Quy hoạch tại TP.HCM: Ngổn ngang hàng loạt dự án “xí phần” đất đô thị

Với tốc độ đô thị hóa đứng đầu cả nước, TP.HCM đang phải giải quyết nhiều vấn đề phát sinh của một đô thị "nóng”, đặc biệt là công tác quy hoạch sử dụng đất liên quan đến hoạt động giao đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng,…

Đất "công nghiệp” tăng chóng mặt

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, tốc độ phát triển các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (CNC), cụm công nghiệp (CCN),… đang gia tăng nhanh tại TP.HCM. Cụ thể, chỉ trong 10 năm (2000 – 2010), đất nông nghiệp của thành phố đã giảm bình quân khoảng 1.267ha/năm, trong khi nguồn đất chưa sử dụng chỉ còn khoảng 0,3% quỹ đất tự nhiên. Các nguồn đất này được chuyển đổi sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Tính đến nay, trên địa bàn thành phố đã có 3 KCX và 12 KCN, chiếm tới 70,9% tổng diện tích quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (tầm nhìn 2020). Trong đó, có 14 khu đã đi vào hoạt động, với trên 1.185ha đất thương phẩm được phép cho thuê. UBND TP.HCM cũng dự kiến cấp phép thành lập thêm 7 KCN, hiện đang trong giai đoạn thủ tục pháp lý, gồm: Bàu Đưng, Phước Hiệp, Xuân Thới Thượng, Vĩnh Lộc 3, Lê Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân 3, Phú Hữu. Bên cạnh đó, thành phố còn có kế hoạch mở rộng 4 KCN (Hiệp Phước giai đoạn 3, Vĩnh Lộc, Tây Bắc Củ Chi, Lê Minh Xuân), với tổng diện tích mở rộng khoảng 850 ha.

Không dừng lại ở đầu tư cho KCX, KCN, TP.HCM cũng hướng phát triển vào các khu CNC với quy mô tập trung vào các ngành nghề, lĩnh vực vi điện tử, CNTT, cơ khí chính xác – tự động, công nghệ sinh học, dịch vụ CNC và đào tạo nguồn nhân lực. Riêng Công viên phần mềm Quang Trung hiện là một trong 12 công trình trọng điểm cho kế hoạch phát triển TP.HCM, với quy mô trên 43ha.

Đối với CCN, hiện có khoảng 28 CCN được cấp phép hoạt động trên địa bàn TP.HCM, chiếm tổng diện tích trên 1.677ha, gồm 3 loại: CCN đã kinh doanh hạ tầng (11 cụm); CCN được quy hoạch (13 cụm) và CCN quy hoạch mới (4 cụm). Tuy nhiên, hiện còn khoảng 17 CCN đã được quy hoạch nhưng chưa có đơn vị kinh doanh hạ tầng (858 ha).

Nhiều nhà phân tích cho rằng: Không thể phủ nhận các giá trị kinh tế mang lại của đầu tư công nghiệp (tổng vốn đầu tư khoảng 7,7 tỷ USD, kim ngạch xuất khẩu lũy kế đã đạt trên 23,2 tỷ USD,…), tuy nhiên việc phát triển quá "nóng” có thể gây ra các lo ngại về môi trường, y tế và sức khỏe cho cư dân đô thị xen kẽ.

Nguồn thu "vớt từ miệng”

Theo công bố của Sở Tài chính TP.HCM, tổng nguồn thu từ đất năm 2011 của TP.HCM đạt khoảng 12.470 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 6,28% tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn và có xu hướng tăng dần qua các năm. Tuy nhiên cho đến nay, nhiều dấu hiệu cho thấy cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu về dài vẫn chưa thực sự bền vững. Hầu như đa số nguồn thu chủ yếu dựa vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (khâu giao và cho thuê đất chiếm tới 86,3% trong tổng nguồn thu từ đất), đặc biệt là nguồn thu từ tiền sử dụng đất (74,3%) thì chỉ thu được một lần ban đầu khi giao đất và sẽ giảm dần trong quá trình phát triển của thành phố.

Từ thực tế nêu trên, nhiều nhà phân tích cảnh báo: Cơ cấu nguồn thu từ thuế nhà đất và thuế đất nông nghiệp chỉ còn chiếm 1,3% là rất đáng lo ngại, trong khi đây lại là nguồn thu bền vững, mang tính lâu dài, cũng là nguồn thu cơ bản của một đô thị. Bên cạnh đó, các nghiên cứu cũng chỉ ra thực trạng nguồn thu nhập của DN từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) và chuyển quyền thuê đất tại TP.HCM hiện chỉ chiếm khoảng 8,4%, trong khi tỷ lệ phí trước bạ đã giảm dần còn chiếm 4% trong cơ cấu. Đáng chú ý, thuế chuyển QSDĐ đã giảm đi đáng kể, gần như chỉ còn 0% trong cơ cấu, đã đặt ra nhiều thách thức đối với TP.HCM trong việc quản lý các nguồn thu từ quỹ đất đô thị.

Để khắc phục nhiều bất cập nêu trên, trong giai đoạn từ 2011 – 2015, TP.HCM lên kế hoạch điều tiết các khoản thu từ quỹ đất. Trong đó, khoản thu từ thuế thu nhập DN liên quan đến hoạt động chuyển quyền thuê/sử dụng đất được coi là khoản thu phân chia giữa ngân sách trung ương và địa phương (77/23). Trong khi đó, thành phố được phép hưởng 100% khoản thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, với giải pháp này, nhiều ý kiến cho rằng việc tách bạch các nguồn thu từ đất để đầu tư riêng cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng rất khó thực hiện được trong bối cảnh hiện nay. Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, giải pháp cho phép địa tô chênh lệch trên thực tế được điều tiết phần lớn từ tiền sử dụng đất và một phần từ tiền thuê đất, nhưng hạn chế là chỉ thu một lần đối với tiền sử dụng đất và sẽ không còn khi diện tích giao đã hết. Do đó, Viện này khuyến nghị UBND TP.HCM nên đề xuất trung ương thay đổi cơ cấu nguồn thu theo hướng tăng cơ cấu nguồn thu trong quá trình sử dụng đất, hơn là chỉ dựa vào tiền sử dụng đất.

Bên cạnh giải pháp vĩ mô, TP.HCM cũng tiến hành thu hồi hàng loạt các dự án kém hiệu quả, hoặc có biểu hiện ngưng hoạt động không rõ lý do. Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tính đến nay thành phố đã ra quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất đối với gần 90 dự án, với tổng diện tích khoảng 1.159 ha. Bên cạnh đó, thành phố cũng đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tạo điều kiện để các cá nhân, DN sử dụng hiệu quả đất thuê, đất được giao. Cụ thể, tính đến đầu tháng 6-2012, thành phố đã cấp được trên 1,1 triệu giấy chứng nhận, đạt gần 80%. Hiện UBND TP.HCM cũng tiếp tục xem xét thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua nhà là hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 88 của Chính phủ về Dự án phát triển nhà ở.