Sổ đỏ và quyền giao dịch nhà đất

Theo nghị định số 84/2007/NĐ - CP, từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đã nộp hồ sơ trước ngày 1/11/2007 nhưng chưa được cấp

Giờ G sắp điểm. Người dân lo lắng cho quyền được giao dịch nhà đất của mình trong tương lai khi mà các loại giấy tờ hợp lệ về chúng (tạm gọi là giấy trắng) chưa được chuyển thành... đỏ. Những ai đang tham gia giao dịch như cầm cố, thế chấp, nhất là các ngân hàng... thì lo cho giá trị pháp lý của những giao dịch này.

Đổi giấy trắng sang giấy đỏ phức tạp như làm thủ tục cấp giấy mới chứ không đơn giản vì giấy trắng chỉ xác nhận thời điểm, mục đích sử dụng, không thể hiện vị trí thửa đất, số thửa, thường đã có những biến động về diện tích.

Cho dù người dân (vì quyền lợi của mình) và cơ quan cấp giấy (vì trách nhiệm) có chạy nước rút đến đâu đi nữa thì việc này cũng... bất khả thi nếu nhìn vào... thực tế.

Tại TP.HCM, những tháng cuối năm, lượng hồ sơ tăng nhanh. Nhiều cơ quan tiếp nhận tuyên bố bó tay vì... quá tải. Theo quy định, thời hạn giải quyết phải 30 ngày làm việc nhưng có nơi xin kéo dài đến... 80 ngày. Nhiều ý kiến cho rằng nên cho kéo dài thời gian giao dịch của giấy trắng đến 2010 hoặc không đặt ra vấn đề thời hạn.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thực hiện từ năm 1990 và theo kế hoạch, đến hết 2005 phải hoàn thành. Thế nhưng, đến 30.9.2007, theo báo cáo của Chính phủ với Quốc hội, tới 27 tỉnh có tỷ lệ cấp dưới 70% diện tích cần cấp, không có tỉnh nào đạt 100%. Riêng đối với đất ở tại đô thị, loại có tỷ lệ giao dịch cao nhất hiện nay, chỉ đạt 62,2%.

Nguyên nhân chủ yếu của sự chậm, theo “tự kiểm” của Chính phủ, phần lớn mang tính... chủ quan. Gồm: hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập, việc triển khai thi hành luật Đất đai ở các địa phương chậm, tổ chức bộ máy của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, kinh phí chưa đảm bảo... Ví dụ như đến nay 19 tỉnh chưa thành lập được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, có tỉnh như Yên Bái chỉ đủ sức chi 300 - 400 triệu cho việc này, nên chỉ có thể cấp tối đa 12 - 15 ngàn giấy/năm...

Riêng đối với đất ở tại TP.HCM, đại biểu Trần Du Lịch nhấn mạnh chủ yếu do công tác quy hoạch chậm. Cũng là một nguyên nhân chủ quan từ phía nhà nước!

Nghị định 84 do bộ Tài nguyên - môi trường soạn thảo, Chính phủ ban hành giữa năm 2007. Hơn ai hết bộ phải biết rằng thời điểm “1/1/2008” mà mình ấn định để khai tử quyền giao dịch của những người chỉ có giấy trắng là không hợp lý vì hệ thống do chính mình điều hành không thể cấp xong nổi.

Tháng 11 - 2007, Chính phủ đã xin và được Quốc hội chấp nhận cho lùi thời điểm hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến tận 2010. Sự... xin này, đáng lẽ, phải đi cùng với sự giải tỏa thời điểm 1/1/2008.

Trong bối cảnh đó, việc quyết định 79 của UBND thành phố Hà Nội quy định từ 1.1.2008, người dân phải có “sổ đỏ” mới được xem xét cấp phép xây dựng như một sự đổ dầu vào lửa.

Lãnh đạo sở Xây dựng Hà Nội nói quyết định này được ban hành căn cứ vào nghị định 84 nhưng nghị định này không hề nói rằng sổ đỏ là điều kiện cấp phép xây dựng. Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của bộ Tư pháp đã lên tiếng về cơ sở pháp lý, rất có thể nó sẽ bị huỷ bỏ.
 
Nhưng từ đây, tư duy quản lý cần được mổ xẻ, nhất là khi phó giám đốc sở hé với báo chí rằng ông nghe nói quy định này được đưa ra với mục đích “đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ” chứ không phải để đặt điều kiện cấp phép xây dựng.

Sự “cưỡng bức” này hoàn toàn ngược với quan điểm khuyến khích, và giải pháp “đẩy nhanh tiến độ”, được xem là... đột phá của Chính phủ, vừa thể hiện trước Quốc hội. Chính phủ đã quyết định xem việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính chủ yếu để phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai chứ không phải tăng thu, nên sẽ tăng ngân sách (cho phép các tỉnh giữ lại 10 -15% nguồn thu từ đất) để tiến hành việc này và giảm nghĩa vụ tài chính cho người xin cấp giấy.

Điều mà nghị định 84 nói đến, nhưng gây tranh luận, là về vai trò của sổ đỏ đối với quyền giao dịch nhà đất của người dân.

Một số điểm được đề cập đến như tiền đề của sự tranh luận là:

- Quyền tài sản nói chung và với đất đai nói riêng được hình thành bằng các con đường như khai khẩn, thừa kế, mua bán... Sổ đỏ là sản phẩm của thủ tục hành chính, nó không tạo ra quyền tài sản mà chỉ là sự ghi nhận của nhà nước để bảo hộ. Nó chỉ có thể là một trong những bằng chứng của quyền tài sản chứ không phải là duy nhất.

- Các giao dịch về quyền tài sản là giao dịch dân sự, trên cơ sở tự nguyện của các bên tham gia. Liệu sổ đỏ có thể là điều kiện cần để các giao dịch có thể tiến hành, can thiệp vào quyền tự định đoạt của người có quyền tài sản? Nếu có thể, chẳng lẽ quyền tài sản của người ta trở thành vô dụng hết nếu chưa có sổ đỏ?

- Nghị định 84 do Chính phủ ban hành, liệu nó có thể điều chỉnh vấn đề đang được một văn bản pháp luật có hiệu lực cao hơn là bộ luật Dân sự điều chỉnh?

Theo Sài Gòn tiếp thị