Thanh lọc chủ đầu tư BĐS thiếu năng lực

Việc tăng khung giá đất từ năm 2015 về lâu dài sẽ có lợi hơn cho thị trường, cho sự quản lý của Nhà nước, khi thanh lọc nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính, thiếu chuyên nghiệp.

 Từ ngày 29/12/2014, Nghị định quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại Điều 113, Luật Đất đai có hiệu lực. Các khung giá đất trong Nghị định này được sử dụng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất.

Điểm dễ nhìn thấy nhất là khung giá đất mới cao hơn gấp 2-3 lần so với khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cụ thể, Nghị định mới quy định mức giá tối đa đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ. Trong khi đó, mức giá tối đa của khung giá cũ áp dụng cho TP.HCM và Hà Nội là 81 triệu đồng/m2. Trần giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị cũng tăng từ 47 triệu đồng/m2 lên 129,6 triệu đồng/m2…

Quy định mới khiến nhiều chủ đầu tư đứng ngồi không yên, bởi việc nộp tiền sử dụng đất đang là vấn đề lớn đối với doanh nghiệp. Tại Hà Nội, đến nay vẫn còn 62 dự án bất động sản còn nợ tiền sử dụng đất, với tổng số tiền hơn 4.000 tỷ đồng. Còn ở TP.HCM, vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Cho dù không áp dụng khung giá đất này để tính tiền sử dụng đất, mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…, nhưng các chủ đầu tư, doanh nghiệp lo ngại, điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp tới doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn.

Khung giá đất tiến sát giá thị trường

Trước hết, cần phải nhắc lại rằng, quy định giá đất là điểm mới tại Luật Đất đai sửa đổi 2013. Theo đó, Luật giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Về bảng giá đất, Luật Đất đai thay đổi từ việc công bố hàng năm vào ngày 1/1 thành công bố công khai định kỳ 5 năm một lần vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Hướng dẫn quy định về giá đất của Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật Đất đai từ ngày 1/7/2014. Theo Nghị định này, có 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định còn quy định chi tiết khung giá đất theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Việc quy định khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại Điều 113, Luật Đất đai. Đánh giá về Nghị định mới này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang khẳng định: "Quan điểm của tôi là phải xây dựng khung giá đất tiến tới sát giá thị trường, trên cơ sở đó thì bảng giá đất và định giá đất cụ thể mới sát được. Đồng thời, khoảng cách giữa mức tối thiểu và tối đa phải gần nhau, không để lớn như hiện nay, để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Còn lo ngại của các địa phương là giá cao sẽ khó thu hút đầu tư thì có thể giải quyết bằng chính sách".

Tăng thu ngân sách

Dẫn câu chuyện giá đất vàng mặt đường ở phố Hàng Ngang, Hàng Đào (TP. Hà Nội) được bán với giá thị trường 1 tỷ đồng/m2, trong khi bảng giá đất của UBND TP. Hà Nội quy định giá "kịch khung" chỉ 81 triệu đồng/m2, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng, khung giá đất hiện hành tồn tại quá lâu mà không có sự điều chỉnh. Thời gian qua, bảng giá đất của các địa phương ban hành hằng năm phải theo khung giá đất này, nên mức giá cao nhất hầu như vẫn giữ nguyên.

Mặt khác, theo quy định, bảng giá đất các địa phương ban hành phải sát giá thị trường, nhưng thực tế thị trường thì khác nhiều so với "lý thuyết" ấy. Giá đất thực tế trên thị trường cao hơn 3-5 lần so với bảng giá đất. Đây chính là lý do để xây dựng khung giá đất mới, nhưng mục tiêu đầu tiên có thể nhận thấy rõ là, việc ban hành khung giá đất mới nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách.

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc nâng mức giá trần trong khung giá đất của Chính phủ chủ yếu tránh gây thất thu cho nguồn thu của Nhà nước từ đất, không làm thay đổi về quyền lợi của nhà đầu tư khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Có nhiều lo ngại rằng, nâng giá đất sẽ gây phức tạp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hay thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của nhà đầu tư, nhưng ông Võ cho rằng, lo lắng như vậy là không cần thiết, vì bảng giá đất của UBND cấp tỉnh không liên quan trực tiếp đến các vấn đề trên, mà khung giá đất mới này chỉ để tính phí và thuế.

"Giá trần của khung giá đất thấp, bảng giá đất thấp chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, vì thuế và phí và tiền phạt vi phạm hành chính đều tính theo bảng giá đất thấp. Tỷ lệ thất thu cho ngân sách bằng tỷ lệ giữa giá đất trung bình trên thị trường và giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Các nhà quản lý chắc không ai muốn rơi vào tội danh 'làm thất thu ngân sách nhà nước'", ông Võ nhận xét.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Phúc, chuyên gia về bất động sản tại Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn là hợp lý. Dù khung giá đất mới có thể gây thêm chút khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, nhưng việc tăng giá đất, về lâu dài, vẫn là điều có lợi nhiều phía. Trong đó, tăng khung giá đất sẽ góp phần tăng thu ngân sách, mà theo tính toán của các chuyên gia, có thể tăng tới 5%.

Một số ý kiến cho rằng, tăng khung giá đất không chỉ tăng thu ngân sách, mà còn đóng góp quan trọng cho việc siết lại công tác quản lý đất đai. Giá đất tăng sẽ thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, các dự án bất động sản khó có thể phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài.

Lo doanh nghiệp "oằn lưng"

Bên cạnh những mặt tích cực từ việc tăng giá đất, theo ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, việc tăng giá đất cũng ảnh hưởng tiêu cực tới doanh nghiệp. Điển hình là, ngay với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã rất khó, nếu áp dụng khung giá đất mới thì sẽ còn khó nữa.

Ở một góc độ vĩ mô khác, ông Trung cho rằng, việc tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư bất động sản, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư vào bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, khi áp dụng khung giá đất mới, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Đối với tổ chức, doanh nghiệp, tiền sử dụng đất là gánh nặng, là ẩn số, có nghĩa là họ không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán trước được hiệu quả, cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí tiền sử dụng đất khi mua nhà.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, trường hợp doanh nghiệp đã bán sản phẩm rồi mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khi bán nhà, giá đã tính cả tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ, giờ tăng khung giá đất gấp đôi, doanh nghiệp phải bù tiền ra để nộp, chứ không thể thu từ khách hàng được. Như vậy, doanh nghiệp đã lỗ lại càng lỗ hơn.

Còn đối với trường hợp chưa bán sản phẩm, mà phải tăng gấp đôi tiền sử dụng đất, tức là tăng gấp đôi tiền đầu tư, nếu doanh nghiệp có tiền mới có thể làm tiếp, nhưng cũng khó có thể tăng giá nhà theo khung giá đất tăng, bởi giá từng phân khúc đã được ấn định, nếu tăng rất khó bán. Như vậy, doanh nghiệp phải đầu tư thêm tiền nhưng không tăng giá bán, nên sẽ càng lỗ nặng.

Tuy nhiên, theo ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3, trước mắt, việc tăng khung giá đất như Nghị định mới sẽ gây khó khăn cho một số doanh nghiệp bất động sản, nhưng về lâu dài, sẽ tốt hơn cho thị trường khi thanh lọc nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính, thiếu chuyên nghiệp.

Có thể thấy rõ rằng, từ các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (đều được ký ngày 15/5/2014) và Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư số 77/2014/TT- BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và đến nay là Nghị định quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng đều hướng đến việc khuyến khích các chủ đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, uy tín, tiềm lực tài chính thực hiện dự án và loại bỏ các chủ đầu tư ăn xổi, găm đất dự án để kiếm lợi.

Đối với Nghị định mới về khung giá đất, trước mắt có thể doanh nghiệp bất động sản gặp một số khó khăn, vướng mắc, nhưng về lâu dài và xét trên căn bản lợi ích xã hội, những quy định này sẽ có lợi lớn hơn cho Nhà nước, giúp thị trường thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém.