Những khoảng lặng của thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản đã bắt đầu khởi sắc, nhưng không đồng đều, mà có sự phân hóa khá rõ nét, khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh hơn so khu vực phía Bắc.

Kinh tế vĩ mô chuyển biến tích cực

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), kinh tế thế giới 9 tháng đầu năm 2014 đón nhận nhiều thông tin tốt, xấu đan xen, tiềm ẩn nhiều rủi ro chủ yếu do những căng thẳng địa chính trị. Trong khi đó, kinh tế vĩ mô Việt Nam tiếp tục duy trì ổn định. GDP tăng 5,62% so với cùng kỳ, vượt kỳ vọng, trong khi lạm phát ở mức thấp. Đà tăng trưởng GDP trên đang tạo điều kiện thuận lợi để đạt mục tiêu tăng trưởng cả năm 5,8%.

Trên thị trường tiền tệ, mặt bằng lãi suất huy động VND tiếp tục giảm nhẹ trong tháng 9 và đầu tháng 10. Mức lãi suất thực tế ở kỳ hạn dưới 6 tháng của các ngân hàng thương mại thấp hơn nhiều mức trần. Thanh khoản hệ thống ngân hàng dồi dào, tăng trưởng tín dụng tăng tốc, cuối tháng 9 đạt 7,26%, tín dụng có khả năng đạt được mục tiêu 12 - 14% trong năm nay, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước.

TTCK cũng có xu hướng tích cực trong tháng 9. Trong khi VN-Index tạo đỉnh mới vào đầu tháng 9, thì HNX-Index cũng có mức tăng tốt. Thanh khoản toàn thị trường tăng mạnh trong tháng 9.

Kinh tế vĩ mô ổn định, đà tăng trưởng hồi phục sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung. Còn mặt bằng lãi suất giảm và các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay sẽ giúp dòng vốn vào thị trường bất động sản dễ dàng hơn, qua đó tiếp thêm năng lượng cho thị trường hồi phục. Trong khi  đó, TTCK và bất động sản giống như 2 bình thông nhau và dòng vốn sẽ lưu chuyển giữa 2 kênh này.

Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản đã và đang dần được hoàn thiện, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), sắp tới là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Doanh nghiệp (sửa đổi); Luật Đầu tư (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn thi hành luật sẽ được thông qua, ban hành.

Các đạo luật này được sửa đổi theo hướng cởi mở và thông thoáng hơn, được đánh giá sẽ có tác động tích cực tới thị trường.

Ghi nhận ý kiến từ các thành viên, ông Trần Ngọc Quang, quyền Tổng thư ký VNREA cho biết, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các thành viên thị trường đều đánh giá cao hoạt động tham khảo lấy ý kiến vào các văn bản quy phạm pháp luật trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua của cơ quan soạn thảo, nhưng các thành viên thị trường vẫn đang chờ đợi những ý kiến đóng góp của thị trường có được các ban soạn thảo tiếp thu hay không.

Những chuyển biến trên đã có tác động tích cực đến thị trường trong những tháng đầu năm khi các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường đều đưa ra những con số khả quan, như số dự bán khởi động, mở bán tăng mạnh, thanh khoản của thị trường ở cả 2 miền Nam, Bắc cũng tăng gần gấp 2 lần so với cùng kỳ.

Vẫn còn khoảng lặng

Dù thị trường bất động sản đã bắt đầu khởi sắc, nhưng theo VNREA, sự khởi sắc không diễn ra đồng đều trên mọi phân khúc và thị trường, mà phân hóa, trong đó, khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh hơn so khu vực phía Bắc do chủ đầu tư đã tập trung tái cơ cấu để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Quang cho biết, lòng tin của người tiêu dùng đã hồi phục, nhưng còn thận trọng, giao dịch nhìn chung bình tĩnh, không có hiện tượng tranh mua, tranh bán như trước đây. Tăng trưởng tín dụng chảy vào thị trường bất động sản 8 tháng đầu năm 2014 đạt 9,85%, tăng nhanh hơn so với mức toàn ngành là 5,82%. “Tăng trưởng chủ yếu tập trung vào khu vực trung cấp và bình dân. Mức giá đã điều chỉnh về xấp xỉ năm 2007, nhưng xu hướng tăng, giảm sẽ phân hóa theo từng lĩnh vực”, ông Quang đánh giá và cho biết, tại khu vực Hà Nội, lượng cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng, tập trung vào khu vực Đống Đa và khu phía Tây Thành phố.

Tuy nhiên, cũng theo VNREA, qua khảo sát và tìm hiểu thực tế thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy, giá đất dọc tuyến đường vành đai 2 (đoạn Bưởi tới cầu Nhật Tân), sang khu vực Vĩnh Ngọc, Phương Trạch có nhích lên đôi chút so với năm 2013, khoảng trên dưới 10% ăn theo hạ tầng, nhưng nhìn chung thị trường chưa thực sự khởi sắc trở lại.

Ngoài ra, một khoảng lặng khác của thị trường, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội là thời gian qua, Thành phố đã ra quyết định dừng chuyển đổi chợ truyền thống thành trung tâm thương mại do việc chuyển đổi thời gian qua có hiệu quả không cao khi nhiều trung tâm thương mại có tỷ lệ trống lớn khi đi vào hoạt động.

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng vừa hoàn thành kết luận thanh tra hàng loạt dự án vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong danh sách này, đáng chú ý có nhiều dự án lớn như BIDV Diamond (đang trình lập hồ sơ thu hồi), Castle Plaza nằm trong loạt dự án xin gia hạn, cùng nhiều dự án lớn khác được Sở này đề nghị gia hạn để có thời gian khắc phục các vi phạm.

Ngoài ra, nhiều tòa nhà văn phòng bỏ dở việc hoàn thành, thị trường văn phòng trong quý này tiếp tục ảm đạm khi giá thuê giảm và tỷ lệ trống tăng. Hiện tại, một số dự án văn phòng vẫn còn đang trong giai đoạn hoàn thiện mặt bằng với tiến độ chậm và chưa đưa ra thời gian dự định khai trương. Tình trạng thừa cung trên thị trường và tính cạnh tranh ngày một khốc liệt là lí do chính cho việc trì hoãn này.

Mặc dù vậy, đánh giá về triển vọng của thị trường, VNREA vẫn có cái nhìn lạc quan. Theo dự báo của Hiệp hội, từ nay tới cuối năm, kinh tế tiếp tục đà phục hồi ổn định, lạm phát ở mức thấp, nhu cầu nội địa tăng chậm, dự báo lạm phát đến cuối 2014 khoảng 3,8 - 4%. Hệ thống ngân hàng ổn định, tăng trưởng tín dụng kỳ vọng sẽ tích cực hơn, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay có xu hướng giảm nhẹ. Thị trường bất động sản có những bước khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh hơn trong những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, vẫn cần đến sự kiểm soát cẩn trọng của Nhà nước để thị trường bất động sản cân đối tổng thể giữa nguồn cung và nhu cầu thực sự của người dân, tránh lặp lại tình trạng dư thừa hàng hóa vào năm sau, kể cả đối với các hàng hóa bất động sản ở phân khúc nhỏ và trung bình, cũng như các dự án nhà ở xã hội.