Sàn BĐS: Nháo nhào mở, lặng lẽ đóng

Sàn bất động sản (BĐS) được thành lập quá nhiều theo độ nóng của thị trường BĐS và cũng tự ngừng hoạt động, số lượng giao dịch trên thị trường giảm sút nghiêm trọng khi thị trường trầm lắng.

Lặng lẽ đóng cửa

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP.HCM có 397 sàn. Trong năm 2012, đã có hơn 8.000 giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn với giá trị giao dịch đạt khoảng 10.000 tỷ đồng.

Đánh giá về hoạt động kinh doanh của các sàn BĐS, lãnh đạo Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết, năm 2012 hầu hết các sàn BĐS trên địa bàn TP Hải Phòng phải ngừng hoạt động, số lượng giao dịch trên thị trường giảm sút nghiêm trọng. Những dự án đầu tư hoạt động cầm chừng vì thiếu vốn, tiêu thụ chậm và hầu như không có dự án mới. Sức mua trên thị trường giảm sút do sự đóng băng sản phẩm và khả năng tiêu dùng rất hạn chế.

Tại Hải Phòng, giao dịch chủ yếu là nhà ở và đất nền, các loại hình khác như văn phòng, khách sạn ít giao dịch. Theo số liệu báo cáo về BĐS Hải Phòng, tồn kho đất nền nhà ở hiện nay khoảng 16 ha (khoảng 1.184 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại khác hiện khoảng 1,4 ha (khoảng 68 tỷ đồng). Sản phẩm tồn đọng không nhiều nhưng tiêu thụ rất chậm. Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Hải Phòng, những loại BĐS giá rẻ dưới 500 triệu đồng có hệ số giao dịch cao nhất, loại sản phẩm có giá trị trên 1 tỷ đồng có ít giao dịch.

Tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, tình trạng các sàn BĐS lặng lẽ đóng cửa không báo cáo các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS của chủ đầu tư và hoạt động kinh doanh dịch vụ của các sàn BĐS.

Về phía sàn giao dịch BĐS, ông Nguyễn Thành Hưng, thuộc Cen Group thừa nhận, quy trình niêm yết và giao dịch BĐS khá phức tạp và trên thực tế 2 năm áp dụng, không có nhiều sàn giao dịch thực hiện được hoàn toàn đúng và đủ. Tỷ lệ khá cao các sàn giao dịch có vi phạm. Việc bắt buộc phải đăng tin quảng cáo và niêm yết tối thiểu 7 ngày trước phiên giao dịch làm mất cơ hội kinh doanh của các sàn. Hầu hết các chủ đầu tư đều tự lập sàn BĐS để thực hiện và hợp pháp hóa các giao dịch của mình.

Xin cắt giảm chi phí

Thị trường BĐS gặp khó khăn kéo theo việc duy trì hoạt động của các sàn BĐS cũng khiến nhiều đơn vị, chủ đầu tư phải gồng mình. Chính vì thế, nhiều đại diện sàn BĐS kiến nghị cắt giảm mọi chi phí để tồn tại.

Đại diện HUD cho rằng, thông tin BĐS nếu không cung cấp đủ sẽ sai luật, nếu cung cấp đủ thì chi phí đăng tải thông tin trên báo, truyền hình rất lớn. Do vậy, nên sửa quy định, các thông tin trên chỉ áp dụng khi niêm yết tại sàn, còn khi đăng báo, truyền hình chỉ cần thông tin chính.

Liên quan tới việc sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin đăng tối thiểu ba số liên tiếp trên báo địa phương, đại diện HUD kiến nghị, để tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp nhất trong tình trạng đóng băng kéo dài, doanh nghiệp không bán được BĐS đề nghị cần bổ sung hình thức sàn BĐS có thể đăng trên web chính thức của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Hưng, đại diện Cen group cũng nhận định, thông tin đại chúng cũng làm phát sinh chi phí giao dịch, gián tiếp làm tăng giá thành sản phẩm. Việc niêm yết giá cũng làm mất tính linh hoạt của thị trường khi mất đi yếu tố "đàm phán, mặc cả" vốn là bản chất của thị trường. Ông Hưng kiến nghị, các sàn nên được quyền tự quyết hình thức, phương thức quảng cáo và tiếp thị phù hợp.

Ngoài ra, theo đại diện HUD, việc báo cáo hàng quý cho cơ quan chức năng thực sự không cần thiết. Thông tin kinh doanh cũng cần được bảo mật để đảm bảo hiệu quả kinh doanh và cạnh tranh.

Tuy nhiên về phía quản lý, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, quy định trong luật, doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS tự chịu trách nhiệm về hoạt động của các sàn và chỉ cần thông báo về việc thành lập sàn trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động chỉ cần thông báo với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương dẫn tới tình trạng các chủ đầu tư gửi sản phẩm BĐS qua nhiều sàn khác nhau và các sàn giao dịch BĐS được thành lập quá nhiều theo độ "nóng" của thị trường.

Quy định về quản lý các giao dịch BĐS qua sàn theo hướng hậu kiểm dẫn đến cơ quan quản lý rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà gặp rủi ro khi các sàn BĐS lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng BĐS không đúng quy định.

Các doanh nghiệp BĐS khi bán cho thuê phải bắt buộc giao dịch qua sàn, trong khi đó, tổ chức cá nhân không kinh doanh không bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn. Điều này dẫn đến việc đánh giá chung về tình hình giao dịch BĐS thông qua các sàn còn bất cập thiếu chính xác và nảy sinh nhiều ý kiến khác nhau. Quy định này tăng thêm thủ tục, chi phí cho chủ đầu tư và chỉ phù hợp khi thị trường "sốt nóng".

Sở Xây dựng Hải Phòng kiến nghị, các tỉnh, thành phố thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc trung tâm thông tin BĐS là đơn vị trung tâm, tổng đầu mối, được kết nối nhau qua mạng nhằm giúp hoạt động quản lý nhà nước về BĐS và các sàn giao dịch BĐS được rõ ràng, hiệu quả, sát với thực tế thị trường hơn, đồng thời giúp các sàn đầu mối chia sẻ thông tin với nhau. Các sàn đầu mối buộc phải kết nối cung cấp thông tin cho sàn trung tâm.