đó có thể dẫn đến việc nhà đầu tư thua lỗ khi thị trường có nhiều biến động.

Luật pháp: Chủ quyền (hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/nhà ở, sở hữu chung - riêng) là những điều người mua nên chú ý.

Vấn đề lừa đảo: Trên thực tế, vẫn có trường hợp chủ đầu tư “xù” tiền đặt cọc, mua bán nhà 2 lần, chất lượng và diện tích của bất động sản không như cam kết ban đầu. Do đó, cần xem xét thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư.

Bài toán tài chính: Người mua nên xem xét khả năng trả tiền lãi và gốc trong bao lâu. Nếu không chuẩn bị tốt nền tảng tài chính dẫn đến trả tiền ngân hàng trễ hẹn, theo ông Trương Thanh Phong, Giám đốc Ngân hàng Nam Á - Chi nhánh Gò Vấp, nhà đầu tư có thể thương lượng với ngân hàng nhưng sẽ phải trả bù lãi suất cao hơn. Song, quan trọng hơn hết là sẽ khó tạo uy tín cho lần vay sau. Một vấn đề khác đối với nhà đầu tư là nỗi lo… thừa tiền. Nếu không có kế hoạch đầu tư thích hợp, nhà đầu tư có thể biến đồng tiền của mình trở thành "đồng tiền chết".

Thông tin: Người mua bất động sản cần nắm rõ các thông tin vĩ mô (liên quan đến vấn đề chính sách, thuế… ), quy hoạch tổng thể (nếu không, người mua có thể bị “mắc bẫy” khi dự án thuộc diện quy hoạch treo)…

Loại hình: Tùy vào mục đích sử dụng và mức sinh lời kỳ vọng mà nhà đầu tư lựa chọn loại hình phù hợp.

Tính thanh khoản: Đây là vấn đề mà nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm. Có 2 yếu tố giúp xác định tính thanh khoản của một sản phẩm là quy đổi dễ dàng và giá không biến động nhiều.

Phong thủy căn nhà: Đây là điểm đặc biệt của sản phẩm nhà đất. Điều này cũng ảnh hưởng lên giá trị của bất động sản .

Giải pháp

Lập dự phòng: Nhà đầu tư cần lập dự phòng về tài chính và đưa ra phương án giải quyết đối với tình huống xấu nhất có thể xảy ra.

Phân tán rủi ro: Một nguyên tắc mà nhà đầu tư luôn nằm lòng là không nên bỏ tất cả trứng vào một giỏ. Mặt khác, để phân tán rủi ro, nhà đầu tư có thể áp dụng phương thức đồng tài trợ một dự án bất động sản. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể phòng thủ bằng cách mua bảo hiểm cho sản phẩm hoặc chuyển giao rủi ro cho các tổ chức tài chính như ngân hàng.

Chọn nhà tư vấn uy tín

Mua sản phẩm trên sàn: Các sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp rõ ràng thông tin về sản phẩm, đồng thời người mua cũng sẽ có thêm nhiều sự chọn lựa hơn.