“Thị trường bất động sản cần chuyển động chậm mà chắc”

“Tùy tình hình kinh doanh của từng doanh nghiệp mà họ có chiến lược tăng giá vào những thời điểm hợp lý. Tuy nhiên, theo tôi trong hoàn cảnh này, thị trường cần chuyển động chậm mà chắc, hơn là bùng nổ vì có thể rơi vào tình trạng khó kiểm soát”, ông Đực cho biết.

Nhận định trên được ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, đưa ra khi trao đổi với BizLIVE về thị trường bất động sản TP.HCM.

* Ông có nhận định gì diễn biến thị trường bất động sản TP.HCM khoảng 5 tháng đầu năm nay?

Thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu ấm lên khi lượng giao dịch tăng (40% so với cùng kỳ năm ngoái) và nguồn cung ra thị trường nhiều hơn trước, nhưng chỉ diễn ra ở vài khu vực và các giao dịch chủ yếu của những người mua để ở.

Một số dự án có vị trí tốt giá tăng khoảng 1-3%, thậm chí có một số dự án giá tăng 5-10%. Tuy nhiên việc tăng giá khi thị trường có dấu hiệu ấm trở lại đã dẫn đến những lo ngại thị trường sẽ phát triển nóng, thiếu bền vững.

* Ông có đánh giá gì thêm về hiện tượng tăng giá và ông có cho là thời điểm điều chỉnh giá hợp lý?

Việc tăng giá bắt nguồn từ Luật nhà ở 2014 sẽ có hiệu lực vào ngày 1/7 tới, quy định chủ đầu tư phải ký quỹ và mua bảo hiểm, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó giới đầu cơ đón đầu việc tăng giá sau ngày 1/7.

Tùy tình hình kinh doanh của từng doanh nghiệp mà họ có chiến lược tăng giá vào những thời điểm hợp lý. Tuy nhiên, theo tôi trong hoàn cảnh này, thị trường cần chuyển động chậm mà chắc, hơn là bùng nổ vì có thể rơi vào tình trạng khó kiểm soát.

Gói 30 nghìn tỷ vẫn đang rất “ế”. Theo ông, chúng ta cần và có thể làm gì cải thiện được tình trạng giải ngân chậm chạp gói hỗ trợ thị trường này.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến tháng 5/2015, các ngân hàng đã cam kết cho vay được gần một nửa (hơn 13.000 tỷ đồng) và số tiền giải ngân đến tay người vay mới được gần 8.000 tỷ đồng, đây là một sự thất bại và đã được báo trước.

Ngay từ khi triển khai, đã có nhiều kiến nghị về việc không có sản phẩm đáp ứng được những yêu cầu của gói hỗ trợ, nhiều thủ tục mà người dân không thể đáp ứng. Sự không thống nhất gần đây giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, về việc Bộ Xây dựng xác định người thu nhập thấp đã làm việc giải ngân càng trở nên bế tắc.

Gói hỗ trợ chưa mang lại hiệu quả tích cực về mặt xã hội và nhân văn, vì không có nhiều căn hộ nhỏ và những quy định về điều kiện vay, khả năng chi trả, nên chỉ có những người thu nhập trung bình khá mới có thể tiếp cận được, còn đại đa số người dân có thu nhập thấp thì không được hưởng lợi.

Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân, tôi kiến nghị cho doanh nghiệp vay, để xây dựng căn hộ cực nhỏ 20 - 30m2 cho người có thu nhập thấp thuê, như vậy hiệu quả tác động về mặt kinh tế và xã hội sẽ lớn hơn rất nhiều. Tiếp theo đó là đơn giản hoá thủ tục vay, nhanh chóng giải quyết các trường hợp xin chuyển đổi dự án, giảm diện tích căn hộ để tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện vay.

* Nhận định của ông về bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản trong thời gian qua và sắp đến bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

Chính các doanh nghiệp bắt tay liên kết, tạo nên sự sôi động cho thị trường.

Các chính sách và giải pháp của chính quyền đều không đạt hiệu quả. Cụ thể là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã thất bại, TP.HCM chậm cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, không cho giảm diện tích căn hộ.

Các quy định về thủ tục xây dựng sẽ làm thời gian đầu tư dài lâu hơn, tiền sử dụng đất tăng cao làm tăng giá thành, ký quỹ và bảo hiểm làm tăng giá bán. Những quy định sẽ làm tăng giá nhà.

Cơ cấu căn hộ hiện nay trên thị trường bị lệch lạc, cung không đúng cầu: Căn hộ A dưới 1 tỷ đồng chiếm 20%; căn hộ B từ 1 - 2 tỷ đồng chiếm 50%; căn hộ C trên 2 tỷ đồng chiếm 30%.

Có thể làm dư thừa căn hộ loại B và C, thiếu căn hộ loại A, gây nên bất ổn và bong bóng cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới, vẫn còn nhiều doanh nghiệp khó khăn về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục bung hàng vào cuối năm, phân khúc trung bình vẫn là phân khúc có thanh khoản ổn định nhất.

* Xin cảm ơn ông!