Thâu tóm dự án bất động sản: Đón sóng “ngoại binh”

Các nhà đầu tư ngoại dường như tỏ ra lấn lướt trong các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) dự án bất động sản gần đây, báo hiệu một làn sóng “ngoại binh” quay trở lại thị trường cùng với những thương vụ M&A đình đám.

Trong nửa đầu năm 2014, theo nhìn nhận của nhóm nghiên cứu M&A Việt Nam (MAF), hoạt động M&A ở Việt Nam đã có dấu hiệu chững lại cả về số lượng lẫn quy mô thương vụ so với giai đoạn 2008 – 2013.

Tuy nhiên, trái ngược với việc chững lại của hoạt động M&A nói chung, giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản lại tỏ ra khá sôi động, thu hút nhiều sự quan tâm của giới đầu tư ngoại.

Theo khảo sát của PV, mặc dù số lượng thương vụ không nhiều nhưng rõ ràng, các thương vụ thành công liên quan đến bất động sản vẫn là trọng tâm của thị trường trong 6 tháng đầu năm nay.

Các giao dịch ở quy mô lớn cùng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư ngoại, khá mạnh tay trong việc rót vốn lớn vào các dự án bất động sản.

Đặc biệt, bên cạnh việc ghi nhận khá nhiều thương vụ thành công với quy mô hàng trăm triệu USD, thị trường bất động sản còn được “đón” những gương mặt mới là các “siêu công ty” nước ngoài lần đầu tiên đổ tiền vào Việt Nam.

Ít nhưng “chất”

Đáng chú ý nhất phải kể đến thương vụ cam kết đầu tư tới 2,5 tỷ USD vào dự án Vung Ro Resort của Tập đoàn Rose Rock, công ty quản lý đầu tư và phát triển bất động sản của gia đình tài phiệt Rockefeller (Mỹ).

Theo đó, hồi trung tuần tháng 1 vừa qua, Rose Rock đã ký kết với Vung Ro Petroleum đầu tư khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch tại tỉnh Phú Yên.

Theo quy hoạch, Dự án Tổ hợp nghỉ dưỡng Vịnh Vũng Rô sẽ được phát triển gồm ba khu chính là The Marina, The Village và Bãi Môn.

Chủ đầu tư dự kiến sẽ xây dựng các khách sạn với tổng số khoảng hơn 760 phòng, 4.300 căn hộ, 100 ngôi nhà phố sang trọng, các cửa hàng mua sắm và bến du thuyền với 350 chỗ đậu.

Tổng diện tích khu vực thương mại rộng khoảng 200.000m2, bao gồm không gian cho các trường học, các cơ y tế chăm sóc sức khỏe, các trung tâm bán lẻ và các khu giải trí.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác cũng gây sự chú ý đối với dư luận là Alma Resort tại Khánh Hòa. Được biết, cũng đầu năm 2014, tỷ phú người Israel Igal David Ahouvi đã bỏ ra tới 300 triệu USD để mua lại resort này.

Trong một diễn biến khác, Keppel Land, một đại gia địa ốc từ Singapore, đã liên doanh với Công ty TNHH liên doanh Hà Nội Westgate dự kiến sẽ đầu tư khoảng 140 triệu USD vào dự án khu đô thị Hanoi Westgate tại huyện Quốc Oai, Hà Nội.

Cùng với đó, Sunwah Group (Hong Kong) cũng đã kịp đầu tư 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu chung cư tại quận Bình Thạnh, TP.HCM. Trước đó, dự án này do Công ty Bay Water (thành lập bởi 2 đối tác trong nước là SATO Invesment và Công ty CP Xây dựng số 5, vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng) là chủ sở hữu.

Đáng chú ý, gần đây nhất (khoảng đầu tháng 6/2014), Tập đoàn Nakheel (Các Tiểu vương quốc Ả-rập Thống nhất - UAE) đã công bố sẽ triển khai đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Hạ Long Star ngay trong tháng 6.

Dự án Hạ Long Star có quy mô diện tích khoảng 125ha, tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 550 triệu USD. Mục tiêu dự án là xây dựng một khách sạn 5 sao với 250 phòng, một khách sạn hạng sang 100 phòng, 226 biệt thự, 85 nhà phố, 114 căn hộ và trung tâm thương mại

Được biết, Nakheel là chủ đầu tư nhiều dự án hàng đầu Dubai, trong đó có dự án bất động sản nổi tiếng thế giới là Palm Jumerah Island (Đảo Cây Cọ), một nhóm đảo trải dài trên gần 20km2, nằm trong dự án xây dựng đảo nhân tạo lớn nhất thế giới.

Mới đây, Tập đoàn Vingroup cũng đã xác nhận bán khu văn phòng thuộc Vincom Center HCM cho Vicentra với giá trị khoảng 5.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn có thể kể đến những thương vụ khác như Vinacapital đã hoàn thành việc bán cổ phần tại Movempick Hotel Saigon trong quý I với giá trị 16,1 triệu USD. Hay vụ thâu tóm thành công khu đất vàng 36 Phạm Hùng của Tập đoàn FLC với giá trị gần 200 tỷ đồng đã chấm dứt một thương vụ khá ồn ào trong nhiều năm qua tại Hà Nội.

Đón sóng “ngoại binh”

Thực tế trong nhiều năm qua, ngay cả thời điểm bùng nổ nhất của hoạt động M&A vào thời điểm 2012 - 2013, giao dịch M&A bất động sản chủ yếu vẫn là sân chơi của nhà đầu tư ngoại.

Hầu hết các nhà đầu tư nội chỉ dừng lại ở mức ít thương vụ hoặc nếu thành công thì chủ yếu vẫn có giá trị không lớn.

Theo ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc AVM Việt Nam, thống kê sơ bộ đến thời điểm hiện tại, đã có khoảng 473 thương vụ mua lại các công ty Việt Nam, trong khi đó, mới chỉ có 6 thương vụ các công ty Việt Nam mua lại công ty nước ngoài.

Nếu nhìn vào những thương vụ M&A bất động sản nổi bật nhất trong 2 quý đầu năm 2014, chúng ta cũng dễ dàng nhận thấy điều này, khi không có nhiều thương vụ của các nhà đầu tư trong nước được giao dịch thành công có quy mô trên 10 triệu USD.

Tại buổi họp báo Diễn đàn M&A Việt Nam 2014 vừa diễn ra tại Hà Nội, các chuyên gia M&A quốc tế đều cho rằng, trong giai đoạn 2014 – 2018, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các nhà đầu tư ngoại.

Thậm chí, có ý kiến còn dự báo, sẽ có làn sóng mới về M&A bất động sản với nhiều “ngoại binh” tham gia vào các thương vụ có quy mô lớn và siêu lớn.

Theo phân tích của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế Savills, mặc dù gặp khó kéo dài nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang có nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực.

Cụ thể, Myanmar có nhiều tiềm năng về bất động sản nhưng hiện nước này chỉ mới mở cửa đầu tư, khung pháp lý chưa rõ ràng.

Trong khi đó, thị trường Thái Lan vẫn tiếp tục cho thấy sự cạnh tranh khắc nghiệt; 2 thị trường khác là Lào và Campuchia quy mô không lớn.

Một lợi thế nữa cũng theo nhìn nhận của Tổ chức tư vấn này, lý do khiến dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc đang tìm kiếm các dự án bất động sản để đầu tư chính vì giá bất động sản của Việt Nam hiện đang rẻ hơn so với Trung Quốc.

Thậm chí, ngay tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam – Singapore vừa được tổ chức đầu tháng 6 vừa qua, ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam còn khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” và có những dấu hiệu phục hồi đáng khích lệ.

“Trong khi Việt Nam đang ở điểm đáy của chu kỳ bất động sản, nhiều thị trường khác ở Châu Á lại nằm ở đỉnh của chu kỳ, và có thể giảm trong vài năm tới. Do vậy, Việt Nam đang có cơ hội hút các nhà đầu tư muốn tận dụng sự hồi phục của thị trường”, ông Neil Macgregor phân tích. 

Đồng quan điểm với Savills, một nhà tư vấn quốc tế khác cũng nhìn nhận, Việt Nam là điểm đến quan trọng cho hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Á.

Hiện tại, họ vẫn tiếp tục nhận được những cầu từ nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc… và các nơi khác liên quan đến việc đầu tư, mua lại các dự án bất động sản.

Theo nhìn nhận của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư của Savills, nhà đầu tư nước ngoài hiện đang dành sự quan tâm hơn đối với những dự án đã tạo ra dòng tiền ổn định như khu nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại…

Bởi lẽ, theo ông Khương, các nhà đầu tư nước ngoài không muốn mất thời gian đầu tư quá lâu, thậm chí những rào cản về hành lang pháp lý, vướng mắc trong vấn đề giải phóng mặt bằng nhiều khi sẽ đánh mất đi các cơ hội, gây thiệt hại cho chính những nhà đầu tư này.

Ở một góc nhìn khác, Luật Đất đai mới vừa có hiệu lực chính thức từ 1/7 được kỳ vọng sẽ là cú hích đủ mạnh cho thị trường bất động sản hồi phục nhanh.

TS. Luật sư Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC đã có lần khẳng định với BizLIVE, các tập đoàn đa quốc gia (TNC) vào bất động sản sẽ đột phá khi Luật Đất đai có hiệu lực.

“Gần như các TNC chỉ thích đầu tư vào hàng tiêu dùng, công nghệ cao và ít vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản; hành lang pháp lý chưa thực sự thuận lợi; đây là rào cản trong việc hút đầu tư vào bất động sản.

"Tôi tin rằng, khi có Luật mới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trở thành sân chơi mới cho các tập đoàn đa quốc gia tham gia”, ông Quyết nhấn mạnh.