Tăng giá, đất Đông An có đang thành 'bong bóng'?

Cú hích về hạ tầng đã khiến giá đất tại khu vực Nhật Tân (quận Đông Anh, quận Tây Hồ, Hà Nội) tăng mạnh, nhưng liệu giá đất khu vực sẽ lại rơi vào cơn "sốt ảo”?

Với cú hích hạ tầng từ việc hợp long cầu Nhật Tân, bất động sản khu vực Đông Anh đang đứng trước cơ hội “nóng” trở lại sau gần 5 năm ảm đạm.

Từ năm 2009, khi dự án xây dựng cầu Nhật Tân được triển khai, giá đất trên địa bàn huyện Đông Anh bắt đầu lên cơn sốt. Cơn sốt ấy khiến cho nhiều xã, vốn thuần nông, nghèo xác xơ và dân trí thấp, bỗng chốc xuất hiện dày đặc các trung tâm môi giới nhà đất dọc theo đường làng.

Đến cuối năm 2010, bằng cách "bơm hơi”, “thổi phồng" của giới đầu tư, giá đất tại thôn Ngọc Chi (xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh) tăng lên gấp ba, thậm chí năm lần so với trước đó.

Thực tế đã có thời điểm, giá đất tại đây được đẩy lên 80 đến 90 triệu đồng/m2, ở vị trí mặt đường dẫn lên chân cầu Nhật Tân. Giá đất trong làng, ngõ rộng, chào bán khoảng 60 triệu đồng/m2, ngõ nhỏ hơn 50 triệu đồng/m2.

Tại thời điểm “sốt giá” năm 2011, giá bất động sản ở huyện Đông Anh tăng chóng mặt, lên đến 50-60% so với năm 2009. Tại xã Vĩnh Ngọc, mảnh đất bám mặt đường ôtô vào được giá khoảng 80 triệu/m2. Còn với những mảnh đất gần đường dẫn lên cầu Nhật Tân, giá đã ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Thời gian này, giới đầu tư đã "ngập túi" sau đợt "làm giá" đất tại khu vực cầu Nhật Tân đi qua. Thiệt hại nhất vẫn là những nhà "lướt sóng" phía sau. Họ đã phải ngậm ngùi khi "cơn sốt" lắng xuống. Nhiều người chấp nhận cắt lỗ để bán nhưng “mỏi mắt” mà không thấy người mua.

Thậm chí, từ cuối năm 2011 đến nay, bất động sản tại khu vực này đã đóng băng khiến cho nhiều nhà đầu tư gần như trắng tay vì chót “đánh bạc” với sự đầu tư “đón lõng” này.

Tại một số thôn như Cổ Điển, Cổ Dương thuộc xã Hải Bối, hay thôn Phương Trạch, Ngọc Chi, Ngọc Giang thuộc xã Vĩnh Ngọc cho thấy, giá những mảnh đất có diện tích khoảng 40 đến 70 m2, đường rộng từ 3 đến 4 m hiện đang được chào bán rất nhiều, với mức hơn kém từ 10 đến 25 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Có thể thấy, dù giá đất tại Hải Bối đã giảm từ 15 đến 25 triệu/m2, nhưng vẫn trong tình trạng ế ẩm.

Thực tế, khi kinh tế suy thoái, từ năm 2012 cho đến nay, giá những mảnh đất này đã rớt thê thảm, giảm mạnh khoảng 30-50% tùy từng khu vực, giao dịch vẫn không có.

Tuy nhiên, từ tháng 4/ 2014 trở lại đây, sau khi hợp long cầu Nhật Tân, tình hình giao dịch tại huyện Đông Anh đã có chiều hướng ấm lên chút ít, giá đất đã nhích lên khoảng 10 - 20%.

Số liệu khảo sát của sàn giao dịch bất động sản Kingland cho biết, so với cùng kỳ năm 2013, hiện giá nhà đất ở các khu vực Vĩnh Thanh, Ngọc Giang thuộc xã Vĩnh Ngọc có giá dao động từ 20 - 40 triệu đồng/m2 tùy vị trí; mặt đường rộng khoảng 3 - 5m.

Khu vực Hải Bối mặt bằng giá chung khoảng 14 - 20 triệu đồng/m2; khu vực Phương Trạch ở trục đường 6 cây có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Các ô đất ở lùi sâu hơn vào trong làng với đường 3m có giá dao động khoảng 17 - 18 triệu đồng/m2…

Bất động sản Đông Anh đang có những biến chuyển rõ rệt, nhưng theo phân tích của các môi giới nhà đất thì đất Đông Anh sẽ khó "sốt ảo" như giai đoạn trước.

Thứ nhất, trước đó giá đất tại huyện Đông Anh đã bị đẩy lên khá cao, vì vậy, trong lúc thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên nhưng chưa phải là thực sự "khởi sắc" thì mức giá dù có giao dịch trở lại nhưng chắc chắn sẽ không thể đẩy lên cao được như thời ký trước đó.

Thứ hai, giá đất tại Đông Anh hiện tại đang tăng mạnh và với mức giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 như hiện nay sẽ khó cạnh tranh được với nhiều khu đô đất tại nội thành có mức giá tương đương.

Thứ ba, theo anh Hải - một môi giới nhà đất,ì hiện thị trường bất động sản hiện nay đang ấm lên ở phân khúc nhà giá rẻ và chung cư nội đô. Vì vậy, đất nền ven đô vẫn chỉ là xu hướng của "tương lai". Trong khi đó, nhiều khu đất thổ cư ven đô như Yên Nghĩa, Dương Nội, An Khánh hiện đang được giao dịch ở mức rất thấp, từ 12 - 15 triệu đồng/m2, hạ tầng tại các khu vực này cũng khá thuận lợi.

Rõ ràng, việc hợp long cầu Nhật Tân đã là "cú hích" đẩy giá bất động sản tại Đông Anh tăng mạnh, nhưng việc đầu cơ, gây sốt ảo khiến giá đất tại đây được thổi thành "bong bóng" là khó xảy ra.