Tăng nhẹ giá thuê văn phòng hạng trung tại TP. HCM quý 3/2010

Mức giá thuê tăng nhẹ, tập trung vào phân khúc hạng trung là những tín hiệu đáng chú ý của thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM vào quý 3/2010. Bên cạnh đó, với nguồn cung lớn sẽ tham gia thị trường trong thời gian tới, phân khúc này cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh giữa chủ đầu tư và chủ đầu tư, chủ đầu tư và khách hàng dài hạn.

Theo báo cáo quý 3/2010 của Công ty CBRE, tại thị trường TP. HCM thì tổng diện tích thực thuê mới là 62.110 m2. Tổng diện tích thực thuê mới của ba quý đầu năm 2010 đạt mức 194.201 m2, cao hơn so với mức 154.459 m2 diện tích thực thuê mới của cả năm 2009. Thêm một tòa nhà văn phòng hạng B và 8 tòa nhà văn phòng hạng C được đưa vào hoạt động cung cấp thêm 63.180m2 tổng diện tích sàn mới. Tổng nguồn cung văn phòng của toàn thị trường ở mức 1.478.517 m2.

Mặc dù nguồn cung liên tục tăng nhưng Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE cho biết “tỷ lệ diện tích trống sẽ giảm và chúng ta sẽ thấy lượng yêu cầu thuê văn phòng và diện tích thực thuê tiếp tục tăng. Lĩnh vực tài chính và các ngân hàng trong nước sẽ rất quyết liệt trong việc mở rộng mạng lưới kinh doanh trên toàn thị trường TP. HCM”. Rõ ràng, bên cạnh nguồn cung, đây cũng là nguồn cầu lớn của thị trường. Nếu biết khai thác tốt thì đây sẽ là nguồn khách hàng chủ lực giúp thị trường cho thuê hồi phục và tiến triển tốt hơn.

Mức giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm nhẹ so với quý trước xuống mức trung bình 36,70 USD/m2/tháng nhưng giá văn phòng hạng B và C đã tăng 3% so với quý trước. Tuy mức tăng khá nhẹ nhưng cho thấy khách hàng đã có sự thay đổi về nhu cầu. Những văn phòng hạng A dần nhường chỗ cho cho hạng B và C với quy mô nhỏ với quy mô 2.000 đến trên 5.000m2 tại các vị trí trung tâm tiếp tục được ưa chuộng. Hiện nay, mức giá thuê được tính theo tiền đồng. Nếu so sánh với thị trường căn hộ bán thì phân khúc văn phòng cho thuê ít tạo rủi ro khi sử dụng tiền đồng thay tiền đô la. Nguyên nhân do chủ đầu tư thấy mạo hiểm khi xem xét mức độ chênh lệch giá trị giữa hai loại tiền này trong một thời gian khá dài.

Theo dự báo, trong những quý tới, phân khúc này tiếp tục phát triển theo chiều hướng tăng mức cạnh tranh. Ông Rudolf Hever, Phó giám đốc, trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn đầu tư Công ty CBRE, phân tích: “Xét lượng nguồn cung khổng lồ sắp tham gia thị trường, chủ tòa nhà sẽ cạnh tranh hơn vào cuối năm. Họ không chỉ cạnh tranh về giá mà còn về những khoản ưu đãi khác nhu giảm phí đậu xe, tăng thời hạn miễn tiền thuê mặt bằng hoặc giảm mức phí đăng bảng hiệu”.

Các tòa nhà cao cấp đang phải đối mặt với việc cạnh tranh nội bộ với các khách mua mặt bằng văn phòng và cho thuê lại với mức giá thấp hơn. Theo đó, các khách hàng mua dài hạn mặt bằng văn phòng dự kiến sẽ cho thuê lại với mức giá thuê thấp hơn từ 15% - 35% so với mức giá tiêu chuẩn đang được chào từ chủ tòa nhà. Đây sẽ là những “đối thủ” lớn vì họ nắm nhiều lợi thế hơn chủ đầu tư như chủ động điều phối mức giá thuê, không chịu nhiều áp lực về thu hồi vốn…

Trong tương lai, với nguồn cung lớn tạo áp lực cạnh tranh, nhà đầu tư sẽ đối mặt nhiều khó khăn hơn. Tuy nhiên, với nguồn cầu không nhỏ, cộng thêm phân khúc trung bình với mức giá vừa phải vẫn thu hút khách hàng. Đây sẽ là tín hiệu tốt để thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục phát triển. Đồng thời, nhằm tránh sự cạnh tranh trực tiếp và gay gắt từ phía chủ đầu tư và khách hàng thuê dài hạn hoặc sang nhượng mặt bằng văn phòng, cần có biện pháp ràng buộc các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ được đưa ra mức giá cho thuê khi khách hàng muốn cho thuê lại.