Nợ xấu bất động sản… bít đầu ra

Dự thảo Thông tư hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản bảo đảm của các Công ty quản lý tài sản trực thuộc ngân hàng do Bộ Tư pháp soạn thảo đang gây sự chú ý, bởi nhiều quy định mới được đưa vào có thể gây khó khăn, thậm chí cản trở việc xử lý tài sản bảo đảm là đất đai, bất động sản. Trong khi loại tài sản bảo đảm này hiện đã gặp không ít khó khăn để xử lý.

Thêm thủ tục nhiêu khê

Dự thảo quy định tài sản có giá trị 10 tỷ đồng trở lên phải đem ra đấu giá. Công ty quản lý tài sản phải thuê đơn vị chuyên nghiệp tổ chức bán đấu giá tài sản; phải có đấu giá viên có bằng cấp điều hành cuộc đấu giá; và sau 2 lần tổ chức đấu giá thất bại, mới được thực hiện các biện pháp bán tài sản đảm bảo khác…

Tuy nhiên, chính những nội dung trên cũng là những vấn đề gây ra nhiều ý kiến tranh cãi và khiến Ban soạn thảo băn khoăn cần xin ý kiến chỉ đạo trong tờ trình về dự thảo Thông tư gửi Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường.

Cụ thể, quy định hiện hành không đề cập về giá trị để xác định trách nhiệm thực hiện việc bán đấu giá. Hơn nữa, thực tế cho thấy, cần giao quyền chủ động cho Công ty Quản lý tài sản trong việc lựa chọn phương thức bán đấu giá qua tổ chức chuyên nghiệp hoặc Công ty trực tiếp thực hiện. Do vậy, Dự thảo Thông tư không nên đề cập vấn đề này.

Vấn đề gây tranh cãi thứ hai là lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện bán đấu giá. Có nhất thiết phải đưa ra các tiêu chí để Công ty Quản lý tài sản lựa chọn tổ chức bán đấu giá hay không. Bởi trên thực tế, đã là tài sản cần xử lý, doanh nghiệp đều muốn thu hồi vốn tối đa và họ muốn chủ động lựa chọn tổ chức bán đấu giá, nhằm tránh kéo dài thời gian xử lý tài sản.

Việc bắt buộc người điều hành cuộc bán đấu giá phải là đấu giá viên có bằng cấp cũng nhận được nhiều ý kiến phản đối, bởi khi Công ty trực tiếp thực hiện việc bán đấu giá, chỉ cần chủ tịch hội đồng bán đấu giá hoặc người có năng lực điều hành theo sự phân công của chủ tịch hội đồng. Việc bán đấu giá rút cuộc chỉ nhằm mục đích công bằng và đạt được giá trị cao nhất cho tài sản đem bán, trong khi trình tự đã có sẵn trong quy định, thì việc hạn chế người điều hành là không cần thiết.

101 nút thắt khác

Tài sản bảo đảm ngân hàng nhận được từ khách hàng gồm nhiều loại, trong đó, bất động sản là chủ yếu. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có đến 60% dư nợ tại các ngân hàng được bảo đảm bằng bất động sản. Tài sản bảo đảm bằng bất động sản thông thường bao gồm nhà đất, bất động sản dự án. Xử lý tài sản đảm bảo, nhất là bất động sản luôn là vấn đề khó khăn của các tổ chức tín dụng, bởi vậy, đã có rất nhiều cuộc hội thảo được tổ chức nhằm lấy ý kiến đóng góp tháo gỡ các nút thắt về vấn đề này. Tuy nhiên, thực tế vẫn nảy sinh vô số tình huống khiến người trong cuộc khó xử.

Không ít doanh nghiệp thế chấp dự án đang triển khai làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng hoặc huy động vốn qua trái phiếu. Nay nợ không trả được, một dự án bất động sản lại được thế chấp ở mấy ngân hàng khác nhau. Tài sản có thể đem ra đấu giá, nhưng các chủ nợ không thống nhất được phương án xử lý, nợ vẫn nằm đó, trong khi bất động sản nằm phơi gió phơi mưa.

Đại diện Ngân hàng Agribank từng kêu trời tại một số của hội thảo, vì Ngân hàng phát mãi nhà xưởng, đất đai của khách hàng theo hợp đồng hai bên ký kết, song chính quyền địa phương nhất định phản đối, bởi doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về đất đai tại địa phương, muốn chuyển chủ phải có ý kiến của cơ quan này.

Xử lý tài sản bảo đảm là các dự án đang triển khai dở dang, chủ đầu tư đã bán sản phẩm và thu một phần tiền  của khách hàng cũng là vấn đề không ít ngân hàng đau đầu. Đơn cử như trường hợp các dự án của Công ty Megastar tại Hà Nội, hiện không một chủ nợ nào dám ôm vào, bởi việc xử lý hậu quả với những khách hàng công ty này đã bán nhà trên giấy sẽ vô cùng phức tạp.

Với tài sản đảm bảo là bất động sản thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, nhiều ngân hàng đang sốt ruột như ngồi trên lửa. Một dạng thường gặp nhiều nhất là người đứng tên trên tài sản đảm bảo chỉ có quyền sở hữu một phần bất động sản, nay muốn bán tài sản đó phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu hợp pháp khác như trường hợp vợ hoặc chồng mới mất, các con được quyền đồng sở hữu 1/2 căn nhà. Không ít ngân hàng đã buộc phải trích lập dự phòng ở mức cao cho khoản nợ có tài sản bảo đảm là nhà đất thuộc sở hữu cá nhân, nhưng vài năm không thể xử lý được tài sản do chủ tài sản phát sinh kiện cáo, tranh chấp với các hộ liền kề.

Rõ ràng, trong khi các ngân hàng và cả cơ quan quản lý đang tập trung xử lý nợ xấu, việc đưa ra nhiều quy định không thuận tiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm, nhất là bất động sản của các tổ chức tín dụng, sẽ càng làm cho cục máu đông này có nguy cơ phình to.