Sàn BĐS tại VN kiêm vai trò "con buôn", đầu cơ, thao túng thị trường

 Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, các sàn BĐS tại Việt Nam không chỉ đơn thuần là môi giới BĐS mà nhiều sàn kiêm luôn vai trò “buôn” BĐS, đầu cơ và cao hơn là thao túng làm giá thị trường BĐS...

Mới đây tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ phê duyệt, có một điểm đáng chú ý về quy định giao dịch bất động sản đối với các chủ đầu tư dự án.

Theo đó, thay vì bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, trong dự thảo luật sửa đổi, nội dung này đã được bãi bỏ.

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại trong việc giao dịch nhà đất phải thông qua sàn sẽ làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất. Bộ Xây dựng cũng chỉ ra việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. Còn hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng…

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Điện tử Giáo dục Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định: Quy định yêu cầu giao dịch mua bán BĐS phải qua sàn là quy định thiếu thực tế vì nhiều doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng tự bán được BĐS không cần phải qua sàn. Thậm chí quy định bắt buộc các giao dịch mua bán BĐS phải thông quan sàn còn làm tăng chi phí từ 1 đến 2%.

“Nhiều trường hợp bắt buộc phải thông quan sàn mới hợp thức hóa được chủ quyền BĐS, do vậy chủ đầu tư nếu không đủ điều kiện lập sàn thì buộc phải thuê một sàn khác và phải bỏ chi phí dịch vụ từ vài trăm nghìn đến vài triệu/căn hộ cho các sàn. Do vậy sàn BĐS chỉ mang tính chất đối phó, chứ không có gì đảm bảo rằng cái chất lượng, tiến độ và giao dịch BĐS thông qua sàn sẽ tốt đẹp hơn giao dịch không qua sàn”.


Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, thị trường BĐS ở các nước không có sàn BĐS, mọi giao dịch mua bán BĐS được thông qua luật sư hoặc công ty đại diện nào đó. Ví dụ như tại thị trường BĐS Mỹ, việc mua bán BĐS thường sẽ thông qua luật sư với chi phí khá cao từ 5-6%, tuy nhiên việc mua bán này sẽ đảm bảo tính pháp lý, pháp luật chặt chẽ hơn.

Mặt khác, giao dịch mua bán BĐS tại Mỹ có đến 80-90% là các giao dịch mua bán căn hộ cũ, chỉ có 10% các căn hộ mới. Trong khi phần lớn giao dịch BĐS tại Việt Nam là các căn hộ mới xây.

“Với căn hộ mới thì quy định phải mua bán qua sàn đã bất cập nhưng với căn hộ cũ, bình thường cá nhân có thể mua bán với nhau hoặc qua trung gia. Tuy nhiên quy định phải thông qua sàn khiến chi phí tăng thêm, gây bất lợi cho cả người bán và người mua”, ông Đực nhận định.

Từ trước đến nay, nhiều người vẫn tin rằng giao dịch qua sàn BĐS tính an toàn của dự án sẽ được đảm bảo hơn. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp đã có ý định lừa đảo thì có “mười cái sàn cũng như vậy, sàn BĐS lúc này chỉ là một nhân chứng người môi giới thôi. Sàn BĐS như ông mai, bà mối cho người ta đến với nhau, nếu tốt đẹp sống chung không thì chia tay, không ai bắt tội được bà mối”, ông Đực ví von.

Trong khi đó, thực tế các sàn BĐS tại Việt Nam không chỉ đơn thuần là môi giới BĐS mà nhiều sàn kiêm luôn vai trò “buôn” BĐS, đầu cơ và cao hơn là thao túng làm giá thị trường BĐS thông qua việc mua gom một lúc vài trăm căn hộ với giá rẻ, thấp hơn giá niêm yết sau đó gìm giá để bán ra thị trường với giá cao hơn để ăn chênh lệch.

Cũng liên quan đến vai trò của sàn BĐS đối với thị trường, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng cho rằng: Nếu đơn thuần sàn BĐS chỉ mang ý nghĩa là nơi giao dịch giữa người có nhu cầu bán với người mua thì là yếu rất tốt. Tuy nhiên, hiện nay các sàn BĐS chủ yếu được các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mở ra nhằm bán các sản phẩm BĐS của chính doanh nghiệp đó.

“Sản phẩm BĐS đó là do người bán tự đầu tư, tự chào bán thì rõ ràng người bán hay nói cách khác là doanh nghiệp phải tính đến lợi nhuận cho mình. Rõ ràng sàn BĐS hiện nay chỉ phục vụ lợi ích cho bên bán”, TS Liêm nhận định.

Mặt khác, việc quy định giao dịch mua bán BĐS phải thông qua sàn đã vô hình tạo ra sự độc quyền cho các sàn BĐS. Khi đó chủ đầu tư vừa có dự án BĐS, vừa có sàn để chào bán theo kiểu “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Trong khi đó ở vị trí người dân khi có không có nhu cầu sử dụng nhà hoặc chuyển đi nơi khác nhưng nếu muốn bán thì buộc phải qua sàn, quy định đó tạo ra rào cản cho thị trường.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm mặt hàng BĐS có tính vận động lớn nên thay vì mua bán BĐS qua sàn mua và người bán có thể tìm đến các văn phòng môi giới BĐS. Ở các văn phòng này, lợi ích người mua người bán được đảm bảo.

“Sàn BĐS như cửa hàng chỉ phục vụ lợi ích bên bán, vì vậy việc Bộ Xây dựng xem xét bỏ quy định giao dịch mua bán BĐS phải thông qua sàn là điều cần thiết, người ta không quan trọng là bán BĐS ở đâu mà là uy tín của ngươi bán hàng” TS Liêm kết luận.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi bao gồm 5 chương và 84 điềuquy định một số điểm mới như:

 Thông tin về BĐS phải được công khai tại dự án BĐS, trụ sở làm việc và Trang tin điện tử (Website) của chủ đầu tư. Trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS thì còn phải công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định.

Chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện việc đóng góp xây dựng hạ tầng khu vực theo quy định của UBND cấp tỉnh và giao phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở (tại khoản 7, Điều 21).

 Chủ đầu tư các dự án BĐS chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết (Điều 27).

 Sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của Luật này. Các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực BĐS cấp tỉnh được thành lập sàn giao dịch BĐS như một đơn vị sự nghiệp có thu để vừa kinh doanh dịch vụ BĐS vừa phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS (Điều 67).

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS không thực hiện chế độ báo cáo tình hình giao dịch BĐS qua sàn, báo cáo tình hình triển khai dự án sẽ bị kỷ luật, xử phạt hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự... tùy theo tính chất mức độ vi phạm.