Thị trường bất động sản: Chững lại?

Trong tuần qua, thực trạng giá tăng nhưng giao dịch không tăng cũng như sự chững lại của toàn bộ thị trường nhà đất trở thành đề tài được chú ý. Bên cạnh đó, những quy định mới của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng được đưa ra bàn luận sôi nổi.

Bắc, Nam đều giảm

Trái ngược với trạng thái sôi động cách đây vài tháng nhờ cơn sốt hạ tầng, thị trường nhà đất Hà Nội trở lại với trạng thái trầm lắng. Có thể nói, sau đợt sốt đất rầm rộ, thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và tại Ba Vì, phía Tây Hà Nội… nói riêng đã chững lại.

Giá vẫn còn ở mức cao nhưng lượng giao dịch giảm trầm trọng. Theo nhiều sàn giao dịch bất động sản, thị trường Hà Nội tháng 7 rơi vào trạng thái trầm lắng, lượng giao dịch giảm 35-50% so với thời điểm cuối tháng 5. Số lượng giao dịch giảm rất nhanh và thậm chí nhiều nơi không có giao dịch.

Dù đã qua một thời gian nhưng mức giá nhà đất vẫn chưa ổn định và còn khá cao so với bề mặt chung của thị trường. Trước đây, khi thị trường mới vừa bước vào giai đoạn trầm lắng mức giá chưa ổn định do vẫn còn kỳ vọng vào sự trở lại của những đợt sốt tiếp theo. Hiện nay, mức giá tuy đã có sự điều chỉnh theo chiều hướng giảm nhưng so với giá thực thì vẫn còn rất cao. Đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến giao dịch liên tục giảm do nhà đầu tư vẫn còn chờ đợi mức giá chạm đáy.

Điều này đã góp phần cho thấy tính thiếu ổn định của thị trường bất động sản nói chung và nhà đất Hà Nội nói riêng. Khi có những đợt sốt thì giá tăng lên chóng mặt, nhà đầu tư đổ xô mua nhà nhưng đến lúc hạ sốt thì giao dịch lập tức chững lại, toàn bộ thị trường trầm lắng.

Thị trường Hà Nội chững giao dịch thì TP. HCM cũng không khả quan. Liên tục trầm lắng trong thời gian dài, TP. HCM có nguồn cung không ngừng tăng trong khi giao dịch thì hầu như rất thấp. Theo báo cáo thống kê của các công ty khảo sát thì hơn 90% các dòng sản phẩm căn hộ và đất nền tại thị trường TP HCM không có biến động về giá. 10% các sản phẩm còn lại có giao dịch nhẹ và chỉ tăng giảm ở biên độ 0,3 - 0,5%, tức tăng giảm giá khoảng 300.000 - 500.000 đồng/m2.

Nguồn cung ngày càng nhiều, trong khi các nhà đầu tư lại ngại đổ vốn quá nhiều vào thị trường. Điều này khiến cho các nguồn vốn không thể duy trì được và để thu hồi vốn, cắt lỗ, nhà đầu tư giảm giá nhanh chóng là tất yếu. Hiện nay, giá ở TP. HCM được xem là chạm đáy nhưng vẫn chưa đủ thu hút các nhà đầu tư.

Minh bạch hơn với Nghị định 71

Trong khi thị trường bất động sản đang chững lại thì việc Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành ngày 8.8 trở thành vấn đề trung tâm của nhiều cuộc thảo luận. Các chuyên gia cho rằng, với những đổi mới trong nội dung cũng như quy định của Nghị định, thị trường sẽ ngày càng minh bạch hơn và tính ổn định được nâng cao hơn. Điều đó thể hiện rất rõ trong những quy định cụ thể về tiến độ, năng lực thực hiện dự án. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước về nhà, về thị trường bất động sản được giao theo dõi trực tiếp tiến độ phát triển các dự án bất động sản. Việc này sẽ giúp cho cơ quan quản lý giám sát được những dự án chậm, tiến độ phát triển... để xử lý hoặc thu hồi dự án.

Nghị định mới về luật nhà ở ban hành gồm 7 chương, 83 điều có hiệu lực thi hành ngày 8.8 và thay thế hoàn toàn NĐ 90/2006/NĐ - CP. Theo PGS. TS Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM thì điểm mới của Nghị định tập trung vào những nội dung như quản lý nhà nước không duyệt dự án không sử dụng Vốn ngân sách và phải được giấy chấp thuận đầu tư (CTĐT); Quy định chi tiết, thoáng hơn về huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở; Nhà ở xã hội (NƠXH) đã kết hợp với nhà ở giá thấp dành cho người thu nhập thấp. Nếu NƠXH sử dụng vốn ngân sách thì chỉ cho thuê; không sử dụng vốn ngân sách có thể được bán, thuê, thuê mua đúng đối tượng…

Nhiều điều mới hơn, thông tin rõ ràng hơn chính là một trong những yếu tố tạo sự minh bạch hơn cho thị trường khi Nghị định này chính thức được áp dụng. Sự minh bạch này sẽ góp phần tạo sự ổn định cho thị trường, sẽ không có những đợt lướt sóng hoặc đầu tư theo kiểu “một ăn mười” như trước. Tình trạng “bán lúa non” cũng không còn tái hiện do những quy định việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án.

Theo đó, chủ đầu tư có quyền huy động vốn của các công ty thứ cấp sớm hơn ngay từ khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng với lượng vốn huy động 20% tổng dự án. Bên cạnh đó, để tránh trường hợp các công ty thứ cấp bán nhà trên giấy, nghị định quy định rõ chủ đầu tư cấp 2 không được trực tiếp bán sản phẩm dự án mà phải bán qua chủ đầu tư cấp 1.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ chứ không thể để đất nền rồi chuyển nhượng qua lại và nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án ở xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì sẽ không khả thi nếu đầu tư vào dự án nhà ở mà không có người ở. Quy định mới này được cho là sẽ tác động tích cực lên các dự án nhà ở, hạn chế những dự án khu đô thị bỏ hoang...

Nhìn chung, dù vẫn có một số nội dung của Nghị định chưa được áp dụng do phải chờ các thông tu hướng dẫn cụ thể nhưng những quy định tích cực góp phần minh bạch hóa thị trường là điểm đáng chú ý nhất. Chính những yếu tố mới này sẽ thúc đẩy để thị trường trở nên ổn định và không chịu tác động bởi những cơn sốt bất ngờ và trở nên trầm lắng đột ngột.