Tháo điểm nghẽn trong M&A bất động sản

Cải thiện được các điểm nghẽn về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản phần nào sẽ giúp thị trường lưu thông tốt hơn, mà Nhà nước lại không cần phải tốn nhiều gói tài chính để giải cứu.

Từ một câu chuyện có thật

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng khiến nhiều dự án phải tạm dừng không xác định thời hạn, các giao dịch mua bán, sáp nhập (M&A) được ví như cách “tự chữa trị” của thị trường.

Theo đó, nhà đầu tư đang đánh vật với dự án có thể tìm được lối ra hoặc tái cấu trúc đầu tư bằng cách chuyển nhượng các dự án đang dở dang, hoặc tiếp nhận thêm vốn từ các nhà đầu tư mới có tiềm lực để tiếp tục hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, các thủ tục hành chính phức tạp, quan liêu và mất thời gian trong đầu tư bất động sản đã và đang làm nản lòng các nhà đầu tư mới, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng hồi phục của thị trường.

Các than phiền của nhà đầu tư về thủ tục hành chính trên thực tế là không hiếm và câu chuyện dưới đây là một ví dụ điển hình. Chủ đầu tư A của một dự án xây dựng khu phức hợp thương mại, căn hộ, văn phòng lớn tại quận 7, TP.HCM muốn hợp tác với một nhà đầu tư nước ngoài là nhà đầu tư B có đủ năng lực và kinh nghiệm. Hai bên thỏa thuận tách một hạng mục trong dự án lớn hơn để chuyển nhượng cho nhà đầu tư B. Việc chuyển nhượng sẽ giúp các dự án hoàn tất theo đúng tiến độ, chất lượng đã cam kết.
Thực hiện giao dịch, nhà đầu tư A tiến hành thủ tục để tách lô đất dự án thành phần. Đây không phải là thủ tục khó khăn và theo quy định mất không quá 16 ngày, nhưng nhà đầu tư A phải mất hơn 7 tháng để hoàn tất và nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo kế hoạch, nhà đầu tư A và nhà đầu tư B ký hợp đồng liên doanh và nộp hồ sơ xin thành lập liên doanh cho cơ quan cấp phép. Sau hơn 1 tháng nghiên cứu hồ sơ, cơ quan này phát công văn hỏi ý kiến các bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường và mất hơn 4 tháng để thu thập ý kiến của các cơ quan này (mặc dù theo quy định thì chỉ mất 15 ngày làm việc).

Sau đó, các bên lại mất hơn 1 tháng để giải trình ý kiến của các bộ. Tiếp đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu các bên thực hiện một loạt thủ tục khác như điều chỉnh hồ sơ cấp phép, xin ý kiến của các sở chuyên ngành, thực hiện sửa đổi mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quy mô đầu tư của dự án trước đây…

Tính ra, phải mất gần 11 tháng tính từ lúc hồ sơ được nộp đến lúc cơ quan tiếp nhận và chuyển hồ sơ đến UBND TP.HCM để xem xét cấp giấy chứng nhận đầu tư. Quy trình này vẫn chưa kết thúc, UBND TP.HCM phải mất hơn 1 tháng để xem xét hồ sơ trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư.

So với các trường hợp khác mà hồ sơ bị gửi trả lại, cơ quan tiếp nhận ban đầu để bổ sung, làm rõ thêm, thì kết quả trên là khá nhanh và thuận lợi. Tuy nhiên đến đây, sau khi vượt qua rất nhiều rào cản và vì thị trường thay đổi, nhà đầu tư B có ý định thay đổi kế hoạch đầu tư và mong muốn rút khỏi liên doanh.

Tốn chi phí, mất cơ hội

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường đã công nhận, pháp luật Việt Nam thuộc vào loại phức tạp nhất thế giới, do hệ thống “luật mẹ luật con” (một luật được ban hành và có rất nhiều văn bản hướng dẫn, giải thích từ các cấp cơ quan khác nhau, dẫn tới khó khăn trong áp dụng pháp luật).

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, mọi chuyện còn phức tạp hơn, không chỉ bởi những quy định phức tạp trong lĩnh vực này, mà còn vì thủ tục mơ hồ, thiếu rõ ràng để có thể áp dụng thống nhất trong một số trường hợp.

Chẳng hạn, pháp luật về kinh doanh bất động sản chỉ quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án. Do không có quy định cụ thể, nên việc chuyển nhượng một phần dự án sẽ phải xin ý kiến chấp thuận của nhiểu cơ quan khác nhau và nhà đầu tư phải chạy lòng vòng để thực hiện.

Ngay cả việc chuyển nhượng toàn bộ dự án, theo quy định, cũng chỉ được thực hiện đối với các dự án đang dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án. Nhưng như thế nào là “gặp khó khăn” hoặc “không đủ điều kiện” thì lại không có hướng dẫn rõ ràng.

Thêm vào đó, việc chuyển nhượng phải được một ban thẩm định, nhưng luật lại không quy định cụ thể về thành phần, trình tự thủ tục thẩm định, cũng như các tiêu chí mà cơ quan thẩm định cần xem xét để xác định dự án đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Đó là chưa kể mục tiêu của việc đặt ra các tiêu chí trong chuyển nhượng dự án, bởi vì việc ngăn cản một chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án chuyển nhượng dự án đó cho một chủ đầu tư khác không mang lại lợi ích cho bất kỳ chủ thể nào.
Tất cả tình trạng thiếu minh bạch và quan liêu như trên dẫn đến tình huống là một bên thì muốn bán, một bên thì muốn mua, nhưng chỉ ngại thủ tục hành chính, thời gian dài, khó đoán kết quả, nên nhiều khi giao dịch không thành công.

Một điều chắc chắn rằng, thủ tục hành chính mất nhiều thời gian sẽ dẫn đến gia tăng chi phí giao dịch, gây tổn thất cho nhà đầu tư và xa hơn là cho nền kinh tế Việt Nam.

Trong vụ việc tiêu biểu nêu trên, nhà đầu tư B đã chi 80 triệu USD trong một tài khoản ký quỹ (escrow account), trong khi việc cấp giấy chứng nhận đầu tư chưa được giải quyết.

Như vậy, 80 triệu USD đã bị “chôn” trong gần 12 tháng, gây tổn thất đáng kể cho nhà đầu tư. Đó là chưa kể đến các tổn thất về cơ hội kinh doanh, cơ hội thị trường...

Bên cạnh việc quy định thiếu rõ ràng, cụ thể, thì thái độ làm việc của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết các thủ tục hành chính đầu tư bất động sản cũng cần phải lưu tâm.

Trong khi các cấp lãnh đạo cấp bên trên ra sức khuyến khích đầu tư, khuyến khích giao dịch nhằm “phá băng” thị trường, thì các chuyên viên cấp bên dưới thường có thái độ quan liêu, thiếu trách nhiệm.

Chẳng hạn, nhiều chuyên viên lạm dụng việc xin ý kiến các cơ quan khác để kéo dài thời gian giải quyết thủ tục và làm mất thời gian cho nhà đầu tư.

Quy định thời gian xử lý hồ sơ là 45 ngày thì cán bộ thường đợi hết thời hạn này mới thông báo cho nhà đầu tư cần bổ sung và điều chỉnh hồ sơ (và sau đó thời hạn 45 ngày lại được tính lại kể từ ngày nộp hồ sơ bổ sung, điều chỉnh).

Một số cải thiện cần có

Từ kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi thấy rằng, một số khía cạnh sau đây cần được sự quan tâm cải thiện, nhằm thúc đẩy giao dịch M&A trong lĩnh vực đầu tư bất động sản và qua đó cải thiện thị trường này.

Thứ nhất, các bộ, ngành liên quan (như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần tập trung xây dựng, hoàn thiện các thủ tục hành chính theo hướng minh bạch, đơn giản, cụ thể hơn.

Để thực hiện điều này, cần đơn giản hóa các thủ tục để giải quyết theo cơ chế “một cửa”, đồng thời đảm bảo các thủ tục được áp dụng thống nhất.

Bộ trưởng Bùi Quang Vinh gần đây đã công khai ý tưởng được giới kinh doanh ủng hộ, đó là không cần thiết phải có chứng nhận đầu tư (ngoại trừ một số lĩnh vực có điều kiện). Tuy nhiên, “lĩnh vực có điều kiện” là một phạm trù khó định nghĩa cho rõ và có thể trở thành một cơ chế để các bộ liên quan dễ đưa ra các điều kiện mới trong quá trình kinh doanh. Cần phải hạn chế tình trạng “trên mở, dưới đóng” như thường xảy ra.

Thứ hai, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, cần phải thấy rằng, việc giải phóng các dự án còn tồn đọng là một cách thức để cắt bỏ những trì trệ của thị trường này, thúc đẩy việc đầu tư nói chung và xa hơn là lợi ích của nền kinh tế.

Thế nên, các thủ tục về chuyển nhượng dự án cần rõ ràng, cụ thể, có cam kết về thời gian xử lý, cũng như có những điều kiện hỗ trợ để các nhà đầu tư có nhu cầu gặp nhau, thì có thể thực hiện giao dịch, không để giao dịch bị cản trở chỉ bởi thủ tục hành chính như nhiều trường hợp mắc phải.

Thứ ba, các cấp thẩm quyền quản lý nhà nước cần xây dựng các quy định về tinh thần, thái độ và trách nhiệm làm việc của các cán bộ, công chức trong việc xử lý các vụ việc của doanh nghiệp và nhân dân nói chung.

Cần có cơ chế tiếp nhận và xử lý các báo cáo, khiếu nại của nhà đầu tư đối với tình trạng làm việc thiếu tận tâm, thiếu tinh thần trách nhiệm của cán bộ, công chức. Đây là việc khó, nhưng cứ nghĩ khó mà không thực hiện thì biết bao giờ mới có được?

Rõ ràng, chủ trương và nỗ lực của Chính phủ, các cấp lãnh đạo trong việc giải tỏa tình trạng “đông cứng” của thị trường bất động sản đã có, kể cả việc phải tung ngân sách lớn của Nhà nước để giải quyết. Thế nhưng, việc tự chuyển nhượng lại dự án của các nhà đầu tư có nhu cầu thích hợp lại thường gặp khó khăn trong các thủ tục hành chính về đất đai, về đầu tư bất động sản.

Vì vậy, cải thiện các điểm nghẽn trong các thủ tục liên quan đến giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản phần nào sẽ giúp thị trường này lưu thông tốt hơn, mà Nhà nước lại không cần phải tốn nhiều gói tài chính để giải cứu. Vậy tại sao còn chần chừ?