Rà soát, tạm dừng, thu hồi: Dự án loay hoay với chính sách

Sau 1 năm thực hiện một số chính sách: hoãn, tạm dừng, điều chỉnh đối với các dự án (DA), kết quả là 1% số DA bị các địa phương kiến nghị thu hồi trong tổng dự án rà soát. Với nhiều nguyên nhân, chuyện lại "rối như tơ vò".

Bộ Xây dựng vừa cho biết, có thể sẽ đề xuất Chính phủ "mạnh tay" hơn trong việc thu hồi khoảng 30-40% số dự án BĐS hiện có. Trong đó tập trung vào số DA quá chậm, hoặc không thể triển khai, nhằm góp phần khắc phục tình trạng DA tràn lan, nguồn cung dư thừa.

"Khó xử" với doanh nghiệp

Quý IV/2012, trước tình hình thị trường BĐS nhà ở ngày càng "nguy kịch" với "căn bệnh dư cung, lệch cung" (sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng địa ốc), Bộ Xây dựng lập tức vào cuộc bằng nhiều quyết sách táo bạo. Trong đó, việc hạn chế cung bằng cách rà soát, hoãn, dừng, thu hồi, điều chỉnh

DA nhà ở đô thị được đánh giá là đúng lúc, đúng chỗ.

Vài tháng sau, thực tế thi hành chính sách vấp phải đủ loại khó khăn. Rõ nhất, cơ quan quản lý phải tính toán, cân đối hợp lý giữa quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư (gồm cả thứ cấp đã góp vốn vào DA ngay từ khi còn "trên giấy" ). Với chủ trương tạm dừng, không ít nhà đầu tư phải gánh chịu hậu quả khi chủ đầu tư "có lý do" để từ chối, hoặc dây dưa kéo dài trả vốn góp lại cho nhà đầu tư.

Không chỉ như vậy, giới tạo lập BĐS tỏ ra "bất phục" với biện pháp hành chính của cơ quan quản lý đầu ngành xây dựng. Cụ thể, chiếu theo luật, dự án BĐS được cấp giấy chứng nhận đầu tư, đương nhiên chỉ chịu điều chỉnh của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS. Nhà nước có thể rút giấy phép và thu hồi DA nếu chủ đầu tư không thực hiện trong thời gian quy định ở hồ sơ.

Ở chiều ngược lại, nếu doanh nghiệp chứng minh vẫn đảm bảo các điều kiện thực hiện DA, thì "ép" doanh nghiệp phải tạm dừng với lý do phải hạn chế nguồn cung là khiên cưỡng. Bên cạnh đó, với những chủ đầu tư đã cạn lực, cơ chế tạm dừng, thu hồi hoặc chuyển giao cũng không thể "bỏ qua" những thiệt hại mà doanh nghiệp đó phải gánh chịu. Ngoài ra, việc các DA phải điều chỉnh, giãn tiến độ vốn không xa lạ trên thị trường. Ngay cả khâu cấp giấy phép xây dựng cũng cho phép gia hạn lần 2, lần 3…

Còn chưa đầy 30 ngày là tới năm 2014. Tình hình rà soát, thu hồi các DA quá chậm hoặc không thể triển khai tại các tỉnh, thành trọng điểm vẫn ở tốc độ "rùa bò". Điển hình, tính đến hết tháng 6/2013, Hà Nội còn 131 DA, với hơn 1.618ha đất chậm triển khai và chưa GPMB. Tình trạng các DA sau GPMB, nhưng để hoang hóa phổ biến ở các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Mê Linh.Đến nay, nhiều dự án đã xong GPMB nhưng cỏ mọc ngút đầu người, trong khi chủ đầu tư đã hoàn thiện xong việc huy động vốn hàng trăm tỷ của khách hàng từ… vài năm trước.

"Vướng" vì chính sách

Các vấn đề về sở hữu đất đai, thu hồi, định giá, GPMB…luôn "nóng" trên bàn Quốc hội lẫn trong dư luận đông đảo người dân. Trở lại với tiến độ gần như "giậm chân tại chỗ" của công tác rà soát, hoãn, thu hồi, chuyển giao DA đầu tư BĐS, các chuyên gia và bản thân nhà làm luật đều chỉ ra những lý do rất "chính sách".

Đầu tiên, hệ quả của quá trình lập, phê duyệt, thực hiện quy hoạch để lại. Theo Ts. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch Hà Nội, riêng Tp. Hà Nội với 1.259 quy hoạch chung được quyết định trong năm 2011, sau đó là 160 đồ án các loại, đồ án phân khu, 37 quy hoạch phân khu, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết được thực hiện, cơ quan chức năng vẫn chưa thực hiện xong toàn bộ quy hoạch, nên thiếu cơ sở để rà soát, đánh giá dự án BĐS. Đặc biệt, sau khi mở rộng Hà Nội và thực hiện Quy hoạch chung vùng Thủ đô, nhiều DA mới được hình thành xen lẫn cùng các DA được cấp phép từ những năm 2000 kéo theo khó khăn khi bóc tách cơ sở pháp lý.

Ở góc độ khác, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường Chu Phạm Ngọc Hiển cho rằng quy định của pháp luật thì DA không triển khai quá 12 tháng, hoặc triển khai chậm quá 24 tháng sẽ bị thu hồi, nhưng việc thu hồi không đơn giản nếu chủ đầu tư đã đầu tư cơ sở hạ tầng. Nhiều địa phương gặp khó vì không đủ kinh phí để hoàn trả cho chủ đầu tư đã trả tiền thuê đất, sử dụng đất. Đây là một trong những lý do khiến nhiều địa phương chưa kiên quyết trong việc thu hồi.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, trọng tâm cần giải quyết lúc này là lượng hàng tồn BĐS. Nếu giảm cung đối với BĐS mới, chưa chắc đã có hiệu quả giảm hàng tồn. Nếu dừng cung sẽ có thể có tác động khác tới thị trường. Nhà đầu tư thứ cấp đã góp vốn theo hình thức được trả lại bằng BĐS (không phải mua nhà trên giấy) cũng sẽ rất hoang mang vì điều này. Nếu DA đang triển khai móng mà bị dừng, lại là DA nhà ở giá trung bình, giá thấp thì sẽ làm giảm cung phân khúc chúng ta mới khởi động để tăng lên, đáp ứng cho nguồn cầu có khả năng thanh toán thấp (người thu nhập thấp) đang rất cao…

Thêm nữa, nếu tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, thu hồi sẽ xử lý thế nào?!