Thay đổi chiến lược đầu tư bất động sản

Xu hướng của những nhà đầu tư lớn bắt đầu nhắm vào phân khúc có giá trị trung bình và thấp, thanh khoản tốt, nhanh.

Rút kinh nghiệm từ bài học xương máu năm 2007, những nhà đầu tư lớn trên thị trường bất động sản đã và đang có những bước thay đổi về chiến lược kinh doanh nhằm đối phó với những chuyển biến không lường trước được của thị trường.

“Nóng” dòng nhà giá trị trung bình

Một số giám đốc kinh doanh bất động sản ở TPHCM cho biết họ đang nhắm vào phân khúc nhà có giá trị trung bình và thấp, thanh khoản tốt, nhanh. Theo kết quả đánh giá mới nhất của các công ty này về nhu cầu của những nhà đầu tư “ruột” của mình, phần lớn các nhà đầu tư ở dòng cao cấp nay đều nhắm đến dòng nhà có giá trị trung bình và yêu cầu mua với số lượng lớn. Nguyên nhân chính của hiện tượng này được giải thích là vì hiện tại đã và đang có nhiều ngân hàng muốn thắt chặt “van” tín dụng đối với những nhà đầu tư thứ cấp, có nghĩa là đầu ra của những nhà đầu tư lớn đang bị bó hẹp, do đó việc “lướt sóng” đối với dòng sản phẩm cao cấp không còn hấp dẫn nữa.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ có giá trung bình đang triển khai ở TPHCM cũng cho biết ông khá bất ngờ khi có rất nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề góp vốn một cách nghiêm túc cho dự án. Các ngân hàng lại không hạn chế tín dụng đối với dòng sản phẩm này nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn có cơ hội tham gia. Điều này cũng có nghĩa là đầu ra cho các nhà đầu tư lớn được bảo đảm.

Một thay đổi nữa: Gần đây, dưới sức ép của khủng hoảng, nhiều chủ đầu tư đã có những bước thỏa hiệp nhằm mục đích “đôi bên cùng có lợi”. Tại một số dự án, chủ đầu tư chấp nhận mua lại sản phẩm từ nhà đầu tư (không quá 50%) nếu tình hình mua bán của nhà đầu tư không được tốt do những nguyên nhân khách quan.

Giới đầu cơ rục rịch

Sự hồi phục của thị trường chứng khoán thời gian qua đang kéo giới đầu cơ quay trở lại với bất động sản. Theo một số chuyên gia kinh tế, một kịch bản sốt nóng của thị trường bất động sản kiểu như năm 2007 dường như đang có khả năng tái xuất hiện khi mà tâm lý mua nhà để đầu tư đang có xu hướng gia tăng.

Tại Hà Nội, một dự án chung cư đã được đăng ký hết sạch ngay cả khi chưa hoàn thành phần móng. Giá chủ đầu tư đưa ra là 800 USD/m2 nhưng giờ người có nhu cầu cũng chỉ có thể mua lại của người đã đăng ký với mức chênh lệch từ 50-100 USD/m2. Một dự án dù không có thật cũng thu hút được 700 khách hàng với số vốn đổ vào đến 400 tỉ - 500 tỉ đồng và nó chỉ được phát hiện khi cơ quan công an vào cuộc. Hay như tại TPHCM, giá đất nền tại các dự án đang được đẩy lên mức quá cao bởi các nhà đầu tư thứ cấp. Với lộ trình đầu tư của một dự án, chủ đầu tư cần phải huy động vốn từ khách hàng và thời điểm huy động vốn thường có mức giá chỉ bằng 1/3 hoặc 1/5 so với giá giao dịch ở thời điểm hiện tại. Vì vậy, việc tìm mua đất nền giá thấp ở mức 5-7 triệu đồng/m2 hiện nay là rất khó. Ngay như giá đất tại dự án Phú Xuân - huyện Nhà Bè của Công ty Vạn Phát Hưng bán ra vào thời điểm quý I/2009 là 8-9 triệu đồng/m2 nhưng đến nay, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã rao bán với mức từ 11 triệu - 12 triệu đồng/m2.

 

Cảnh giác tâm lý đám đông

Theo nhận xét của các chuyên gia, tâm lý đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay vẫn là tâm lý đám đông. Điều này có thể bị ảnh hưởng từ tâm lý đầu tư trên thị trường chứng khoán. Phần lớn các nhà đầu tư bất động sản thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân. Điều này cho thấy việc mua một căn nhà hay một mảnh đất dù có giá trị rất lớn nhưng họ vẫn dựa vào những “lời khuyên” của bạn bè chứ ít khi tự mình tìm hiểu kỹ càng về dự án đó. Ở một góc độ nào đấy, chính tâm lý đám đông sẽ làm lợi cho các chủ đầu tư vì chỉ cần tuân thủ những quy định tối thiểu của pháp luật thì họ có thể bán được nhiều hàng hơn. Ngược lại, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin chi tiết về năng lực của đầu tư, về tính khả thi của dự án thì mức độ rủi ro là rất lớn đối với những ai đầu tư, kinh doanh theo kiểu này.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động