Tạm dừng, các dự án bất động sản sẽ ra sao?

Số dự án nhà ở, khu đô thị tạm dừng còn rất ít, trong khi với tình trạng khó khăn hiện nay, nếu triển khai hết chắc chắn cũng sẽ không đủ nguồn lực, khả năng hấp thụ và sự mất cân đối nguồn cung ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là sau khi tạm dừng, số phận các dự án sẽ ra sao?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong số hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị được các địa phương rà soát, phân loại, có tới hơn 3.100 dự án tiếp tục triển khai, trong đó TP Hồ Chí Minh có 882 dự án, Đồng Nai có 440 dự án, Hà Nội có 370 dự án… Tổng diện tích đất các dự án này là 82.800ha, trong đó đất xây dựng nhà ở là 30.500ha; tổng số nhà ở theo quy hoạch là 2.699.000 căn hộ, tương đương hơn 382,87 triệu mét vuông sàn. Đối với các dự án phải điều chỉnh quy hoạch, mới có 26 địa phương tổng hợp báo cáo, có 432 dự án, tổng diện tích đất khoảng 22.000ha, đất xây dựng nhà ở khoảng 7.700 ha, trong đó Hà Nội có 285 dự án và TP Hồ Chí Minh có 37 dự án. Trong khi đó mới chỉ có 19 địa phương báo cáo các dự án phải dừng triển khai, với 138 dự án, tổng diện tích đất hơn 4.300ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà ở là 1.500 ha. Đáng lưu ý, Hà Nội không có dự án nào, còn TP Hồ Chí Minh có 37 dự án. Đánh giá về kết quả rà soát của các địa phương, Bộ Xây dựng cho rằng, mặc dù đây mới là kết quả bước đầu, sẽ còn tiếp tục được cập nhật, bổ sung, song qua đó cho thấy số lượng dự án tạm dừng quá ít, mới chỉ chiếm tỷ lệ 3,7% số dự án và 4,8% tổng diện tích đất. Đây là kết quả chưa đạt yêu cầu và Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tích cực hơn trong việc rà soát, phân loại dự án, nghiêm túc thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Thực ra, việc dừng, điều chỉnh cơ cấu dự án khu đô thị, nhà ở không còn là vấn đề phải bàn cãi. Vì suốt thời gian dài vừa qua, các dự án bất động sản liên tục phát triển "nóng", thậm chí cứ có dự án là có tiền, nên phần lớn dự án không theo kế hoạch, quy hoạch. Hậu quả là dự án đã hoàn thành thì thiếu hạ tầng xã hội, kỹ thuật, không có sự kết nối đồng bộ với các khu dân cư hiện hữu, đô thị trung tâm hay các khu đô thị mới xung quanh; nhiều khu đô thị trở thành các khu nhà hoang không có người ở, bởi chủ sở hữu phần lớn là giới đầu cơ mua bán kiếm lời. Với dự án chưa hoàn thành thì thiếu nguồn lực triển khai, khả năng hấp thụ của thị trường không có nên thi công dang dở, cầm chừng. Nguy hiểm hơn, một khối lượng khổng lồ tiền mặt của nền kinh tế bị "chôn" trong các dự án dang dở này, dẫn đến gia tăng nợ xấu đe dọa hệ thống tài chính, ngân hàng. Tính riêng Hà Nội, tổng số nhà ở theo quy hoạch là hơn 520.000 căn hộ, tương đương 82,4 triệu mét vuông sàn. Tương tự, TP Hồ Chí Minh có tổng số nhà ở theo quy hoạch là 572.000 căn hộ, tương đương 79 triệu mét vuông sàn. Nếu tính theo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người trong chiến lược phát triển nhà, đến năm 2020 Hà Nội cần thêm 60 triệu mét vuông nhà ở (gồm cả nhà ở do dân tự xây dựng, chiếm 70%), còn TP Hồ Chí Minh cần 65 triệu mét vuông nhà ở. Như vậy, có thể thấy nếu triển khai hết dự án theo quy hoạch, cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dư thừa hàng chục triệu mét vuông nhà ở.

Tuy nhiên, câu chuyện dừng, giãn dự án bất động sản cũng không đơn giản. Theo số liệu thống kê của các địa phương, số lượng dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng là 2.105 dự án, tổng diện tích đất hơn 30.900 ha (Hà Nội có 156 dự án, TP Hồ Chí Minh 967 dự án); 689 dự án đang giải phóng mặt bằng với tổng diện tích hơn 37.400ha. Số dự án chưa có thông tin hoặc đang thống kê là 948 dự án, tổng diện tích đất 22.100ha. Điều đó có nghĩa, số lượng lớn các dự án nhà ở, khu đô thị đã được chủ đầu tư "ném" tiền vào nên việc tạm dừng có thể gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Thậm chí, nếu không khéo, có thể biến các khoản nợ của doanh nghiệp trở thành nợ xấu nếu như dự án không được triển khai tiếp để có nguồn thu trả nợ ngân hàng. Thêm vào đó, sau khi tạm dừng, số phận các dự án sẽ đi về đâu? Không thể dừng một dự án bất động sản vì dư thừa để triển khai một dự án bất động sản khác. Chắc chắn cũng không thể dừng rồi bỏ hoang đất đai vì như vậy sẽ lãng phí không kém. Thực tế, không cần phải đợi chính quyền phân loại, thị trường bất động sản "đóng băng", thanh khoản thấp, nhiều dự án cũng đã tự tạm dừng do thiếu nguồn lực, không bán được hàng, không huy động được vốn làm tiếp. Có ý kiến cho rằng, địa phương chấp thuận cho doanh nghiệp ồ ạt đầu tư vào bất động sản, nên giờ để địa phương rà soát, phân loại e là sẽ khó đạt mục tiêu, vì vậy Bộ Xây dựng cần có tiêu chí cụ thể và thành lập các tổ công tác để đôn đốc địa phương triển khai. Tháng 3, Bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các địa phương báo cáo kết quả phân loại, rà soát về Bộ Xây dựng nhưng đến hết tháng 5, mới có 22 địa phương gửi văn bản về Bộ.