Sự méo mó của thị trường địa ốc

Thời gian gần đây, bắt đầu xuất hiện nhiều thông tin về sự “tan băng” và “ấm dần” của thị trường bất động sản ở các thành phố lớn. Sự thật về những chuyển động của thị trường phức tạp nhiều hơn các nhận định vội vã đó.

Năm 2007, khi cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn (subprime crisis) bắt đầu khiến giá nhà ở Mỹ lao dốc, thì thị trường bất động sản Việt Nam lúc bấy giờ lại đang lên cơn sốt. Giá nhà đất liên tục leo thang, giá một số chung cư tăng gấp đôi so với giá gốc chỉ trong một thời gian ngắn. Chính vì niềm tin ấy, không ít nhà đầu cơ ở Việt Nam tiếp tục đổ tiền vào địa ốc ngay cả khi nền tài chính Mỹ bắt đầu bị rúng động. Nhưng cũng không quá lâu sau, giá địa ốc ở Việt Nam hạ nhiệt. Giá nhà đất không thể cao mãi, khi một nền kinh tế còn phụ thuộc vào xuất khẩu quá dễ tổn thương trước cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, và những vết thương nội tại do chính sách điều hành tiền tệ và lãi suất trong năm vừa qua.

Năm nay, kinh tế Mỹ bước vào giai đoạn được coi là suy thoái trầm trọng và các nền kinh tế châu Âu đứng trước nguy cơ khủng hoảng lớn. Tiêu dùng sụt giảm khiến các nhà máy cắt giảm công nhân và đóng cửa khắp nơi. Nhận định lạc quan nhất hiện nay là nền kinh tế sẽ phục hồi vào cuối năm 2010.

Vậy mà ở Việt Nam, những người muốn mua nhà đất đang đứng trước những thông tin rằng thị trường địa ốc đang “ấm dần”. Liệu thị trường có thể quay đầu trở lại nhanh đến thế? Phú Mỹ Hưng chứng minh bằng thông tin về dự án mới nhất của họ, Riverside Residence, khu chung cư cao cấp được chào bán với giá trung bình 36 triệu đồng/m2. Phú Mỹ Hưng cho biết khoảng 800 người đăng ký mua và hơn 100 căn hộ được đăng ký mua hết. Tin này khiến nhiều người cho rằng rõ ràng giới có tiền trong nước miễn nhiễm với khủng hoảng kinh tế, và tiền vẫn đang nằm chờ để rót vào thị trường bất động sản.

Tìm hiểu về giá căn hộ vào thời điểm này, có thể thấy giá tuy đã giảm bớt so đỉnh điểm trong năm 2007, nhưng vẫn còn rất cao. Các dự án chung cư đang trong giai đoạn xây dựng, hoàn thiện tại TP.HCM. Mà nguồn cung chủ yếu từ thị trường thứ cấp (mua đi bán lại giữa những người đã mua từ trước) giá vẫn cao ít nhất là gấp rưỡi giá chủ đầu tư rao bán.

Mặc dù giá đất, giá vật liệu xây dựng đều giảm nhiều so với thời điểm leo thang của năm ngoái, giá các dự án mới đang chuẩn bị tung ra, tuy không nằm ở các vị trí trung tâm, đều vẫn đang nằm ở mức cao khoảng 17 – 23 triệu đồng/m2. Đối với người mua để ở, mức giá này rất cao so với khả năng chi trả của họ. Dù lãi suất vay trả góp hiện nằm khoảng từ 10 – 14%/năm, nhiều người vẫn phải đắn đo trước khi mua nhà, nhất là khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu gì sáng sủa.

Vậy có gì để ủng hộ một “sự ấm dần” của thị trường? Từ những công ty tư vấn địa ốc có tiếng như CB Richard Ellis, Savills, đến các chuyên gia địa ốc trong nước… khi nhìn lại cơn sốt nhà đất cách đây chưa đầy một năm, đều có một nhận định chung: hoạt động đầu cơ đã đẩy thị trường địa ốc lên quá cao. Ở bất kỳ thị trường nào, đầu cơ (những người mua với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng vào sự tăng giá của thị trường) là một yếu tố cần thiết để giúp thị trường địa ốc phát triển. Nhưng cơn sốt vừa rồi xảy ra vì hoạt động đầu cơ quá mạnh khiến cho thị trường bị đẩy quá cao vượt khỏi quy luật cung cầu thông thường.

Một chuyên gia địa ốc nước ngoài có nhiều năm kinh nghiệm làm việc ở Việt Nam, đề nghị không nêu tên, nhận xét rằng thị trường địa ốc Việt Nam bị méo mó bởi nhiều yếu tố, trong đó một phần căn bản là có rất nhiều luồng tiền không kiểm soát được, chủ yếu là tiền tham nhũng, được đổ vào nhà đất. Khi những miếng đất béo bở nhất đã được những người nhiều tiền mua và tích tụ, người có nhu cầu thực sự với khả năng tài chính hạn hẹp phải chịu mức giá cao vượt quá nhu cầu của họ, trong một quỹ đất hạn hẹp.

Trong trường hợp Phú Mỹ Hưng, với lợi thế là khu đô thị quy hoạch tốt duy nhất ở khu vực TP.HCM hiện nay, Phú Mỹ Hưng có quyền điều khiển nguồn cầu và giá của khu vực này. Những người đầu cơ, đa số mua bằng tiền mặt, có thể chịu đựng thời gian băng giá của thị trường. Nhưng cũng như ở bất kỳ thị trường nào, không thể duy trì một thị trường lành mạnh nếu hoạt động chủ yếu của những người tham gia thị trường là đầu cơ.

Trong hoàn cảnh nền kinh tế đang u ám hiện nay, một hiện tượng mà giới kinh doanh nhà đất gọi là sự “ấm dần” của thị trường, thực chất vẫn gần với sự đẩy giá của đầu cơ hơn là sức mua từ nhu cầu thật. Trên thực tế, không hiếm đại gia địa ốc đang trong vũng lầy nợ nần và các ngân hàng vẫn đang gánh nợ cho họ. Đây được coi là những rủi ro tiềm ẩn của khu vực ngân hàng, mà vì sự thiếu thông tin và kiểm soát. Hơn ai hết, các đại gia đang mong đợi sự quay đầu của thị trường. Nhưng liệu thị trường có thể quay đầu thực sự, khi sự mua bán vẫn chỉ diễn ra giữa những nhà đầu cơ? Những người tỉnh táo nhất với thời cuộc cho rằng thị trường nhà đất không thể sớm quay đầu lại, và thị trường chỉ có thể ổn định khi những người có nhu cầu thực sự có thể mua. Trong tình hình hiện nay, điều đó vẫn chưa trở thành xu thế chính.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị