Thị trường bất động sản: Có thật đã tan băng?

Theo nhận định của giới chuyên gia, bên cạnh những tín hiệu khởi sắc, lạc quan, thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) cũng xuất hiện nhiều nguy cơ tiềm ẩn, đặc biệt là tình trạng đầu cơ, làm giá có thể đẩy thị trường BĐS trở lại thời kỳ “ngủ đông”, ế ẩm, đóng băng kéo dài.

Những số liệu thống kê gần đây của các cơ quan chức năng cho thấy, dòng tiền đã trở lại thị trường BĐS và thị trường đã xuất hiện nhiều dấu hiệu khởi sắc. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, trên thị trường Hà Nội, giá nhà chung cư trong 5 tháng đầu năm 2014 có dấu hiệu chững lại, không giảm tiếp, thậm chí một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ như các dự án chung cư Khu đô thị Cổ Nhuế - Từ Liêm (đường Phạm Văn Đồng), giá tăng khoảng 1 triệu đồng/m2; hay như Khu đô thị Đại Thanh giá giao dịch trên thị trường cũng tăng khoảng 1-2% so với năm 2013.

Điều này cũng được ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định: “Thị trường sẽ tiếp tục ấm hơn, do đó giá bán sẽ nhích lên, bởi thực tế tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có một số dự án tăng giá. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, giá đã rất sát với giá trị thực của sản phẩm”.

Mặc dù giá nhà chung cư không giảm, thậm chí còn tăng nhưng theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch thành công lại tăng mạnh. Ví như Hà Nội, chỉ tính riêng quý I/2014, giao dịch thành công là 1.500 căn, gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013. Khảo sát của PV Năng lượng Mới cho thấy, tình trạng “cháy” hàng đã xuất hiện tại hầu hết các dự án đã hoàn thành hoặc cơ bản hòa thành phần thô, chuẩn bị đi vào ban giao nhà cho người mua. Thậm chí, tại một số dự án, để được sở hữu một căn hộ chung cư có diện tích vào khoảng 60-70m2, nhiều người phải chấp nhận trả một khoản chênh lệch lên tới 400-500 triệu đồng mới chạm được vào “hàng”.

Trà My - nhân viên kinh doanh của Tập đoàn Nam Cường, chủ đầu tư Dự án Chung cư cao cấp CT3, Khu đô thị Cổ Nhuế cho hay: Nếu như vào cuối năm 2013, giá căn hộ chung cư của dự án chỉ vào khoảng 21 triệu đồng/m2 thì nay (tức chỉ sau khoảng 6 tháng - PV), khi chủ đầu tư dự án tiến hành bàn giao căn hộ, giá đã lên tới 27-29 triệu đồng/m2. Còn theo đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Vinaconex - PVC, chủ đầu tư Dự án Chung cư CT2 Cổ Nhuế thì toàn bộ số căn hộ của dự án đã được bán và nếu khách hàng có nhu cầu thì chỉ còn cách mua lại với mức chênh lệch lên tới 6,5 triệu đồng/m2.

Qua đó để thấy rằng, nhu cầu mua nhà của người dân là rất lớn và thị trường BĐS không phải là không có cơ hội phục hồi. Nhưng như đã nói ở trên, những tín hiệu lạc quan này chỉ xuất hiện ở những dự án đã hoặc đang trong giai đoạn hoàn thành, chuẩn bị bàn giao nhà và dù giá căn hộ có cao hơn các dự án khác ở cùng khu vực thì người mua vẫn chấp nhận chi tiền. Điều này thể hiện rất rõ tại 2 dự án CT3 Cổ Nhuế của Tập đoàn Nam Cường và CT2 của Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Vinaconex - PVC.

Trong một cuộc trao đổi với người viết, TS Nguyễn Minh Phong đã chỉ ra rằng, có 2 nguyên nhân đẩy thị trường BĐS giai đoạn 2011-2013 lâm vào cảnh khó khăn, đóng băng là (1) do yếu tố đầu cơ và (2) làm giá. Điều này không chỉ đẩy giá BĐS lên cao, vượt xa khả năng tài chính của người mua mà còn tác động hết sức tiêu cực đến tâm lý của khách hàng. Và đây cũng chính là nguy cơ lớn nhất đang đe dọa những nỗ lực phục hồi của thị trường BĐS thời gian gần đây.

Thực tế thị trường Hà Nội cho thấy, giới đầu cơ, thao túng, làm giá BĐS đã tái xuất thị trường và điều này đã đẩy giá căn hộ tại không ít dự án vượt xa giá mà chủ đầu tư đưa ra rất nhiều, có khi lên tới 6-7 triệu đồng/m2. Như tại dự án CT3 Cổ Nhuế chẳng hạn, mặc dù khách hàng không thể mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư, với giá gốc nhưng hoàn toàn có thể mua được từ các Văn phòng, Trung tâm môi giới nhà đất hay Sàn giao dịch BĐS. Và tất nhiên, để làm được điều này, khách hàng sẽ phải trả một khoản tiền chênh lệch không hề nhỏ.

Thị trường chung cư Hà Nội đã ấm trở lại, bằng chứng là tại một số dự án, giá căn hộ đã được chủ đầu tư điều chỉnh tăng, ví như tại dự án Mulberry Lane (Khu đô thị Mỗ Lao - Hà Đông), mức giá căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra cũng được điều chỉnh tăng từ 22 triệu đồng/m2 (cuối năm 2013) lên 23,5 triệu đồng/m2 vào thời điểm hiện tại; hay như dự án như Thăng Long Number One, giá bán chủ đầu tư đưa ra đã tăng 3 đợt, khoảng 9% kể từ hồi đầu quý IV/2013…

Nhìn nhận hiện tượng này, ông Vũ Kỳ Anh - Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng TNP nhận xét: Việc người tiêu dùng BĐS quay lại thị trường là một tín hiệu rất tốt cho thị trường, tăng cơ hội phục hồi cho thị trường BĐS. Nhưng sự tái xuất hiện của giới đầu cơ trên thị trường lại là điều cần phải cảnh báo, bởi rất có thể, sự trở lại này sẽ làm méo mó thị trường BĐS như những gì đã diễn ra mấy năm trước.

Hiện tượng “cháy hàng” tại những Dự án CT2, CT3 Cổ Nhuế là một ví dụ. Trong khi lượng căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra đều đã được giao dịch thì trên thị trường, vẫn có những có nhân, tổ chức rao bán căn hộ tại chính các dự án này với khoản tiền chênh lệch lên tới cả trăm triệu đồng/căn hộ. “Đây chính là đầu cơ, là làm giá” - ông Kỳ Anh nhấn mạnh.

Đằng sau hiện tượng “cháy hàng” tại những dự án này đã xuất hiện “hình bóng” của giới đầu cơ. Nói như vậy để thấy rằng, mặc dù thị trường BĐS đang xuất hiện nhiều tín hiệu lạc quan nhưng nó không bền vững, vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro có thể đẩy thị trường trở lại trạng thái “ngủ đông” bất kỳ lúc nào. Thị trường BĐS vì thế cần phải “làm sạch”, không để tình trạng đầu cơ, làm giá để “sống khỏe, sống bền lâu”